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激辩楼市!房住不炒,稳字当头

来源:网络 2021-01-21 16:15:33

[摘要] 压抑三年的上海楼市,近日回暖。新旧年交替之际,围绕上海楼市的未来走势,各方专家进行了激辩。

压抑三年的上海楼市,近日回暖。

新旧年交替之际,围绕上海楼市的未来走势,各方专家进行了激辩。

近况与未来

近日,如是金融研究院院长、首席经济学家管清友分享了2020年年底其同事的上海买房经历:“从夏天摇到冬季,第五次终于摇到了,外环外。所以,二楼也不挑了,日光盘,认筹率518%。”

各项数据对以上现象形成了支撑。

《2020年上海房地产市场报告》显示,2020年上海新建商品住宅成交面积约917.8万平方米,同比增长23.1%,成交面积创4年来新高;二手住宅成交约30.2万套,同比增长27%,也创近4年来新高。

以2020年12月为例,上海市二手住宅成交套数约为3.9万套,环比增长20.3%,同比增长96.2%,成交量创多年来新高。值得一提的是,2016年上海楼市最疯狂的时候,二手房成交量也不过4万套。

跨入2021年,这股抢房势头丝毫不减。元旦假期,上海楼市3天成交面积就达到16.6万平方米,几乎相当于平时1周的交易量。

纵观此次楼市表现,原因可谓是多方面的。

,一二手房价倒挂,掀起了打新热。

在一二手房价倒挂的情况下,摇号买新房,成为了“投资宝典”。

以“融创徐汇滨江壹号”为例,新房单价11.5万,而周边二手房均价已经超13万,甚至高达14万以上,一平方倒挂2-3万,买入就赚到。

据中证报报道,即便均价在10万元以上,元旦期间上海三个正在认筹的豪宅项目仍颇受购房者青睐,认筹率均超100%。最火爆的一个楼盘售楼处甚至“关门谢客”,最终认筹率为441%。有客户没看样板房就直接付了350万元认筹金准备“打新”,工作人员表示,拦都拦不住,来了太多人了。

在认筹率动辄超过3、4倍的新房摇号市场,购房者甚至催生了一个新办法:由足够信任、想买房的几户人家一起拼凑资金,形成一个认筹资金池,规模可达上千万元。当一个目标楼盘开盘时,这个资金池将被用于楼盘认筹。因为资金量大,甚至可以拿到三四个号,摇号中签的概率就大幅增加。当这家人买好房后,多余的资金就会退回到认筹资金池中,继续为下一户的摇号提供打新资金。

凡此种种,都令人捏一把汗。

第二,公私立同摇号政策,催生抢购潮。

2020年起,上海开始施行“公民同招”和“民办摇号”。

对有小孩的家庭而言,这不啻为一件颠覆性的大事。

在上海,幼儿园、小学、初中阶段,民办学校的教育质量普遍高于公办学校。在2020年之前,“鸡血”的上海家长们会走这样一条路:先考民办学校,考不上民办,再入读对口的公办学校。

2020年之后,这条路被彻底堵死。

公办和民办学校不再错峰招生,而是同时招生。新政策意味着家长只能在公办和民办之间二选一,且民办入学不再有笔试和面试,而是采用摇号机制。如果未被民办学校录取,会先分配到户口对应的公办学校,如果对应公办学校生源已招满,则可能再统筹到其他有名额的学校。而在“鸡血”的家长眼里,一旦被“分流”进“菜小”之类教育质量堪忧的公办学校,孩子的前途可谓十分堪忧。

这导致了两个后果:,民办生源“掐尖”现象停止,民办学校教学质量受到影响;第二,公办因其稳定性,成为家长的“保底”选择。

这就导致了最终的结果:由于公办学校生源和深度绑定,一夜之间成为“刚需”。

中原地产表示,2020年客户增加,涨幅明显。以上海闵行区的“紫竹半岛”为例,该楼盘位置偏远,周边没有任何“走路就能到”的菜场、商场等生活必备配套设施,大部分居民通勤更是“不开车不行”。但因为有了学区闵华二的对口加持,不到半年时间,房价从7万飙升到了12万,成交价涨幅达到了惊人的70.97%。

第三,货币宽松,给楼市创造了资金条件。

民生证券发布研报显示,历史上,M2同比与上海房价同比整体走向基本一致。疫情以来,我国开始了新一轮的货币宽松,2020年6月M2增速达到11.1%,3、4月新增贷款同比增长55.17%、85.95%。部分资金流入房地产,推动房价上升。2020年4月以来,上海新增个人住房贷款明显回升,可见货币宽松驱使了居民加杠杆购房。

那么,未来,上海楼市会如何走?

对此,多位专家表示,要结合未来货币政策、房地产政策、疫情防控政策等多方面考虑。专家对楼市的后续走势意见分歧较大。

民生证券表示,如果新房供给不出现大量上升,上海房价短期上涨仍有动力,但趋势预计只会缓慢上升。

理由主要有两个。

,上海落户政策逐步宽松,对上海房地产市场将起到推动作用。以西安为例,2017年西安全面放开普通大中专院校毕业落户限制以来,两年间西安落户105万人。两年间的房价也由 2017年1月的7004元/平,上涨到2019年12月的10108元/平,增长44%。

近日,一位2019年博士毕业、落户上海的徐博士,4次参与摇号失败,买不到房,一气之下向信访办实名建议修改上海的认筹摇号规则,使自己能获得优先摇号权。

目前,上海相关部门给出的回复是:“对于提出的建议,正在积极研究进一步完善认筹规则等相关政策规定。”

这一事件迅速引起热议。热议背后,折射出的正是放松的人才落户政策给上海楼市带来的“刚需”。

第二,上海的需求在未来几年内仍会受到刚需家庭、以及留学替代的支撑。尤其是优质学校的,会从普通属性的商品房中脱颖而出。

对比民生证券,相反意见。其认为,2021年,楼市信贷环境宽松触底,同时房地产市场金融降杠杆持续深化,住房金融受到更严格的监管;房地产长效调控机制持续深化,房价监测及预警会加强,局部房价的持续大幅上涨将面临精准调控。

1月21日上午,媒体传出上海房地产新政传言。当日下午,上海市房管局表示,目前并没有出台新的政策,只是针对目前销售环节中的不规范现象,要求加强销售环节的管理。这一消息在社交网络上引起诸多关注,从中显示出了如今看客们的理性:人们深知,除了刚需一族,其他击鼓传花的游戏,一定不会长久。同时,地方政府对热点新闻回应的迅速和条理性,也令人看见了城市管理者的效率与智慧。

房住不炒,稳字当头

我们需要清醒地认识到,从刚需、改善型需求率先进入市场,到投资投机客顺风跟进,带动整体楼市的火爆背后,是燥热的不可持续。

1月11日,2021年上海货币信贷工作会议指出,稳妥实施好房地产贷款集中度管理要求,合理控制房地产贷款规模。1月12日,央行公布2020年金融统计数据显示,M2同比增速降到了10.1%,逼近了10%的临界点。一旦M2回归个位数,商业银行将有收紧信贷、收紧贷款的压力。

这为上海楼市拉起了警戒线。

业内人士普遍表示,若燥热持续,更严调控会来。“房住不炒”,“稳”字当头,仍然是必须坚持的主基调。

朋友们,您家附近的房价多少了?

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