过去一年，楼市分化愈加显著。

在“住房不炒”、“疫情冲击”和“货币放水”相互羁绊中，有的城市逆势突围市场成交火热，房价高歌猛进，有的城市则惨淡收官，房价也一路下滑。

新的一年，已到来，回望过去，到底哪些城市在上涨，哪些城市在下跌？

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1月15日，国家统计局发布了2020年12月70个大中城市房价数据，在最代表市场真实情况的二手房数据里，与去年同期相比，有43个城市房价上涨，26城市房价下跌，1个城市持平，深圳涨幅为14%，跌幅的城市是牡丹江，同比下降10%。

先说房价上涨的城市。

涨幅超过5%的城市有17个：深圳（14.1%）、宁波（8.5%）、银川（8.5%）、徐州（8.5%）、唐山（8.3%）、成都（8.2%）、西宁（7.9%）、沈阳（7.8%）、广州（7.5%）、无锡（7.4%）、杭州（6.9%）、北京（6.3%）、上海（6.3%）、大连（6.1%）、乌鲁木齐（5.8%）、济宁（5.3%）、温州（5.2%）。

除了北上广深四个一线城市，其余上涨的城市主要以强东部、西部的强二线城市为主，极少数城市例外。

长三角经济发展强劲，人口流入势头也很猛，杭州、宁波、徐州、温州等这些城市上涨都是意料之中的，杭州2020年常住人口增量有三四十万，宁波作为浙江第二大城市，在2019年的城镇居民人均可支配收入排行榜中，排名第6，除了四个一线城市，仅次于杭州和苏州。

银川今年很火，多次稳居房价涨幅，这其中的原因有三点，是主要是由于它基数比较低，跟周边的省会城市相比，有巨大的落差，因此存在补涨的空间；其次，是供需矛盾造成的，从16年起，银川的住宅土地面积供应量持续走低，供需失衡 ，房价自然会上涨。

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再说下跌的城市。

在国家统计局范围内的70个大中城市里，有26城市下跌， 其中不乏，天津、济南、青岛、石家庄、郑州等北部主要经济重镇。

郑州在过去五年GDP连跨8千亿、9千亿、1万亿三个台阶，红的发紫。而如今新区的红利期已过，目前的问题是，产业园太多，但配套不足，房子供应量太大，叠加旧改，产业链转型等等问题，一下子做太多事，总有青黄不接的时候，但以后还机会重振旗鼓。

济南、青岛问题和郑州有点相似，城市本身没有问题，但是扩张版图太大，远郊区县的供应量大，价格低，自然就会拉低整体房价水平。

这次房价跌幅的城市是黑龙江的牡丹江和四川的南充，一南一北，但城市特点都是人口外流严重。

牡丹江经济总量小，缺少能牵动全市经济发展的大项目，导致人口外流严重。根据黑龙江省统计局数据显示，2019年末，牡丹江市常住人口260.5万人，近十年常住人口减少19.4万人。

四川是人口大省，但也是流出人口的地区之一，南充排名全省人口流出量第三。

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很明显，未来的城市分化会更加严重，不一定越大的城市房价就会涨的越高，三四线城市也不一定全面都是跌势，即便是南北也有分化。

在购房时，要关注大城市群、大都市圈，虽然棚改退出舞台，留下高库存，大部分三四线城市都在面临考验，但是处于城市群和都市圈的城市却依然有空间，而且房子买涨不买跌，在一些收缩型城市，不管房价跌的多厉害，也不要随意买入。

此外，在目前“住房不炒”已经写入政策文件，上升到“觉悟”高度的背景下，调控也会越来越严苛，12月的房价涨幅显然也比前几个月要放缓许多，未来，房价会处于合理的上涨空间内，如遇房价过热，必然会遭到调控。