1月20日，网上传出一份会议纪要，是关于上海楼市的。

同时期，据说上海其他各区也收到了相类似的口径。

不过，官方很快回应了这份纪要：

看重点，上海回应的是"未出新政策"。

怎么看上海房管局的回应？

首先，这只是一次会议纪要，可以理解为会商达成的一致意见，并未是正式发文，所以这肯定算不上出新政策，所以上海的回应没毛病。

那么这份会议纪要是假的吗？

上海房管局的回应却并未直接否认它的真实性，所以我们有理由相信，官方已经关注到上海楼市表现出过热的趋势，内部已经针对这种趋势做预案，这也是完全说得通的。

而且做这种预案是十分有必要的，而且是他们的职责所在。

看到了吧，去年7月份决策层就已经定了调子，按照图中的要求，再对比上海的这份会议纪要，就很好理解了。

高层的意思很明确：一是要及时精准掌握当前的楼市形势，二是发现问题就要及时干预。

这则会议纪要的内容，可谓完全照此执行，反映上海的确在密切跟踪上海楼市的趋势，并内部形成了一些调控方向的共识，如果楼市继续照此发展，这些共识会很快变成正式文件，对外公布。

所以，我们应该对此点个赞，至少不会再像原来那样继续亡羊补牢，而是在未雨绸缪。

再来看看这份纪要中的内容，重点其实是第二部分和第三部分的点。

1、新楼盘定价要参考周边竞品定价，为了避免出现"万人摇号"这种刺眼的"打新"现象出现，价格是关键因素，只要没有了价差，就失去了"打新"的意义。所以这一点也算是对症下药。

其实此举对开发商是有好处的，如果周边有竞品，价格预计较低的项目，房价有可能提上来，又能卖出去，这当然是好事。

对购房者来说，也算好事。多个楼盘价格保持相对一致，房源相对充足，供需比例不会太夸张，可以"打新"，但至少买到房的概率会大一些，一定程度上保证刚需，不至于全被投资性需求吃掉。

如果周边没有竞品怎么办？要么等，等其他项目一块来，要么尽量向周边二手房价格靠，在上海这种级别的城市，只要不是死郊区，一般都是二手房和新房价格都是倒挂的。这也意味着新房价格有可能往上提一点。

对上海来说，相比较房价的上涨，消除价差，劝退投资客可能更重要一点。当然理想状态肯定是价格稳定，房子又够卖，如果做不到就只能选择其一了。

2、甄别购房者。根据已经出现的投资客应对招数，针对性封堵。离婚两年内不能买房，深圳已经这样做了，假如上海在未来补上这一条规则，也很正常。分批摇号，无房户优先，也是为了将投资客挡在外面。

现在的上海楼市正处在爆发的前夜。

上海楼市调控了三年，2016年3月25日启动调控，2017年基本稳定，2018年小幅下跌，2019年重新上涨，到2020年，房价已经超过2016年，可以说上一轮调控已经被市场完全消化。

具体表现在，上海现在的库存是明显不足的，新房仅9个月，二手房挂牌量快速下降，链家去年11月是5万套，12月是4.5万套，到现在不过3.3万套。

量和价是密切相关的，现在上海楼市预期明显看多，憋了好几年，大家都在积极入市，推动了楼市上行。这股力量不能简单归咎为投资需求抬头，而是当年的调控让很多人不得不推迟了购房计划，现在积压了几年的需求重新爆发。

上海虽然在2016年启动调控，但是却没有及时补库存。这几年上海住房供应是是不太充足的，又采取了一些措施吸引年轻人口落户，延缓老龄化趋势，一定程度上扩大了供需矛盾。

上海放开落户门槛，也不是一下子全放开，先进来的可都是高精尖人才，购买力不俗。人家要买房子，又有资格，你不可能不让他买房，即便是加入了所谓的离婚两年不能买房，也只会影响到一小部分人，绝大部分人依然能直接进场买房。

供需矛盾，刺激大家积极上车，看房的人多了，竞争激烈了，房东又会上调挂牌价，其结果是，上海楼市肯定还会往上走。

所以，上海现在做的调控预案，其实是等于告诉大家，上海楼市的确是在回暖，而且是超预期的回暖，已经到了必须要干预的程度，而能做的其实就只有一点，引导积压的需求有序释放，毕竟真实的需求是挡不住的，只能疏导。

至于房价，你懂得，早点出手吧。