对于刚需，买首套房的时候，你一定会关心两个问题。第一，现在的中国房地产有泡沫吗？买了会不会成为“接盘侠”？第二，如果刚需族买房，有什么原则需要遵循？

现在的中国房价有泡沫吗

中国房地产到底有没有泡沫，还要不要买？现在房价很贵，很多人拿1990年日本的房地产泡沫作为“前车之鉴”，说今天的中国和1990年的日本很像，处在泡沫破灭的前夜。

为了看清楚这个问题，我们用1990年的东京房价和2017年的北京房价做个简单的比较。这么多年过去了，不好直接比较，所以我们用美国纽约的房价作为标尺来比较。美国这些年一直是全球最大经济体，相对稳定，适合作为标尺。

1990年的时候，东京好点的房屋均价大约是8万美元 / 平方米，当时纽约房屋均价每平方米不到1万美元。也就是说，1990年的东京房屋均价是当时纽约的8倍。

再看2017年的北京房价和纽约房价：2017年纽约的平均房价为每平方米2万美元多一点，北京的均价为每平方米1万美元多一点——纽约房价是北京房价的2倍。

换句话说，以纽约房价为锚，东京房价是它的8倍，而北京房价是它的1/2，简单换算可知，2017年的北京房价是1990年东京房价的1/16。所以，我们北京的房子虽然很“贵”，但是和1990年的日本还差很远，远远不在一个数量级上。

更重要的是，“贵”和“有泡沫”是两个概念，“贵”不一定就 “有泡沫”。

对于目前大城市房价是否存在泡沫的问题，我和我的团队进行了系统的研究，基本的结论可以用三点来概括。

第一，1998年以来，我国房价的上涨，符合全球范围内房价上涨的一般规律，并不是特例。有很多国家，随着较快的经济增长和城市化进程，房价都会快速上涨。如韩国、马来西亚、巴西、俄罗斯、南非等，随着经济的增长，其房价都快速上涨，幅度不比我们小，速度不比我们慢，所以我国的情况并不是特例，而是符合一般规律的。只不过，“鞭子不打在自己身上是不疼的”。他国房价涨、房价贵，我们没感觉，而现在我们自己面临这么高的房价，面对很大的购房压力，有切肤之痛，感受是很深的。

第二，我国房价还有很大的上涨潜力。综合收入水平、消费水平、房价水平、城市化率和老龄化率等因素，我国的房价只相当于20世纪70年代早期的日本、80年代的韩国的水平。而我们现在的人均收入还只有美国的1/7，经济增长的空间还很大。与此同时，进一步的经济增长和城市化，还会带来房价上涨的压力。十几年后，你会发现当下大城市的房价并不算高，就像你今天看10年前的房价，觉得很低一样。

第三，我国政府调控房价，调控的并不是房价的水平，而是房价过快的增速。注意，调控的是过快的增速。这是因为房价增速过快会导致财富差距过大，不利于社会的繁荣安定，也不利于经济和社会的持续进步。

房价上涨的原因

现在社会上有不少关于中国房价上涨的分析，其中很多分析听上去挺有道理，例如货币超发、土地供应不足、投机炒作等。那么，是不是货币不超发，土地供应足了， 抑制炒作了，房价就会下跌呢？

这些原因似是而非，我来简单地分析一下这些观点的漏洞。首先，货币超发导致房价上涨是一个伪命题。举个例子，2015—2017年，我国的货币供应量（M2）的增速大幅下降，降幅将近40%（从13.3% 下降到8.2%），而房价却一路上涨。从这几年的数据来看，货币超发这种比率是下行的，房价是上行的，即货币超发作为房价上涨的“犯罪嫌疑人”，根本不在现场，怎么能说货币超发导致房价上涨呢？更何况，关于中国货币超发的观点，也是没有数据支持的。从2000年到2016年，我国的CPI（居民消费价格指数）增长率平均为2.7%，同期世界的平均通胀率为3.8%，而我国的平均通胀率只有世界的2/3。也就是说，我国的货币超发并不严重，比很多其他国家都轻。如果有人开口就谈“货币超发”，是因为基本的宏观经济学训练不够扎实。

这些数据表明，房价上涨这个“锅”，没法让“货币超发”来背。中国房价涨得那么快，根源还是我们经济增长过快，城市化速度过快。

其次，关于供地不足导致房价上涨的问题，我也举两个例子。很多三四线城市的地方政府为了筹集资金，卖了很多地——土地供应是很充足的，可为什么这些地方的房价还是涨那么多呢？还有巴黎、纽约这些城市，土地是私有的，可以敞开供应，但为什么城市中心的房价也节节上涨呢？

这是因为决定房价的不是土地，而是位置。土地可以加大供应，但是位置是固定的，没法“加大供应”。增加供应的土地，是城外的地、城乡结合部的地，不能替代城市中心的地。随着收入的增加，城市中心的地价还会涨。这就是为什么城市中心的房价那么贵的原因。

其实，对于位置的重要性，买过房子的人都知道。有一句话是这么讲的，“选房子的时候，三个要素特别重要，分别是位置、位置，还是位置”。

再次，房价是“炒”起来的吗？其实这个问题不难回答。如果房价是“炒”起来的，就会有下降的时候，比如说温州的房价，鄂尔多斯的房价，都曾被炒得有点高，也都经历过很大的回调。但是大多数城市的房价，基本上是持续上涨的，即使是在调控之下也很坚挺。所以，大多数城市过去20年的整体房价，基本上是持续上涨的，如果是炒作，早就该回调了。

买房两大原则：“先上车原则”和“稀缺原则”

每个家庭的经济实力不同，需求不同，但是在买房的过程中，有两个原则需要记住。

一是“先上车原则”，就是要先买票上车，买不起豪华卧铺票就先买站票，以免被列车抛下。中国的经济就像一列奔驰前进的列车，一个个大中城市就像是一节节的车厢，买房就像是买票上车。如果你看懂了这个道理，就要先买票上车，免得被列车抛下。

一个常见的误解，是很多人以为买房自住要一步到位——面积要够大，位置要够好。然而现实是挑来挑去找不到完全满意的，就耽搁了，没上车，然后就看着房价一直涨，越来越买不起，最后被列车抛下。那么应该怎么办呢？其实就是先上车——买个买得起的小房子，随着小房子的增值，再找机会换大的。这样上了车，跟着列车一起前进了，就不会被抛下。

二是“稀缺原则”，即买负载着城市稀缺资源的市中心的房子。买房的过程中，人们经常面临两种选择：买市中心的小房子，还是买远一点的大房子？正常情况下，小房子虽然小，但是因为在市中心，价格还会贵一点。

这个时候，你要记住稀缺原则，因为房子的价值，在于附近的稀缺资源，如学校、医院、商圈、办事机构等。这些资源，可以带来各种便利，因此房子才值钱。如果没有这些稀缺资源，房子没那么值钱。远郊的房子，面积虽然大一点，但是因为很不便利，很容易被替代，所以是相对不值钱的。如果实在买不了市中心的房子，就选地铁沿线的房子，因为交通的便利可以部分代替城里的各种便利。

简单总结一下本章内容就是四句话：

第一，中国房价的快速上涨，根源在于快速的经济增长和城市化，符合世界范围内房价上涨的一般规律，并不是特例。

第二，中国的房价虽然贵，但是和日本1990年的房价不在一个数量级上，远远没有达到泡沫的程度。

第三，政府调控房价，调控的是房价的过快增速，而不是房价水平，这是为了社会的繁荣稳定。

第四，刚需买房的时候，要遵守两大原则：一是“先上车原则”，不要奢求一步到位；二是“稀缺原则”，要买靠近市中心拥有各种稀缺便利资源的房子。

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我有个朋友在江苏做法官，业内很多人都认识他，因为他写得一手好文章，是个不折不扣的才子。朋友的师兄邀请他辞职出来到北京创业， 在一家大型互联网企业当法务，年薪40万元。

“徐律师你看，现在实行司法体制改革，国家重视法院工作人员的待遇，我在苏州的收入不错。我工作几年，家里资助我在这边买了房子。我买房的时候苏州房价还没涨，就算现在涨了，也就是一平方米一两万元，普通人不是不能承受。我现在可以住着大平层，可以开自己的车，还有足够的钱让我干别的。”

“如果我去了北京，那里的自然环境和我这儿没得比。其次，一年赚40万元，够我在北京干什么？ 40万元在北京买不到什么好的房子，我只能租房子住。可是人在北京，你得穿得好吧，得吃得好吧，对女友也不能太抠吧，包你得买好的吧。这样算下来，我在北京的生活质量严重下降了。虽然我现在挣得不多，但是我过得好，你说是不是这个道理？”

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现代都市的城区一般以写字楼为主，极少能见到工厂、农场和住宅。北京的住宅小区实在是太多了，所以政府现在也在推行人口纾解方案。

我认为，在未来，城市里的高层住宅、公寓，应该留给年轻的创业者居住。稍微有钱的人，在郊区住别墅。既享受北京带来的工作机会，又能得到舒适的生活环境。现在有钱人买二环的房子，其他人去河北燕郊买房，这主要是因为中国的一线城市与周边地区相比，发展得过于不均衡。随着高铁的发展和中国基础设施建设的完善，这个问题一定会逐步得到解决。

我们国家正在努力解决这些问题，“行政副中心”、“京津冀一体化”、 “人口纾解”等策略的主要目标就是促进区域繁荣。“冰冻三尺非一日之寒”，是京津冀一体化救活河北经济、振兴河北房价，还是创造出更多的 “燕郊”，让北京更加拥挤，谁也无法预测。可以确定的是，如果北京限购——最近北京发布了更严厉的限购政策，缩短了贷款的还款周期，提高了首付比例，那么趁着河北周边一些还没有限购的城市正在进行大规模的高价土地招拍挂，在河北环北京、环高铁、环京张城际的区域买房，也可以作为刚需人群的一个选择。

2017年3月17日下午，北京市住建委、中国人民银行营管部、北京银监局、北京公积金中心四部门联合发布《关于完善商品住房销售和 差别化信贷政策的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》规定，居民家庭名下在北京市已拥有1套住房，以及在北京市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通 自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。同时，暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房 贷款（含住房公积金贷款）。

如果你无法买北京的房子，但又有买房的需求，可以考虑把大本营放在河北，或者延长通勤时间，或者在周边寻找就业机会。2015—2016年，河北的房价上涨，并不是因为高铁开通刺激了购房人群的流动，而是因为政策上的调整——大量的北京开发商去河北周边拿地，开发商在招拍挂的时候给出了不可思议的高价，一下子就把房地产价格抬上去了。 这是一种战略布局，而战略布局的最后一个环节就是购房人——看你买还是不买了！

如果你是刚需，但是你买不起，或者不能买北京的房子，那你恐怕只能考虑加入“京津冀一体化”这盘大棋了。

上海、广州、深圳也是同理。

如果我是你，一方面为了家庭稳定而买房，另一方面开始提前设想，买在河北的房子价格暴跌了怎么办。这个房子过去每平方米大概值四五千元， 最多不超过8000元。如果房价暴跌，基本是要回到这个价位的。如果你的收入能承受这样的风险，这个方案还是可以接受的！

逃离京、沪、广、深可以不可以？ 其实这是很好的选择，就像我前面说的那位法官朋友那样，能享受到舒适的生活。

另外，我认为逃离京、沪、广、深的“逃离”，完全可以是在京、沪、广、深工作过几年，有了一定的行业经验之后，再回去发展——不失为一种曲线救国。

一方面有了京、沪、广、深的工作经历， 另一方面地方城市的发展良好，做一个会念经的外来和尚有何不可？

你可以现在就在家乡或者不错的省会城市物色一套好房子，把它租出去，然后在北京租房子，创业几年回去过潇洒舒适的生活。长远来看，如果经济发展得好，本地一样有机会。如果经济不好，你在北京抗打击能力更强，既解决了北京无房问题，又多了一个选择。

到了必须做出去留选择的时候，选一线，把二线房子卖了做首付； 选二线，终止租约回去住！