回望2020年，全国房地产市场毫无疑问走出了“V型反转”。年初，不少购房者都认为房价有望下跌，毕竟“客观因素”导致楼市成交量大幅下跌，部分城市二手房“零成交”。然而，全年房地产行业各项数据（成交套数、销售面积、销售额）依然创出新高。

客观来说，抛开“V型反转”，“房价走势分化”才是2020年楼市的主旋律！一方面是不同地区房价走势分化，房地产呈现“南强北弱”姿态；另一方面则是不同城市房价走势分化，一二线热点城市房价继续上升，三四线城市“打折促销”情况越来越多。

有网友表示，自己所在的南充（四线城市）不少新楼盘售价都出现了明显下跌，部分楼盘房价降价幅度超过15%。特别是郊区的楼盘，开发商降价卖房力度非常大。不得不说，南充的情况，是如今不少三四线城市房地产最真实的“表现”。

那么，2021年全国房价究竟如何运行？楼市分化趋势会持续多久？客观来说，当前“三道红线”+“5档限制”，2021年房地产企业将面临更大的“降负债”压力，降价卖房力度或许还将加大。因此，今年楼市分化大概率仍将持续。

既然，房地产市场分化仍将持续，那么2021年购房者究竟该买房还是卖房？对此，楼市战略以为应该从下面三个方面分析：

01土地价格。众所周知，地价和房价密切相关，是面粉和面包的关系。简单来说，土地价格上涨，房价便上涨，反之亦然。数据显示，2020年全国100城用地成交价格同比涨幅超过10%，且近几年价格仍处于上涨通道。

此外，资料显示过去5年一二线城市“地王”频现，个别城市土地价格持续创出新高，这意味着短期内房价下跌无望。

02供需关系。数据显示，目前全国40城房地产库存去化周期超1年，部分城市数据更高。比如，重庆现有存量房去化周期超过3年，郑州和杭州等城市也超过20个月。显然，如今不少城市房地产市场已经明显“过剩”，房价后续上涨乏力。

当然，不同城市供需情况是有所不同的。比如，以广州、深圳、杭州为代表的一二线城市房地产市场整体依然“不足”；而很多三四五六七八线城市则房子已经明显过剩，住房空置率超过20%。

03购房能力。现在，全国平均房价已经超过10000元每平，而资料显示目前月薪4000元是多数城市月薪的正常水平。也就是说，按照平均值计算，正常人不吃不喝20年才能购买一套属于自己的房子。

更为关键的是，如今我国家庭平均负债率从1996年的3%上涨到现在的50%，这意味着很多家庭都是“负债累累”，其中房贷占比非常大。在这样的情况下，刚需真的有钱买房？

小结：通过分析可知，未来几年房地产市场分化趋势或许越来越明显。在这样的情况下，购房者切勿“冲动买房”，免得亏损。对于2021年该买房还是卖房，楼市战略认为应该区别对待——一线城市刚需尽快上车，二线城市区别对待，三四线城市卖出多余房产。你觉得呢？