假如让你用一个词来描述2020年房地产市场，你脑海中会突然跳出什么词语？对此，笔者咨询了几位地产圈的朋友，有的说“分化”，有的说“房价再也不涨了”，有的说“万人抢房”，但有的却处于下降通道。

有些人说这是“保守”：市场不再盲目，开发商拿地更加谨慎，购房者也陷入了观望。有些人称之为“破灭”：楼市进入买方市场，房价持续阴跌，投资炒房的幻想基本破灭。有些人说是“转折”：长效机制逐步落实，楼市调控趋于常态，房地产已经明显不同于以往。

事实上，与前些年高歌猛进的房地产市场相比，在过去的2020年，我们已经经历了许多新的变化。由年初的工地停工、售楼处关门、中介店关门，到下半年全国房地产调控大幕再起，以及横空出世的“三条红线”融资新规，所有这些影响因素都让房地产市场平静了许多，也让购房者清醒了许多。

因此，展望2021年，房地产市场将呈现出怎样的走势？事实上，根据近期国家对楼市的态度，房地产行业已经释放了4个信号，预示着2021年的房价趋势已经确定，恭喜尚未买房！

首先，国家对房地产的态度发生了变化，房地产不再仅仅是稳定经济增长的工具，更关系到民生福祉。

针对2021年房地产市场的发展方向，国家在前不久召开的全国经济工作会议上作出了明确的部署和安排。除再次提到坚持“房住不炒”外，此次还明确表示“房子是关系民生的大事”，要“解决好大中城市突出的住房问题”。

可见，国家对房地产的态度已经发生了转变，房地产不再仅仅是经济稳定增长的工具，而是与民生密切相关的。有了这种定调，可以肯定，一旦楼市出现升温迹象，调控政策的大棒一定会尾随而来，因此预计未来将进一步削弱房屋的金融属性，强化房屋的居住功能，促使房价逐步回归平稳，这显然是无房者喜闻乐见的结果。

二是房住不炒成为长期定位，楼市调控不会放松，炒房客逐渐被挤出楼市，买房选房机会明显增多。

据公开数据统计，2020年1-11月，全国房地产调控政策多达458次，全年有望接近500次。房地产调控政策持续不断，房地产市场总体已回归平稳。但是即使如此，对于“房住不炒”的定位，国家已经三令五申，2021年楼市也不会例外，因此楼市调控仍无放松的可能。

按照这一趋势，即使房价不会大幅下跌，但只要保持平稳，考虑到折旧、利息等成本，也很难有盈利的空间，因此投资炒房的空间只会越来越小，炒房客将逐渐被挤出楼市。对刚需、自住等群体而言，随着投资炒房客的不断离场，购房和选房机会明显增多。

三是在“三条红线”之后，中央银行又发出了“限贷令”，随着房地产信贷紧缩，高房价逐渐失去了再次上涨的基础。

大家都知道，2020年8月，央行发布了房企融资的“三条红线”，如果房企负债过高，接下来就是限制新的融资规模。在2021开年，继“三条红线”之后，中央银行又发布了一项限制贷款的法令，对房地产贷款和个人住房贷款设定了上限。事实上，从“三条红线”到“限贷”，都指向一个共同的主题：限制资金流向房地产。

行业内普遍认为，信贷是房地产的“七寸”，一旦收紧，高房价便失去了再次上涨的基础。同时，对于开发商而言，面临现金流吃紧的局面，接下来就要靠销售回笼资金来维持充裕的现金流，而在目前较为低迷的楼市行情下，或许剩下的路就是以价换量，因此购房者遇到高性价比房源的机会大大增加。

四是“二次房改”到来，利好无房家庭住房氛围逐渐形成，刚需住房在购房上有了更大的灵活性和自主权。

自1998年房改以来，商品房市场逐渐“一盘棋”，成为房地产市场供应的主力军，购房者的选择面十分单一。然而，随着“二次房改”的到来，“一户独大”的商品房格局正在发生转变。住房政策研究中心主任秦虹表示，目前新的住房供应体系已经明确，共有四类住房，除商品房外，还有公共租赁住房、共有产权住房和市场体系下的租赁住房。

前一段时间在全国经济工作会议上，国家还进一步提出了“逐步使租购同权在享受公共服务中得到同等享受”，实际上就是租购同权。很明显，一旦在落户、入学、医疗等方面实现了同等待遇，租房和买房之间的差距就会缩小，这对无房者而言，接下来的住房选择将更加灵活，更加自主。

在房地产高速发展的这20多年间，楼市经历了多次大大小小的调控，但基本上持续了两三年才结束。但这一次显然不同了。自2016年9月以来，楼市调控已持续4年多，而据国家最新表态，2021年仍将延续，因此，是时候换个角度，用新的眼光来看楼市了。

我认为，在政策的呵护下，房地产的金融属性将进一步弱化，住房的居住属性将进一步强化，再加上不断推进的租购并举，有利刚需的居住环境将逐渐形成，无房者可以有信心了。