在高层眼里，房地产金融一度被认为是安全的。

2011年，前银监会主席刘明康曾在公开场合强调，中国银行体系房地产信贷资产占各项贷款的比重为19.8%。要知道那时候，很多欧美银行的房地产业务动不动就占了半壁江山。

对比之下的优越感油然而生。

但仅仅5年之后，这一数据的比例就超过了40%。

房地产成为了支柱产业的同时，也愈加让人感到慌张。建行董事长田国立曾在陆家嘴论坛上表露过担忧：

“金融机构和国家已经明显被房地产绑架，房价一旦控下来，大家都害怕。”

这种异样的气息，不止是中国第二大银行的董事长感受到了，大家都感受到了。

一颗颗子弹正在射向这个行业。一个旧的格局正在被打破，一个新的时代正在到来。

1

“五花大绑”

2020年最后一天，两道红线从天而降。

第一道红线是“房地产贷款占比”：大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

第二道红线是“个人住房贷款占比”：大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

这两道红线来自央行和银保监会联合发布的一则通知，通知中将银行划分为5档，针对每一档银行，都设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，银行规模越小，房地产贷款和个人住房贷款的占比上限越低。

这是一记砸向楼市的重锤。打蛇打七寸，信贷就是楼市的7寸。可以说，过去这些年来，银行贷款是房价上涨的最大动力，没有之一。

一直以来，房地产也流传着“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的说法，一旦失去信贷的支持，进入楼市的资金必然减少，高房价就会成为无源之水。

专业机构曾测算过，如果2021年房贷增速从2010年的16%下降至15%，住宅销售额增速将从10%降至8.5%；如果房贷增速下降至13%，销售额则将同比下降6.9%。

卡紧银根，为的就是对楼市进行精准调控，让新增贷款资金更多地流入实体经济。

这样一记重锤，会产生怎样的影响？

影响确实不小。据安信证券研报数据，35家披露数据的上市银行里，踩中红线的多达10家，不仅有杭州银行、成都银行等小银行，更有建设银行、邮储银行、招商银行等中大型银行。

这些不达标的银行势必要压降流向房地产市场的贷款，根据安信证券的估计，这将导致2021年房地产贷款余额少增4000亿左右，个人住房贷款余额少增3500亿左右。假设按照50%首付规模计算，少增3500亿个人住房贷款，意味着将减少7000亿的商品房销售额，占2019年全国商品房销售额（159725亿元）的4.3%。

对房企和购房者来说，这都不是一个好消息。一些中小房企，将很难再感受到地方银行的大力支持，资金压力会越来越大；而购房者，依靠贷款买房的难度，会越来越大。

时至今日，楼市上空已经有了“五道红线”。

去年8月，“三道红线”突袭，一众以高负债、高杠杆著称的房企，被套上了紧箍咒，不得不走向降负债之路。

如今，红线又多了两条，买房者这个口子的银根也一并收紧了。

至此，楼市的三股力量——房企、银行和购房者，都被紧紧拴住。

“五花大绑”之下，中国楼市正在迎来一个强调控时代。

2

高杠杆深渊

一直以来，我们房地产调控的宗旨都是一个字：稳。

楼市是中国人最大的资产池，楼市一旦崩塌，会引发系统性的金融风险。因此，锁紧楼市银根，并不是让房价大跌，更不是要消灭房地产。给楼市来个“五花大绑”，主要目的就是稳杠杆，降低风险。

这背后的一个现实情况是，当今楼市的杠杆已经到了一个危险的境地。

根据国际清算银行的统计，2020年末中国的居民杠杆率已经超过60%，相比2008年的18%，翻了3倍多。这一数字，已经超过国际平均水平，正在赶超发达国家；增速之快，位居世界前列。

贷款的钱大部分都流向了楼市。从近5年总体趋势上看，2016年以来，居民持续加杠杆购房，致使杠杆率高企，个人住房贷款占比也呈逐年走高态势，截至2020年三季度，个人住房贷款余额多达33.7万亿元，较2015年净增长157%。

疫情也没能浇灭中国人买房的热情。2020上半年，在个人按揭贷款没有放松的情况下，购房者再次主动加杠杆，全国购房杠杆率回升至历史第二高位，仅次于2016年。

从城市来看，根据第一财经的统计样本，有7个城市的资金杠杆率（居民贷款/居民存款）超过了100%：

厦门（161.7%），杭州（138.8%），南京（137.9%），深圳（137.2%），合肥（122.9%），苏州（109.2%），广州（103.9%）。

你会发现，这些城市，基本上都是楼市投资热情高涨之地。

居民杠杆率攀升，会持续挤压消费，这在内循环时代尤其显得格格不入。

正因为此，银保监会曾表态：

防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长。

在人们加杠杆冲进楼市的大潮中，一些奇怪的现象也层出不穷。

不少地区为了让支付能力较弱的居民有上车资格，默许了“首付分期”等操作。这在一定程度上提升了个人的杠杆率。

此前深圳楼市还出现了“众筹打新”，即几个人合买一套房的奇景。

在去年，一个叫“7蟹姐姐”的微博用户发长文控诉拥有百万粉丝的微博大V“深房理”，声称自己被“深房理”给骗了，导致自己价值728万元的深圳房产被查。

看着火热的深圳楼市，这位“7蟹姐姐”在“深房理”的指导下，以“假结婚”、垫资等非常规方式，加杠杆以728万元买下了深圳网红片区前海的一套住宅，最终被套，追悔莫及。

与此同时，一条灰色的炒房产业链也浮出水面。

炒房客的疯狂，更是让人叹为观止。

在过去的数年间，高评高贷、气球贷、加按揭、月供贷、消费贷、循环贷、P2P众筹……炒房客们几乎穷尽所能。

同时手握数十套房产，对炒房客来说，司空见惯。他们是一群赌徒，对“买房是普通人致富的唯一途径”深信不疑。

他们赌的就是房价的上涨，一旦遇上楼市的调控，等待他们的，就是无尽的深渊。

3

冰火两重天

乱象之下，控制楼市杠杆，收紧房地产银根，以防范金融风险，成了当务之急。

但这些红线的影响，降落到楼市，并不是均匀的。

在房地产贷款的集中度上，监管对于中小银行的要求要远高于大银行。

因为对于中小银行来说，房贷业务占比非常大，且多集中于本地中小型城市，但中小城市经济发展不稳定，地产崩盘概率远远大于大城市。

一旦某一地区的房价下跌幅度过大，房地产贷款集中度过高的本地中小银行，极易被牵连，造成大量坏债，导致银行的危机。

如此一来，大中小城市的房贷利率，将会变得更为悬殊。出于风险考量，银行将会将有限的信贷更多投放在楼市风险较低的城市。

大城市，银行多、楼市风险小，房贷利率一般较低；中小城市由于信贷资源不够丰富、楼市风险较大，房贷利率一般过高。

红线越多，城市之间的悬殊就越大。重复一下我之前的观点：

对中国楼市来说，一个不可避免的现实是：过去那种“一起涨、一起跌”的时代，已经结束了。

当天津房价一夜跌回4年前的时候，杭州的楼市正在扶摇直上；当鹤岗的房价跌到“白菜价”的时候，深圳人还在熬夜排队抢5000万一套的豪宅，大概率还抢不到。

有城市一泻千里，就有城市如日中天。

这种分化，随着楼市银根的收紧，会更加明显。

4

尾声

房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”——

银保监会主席郭树清在1个多月前写下的这句话，是当下楼市“五条红线”的最佳注脚。

上世纪以来，世界上发生过130多次金融危机，其中100多次与房地产有关。

中国绝不能重蹈覆辙。郭树清笔下的“灰犀牛”，正在一圈圈地被套上紧箍咒。

限购、限售、三道红线、两道门槛……一个盲目加杠杆、粗放扩张的房地产时代已经成为过去时。

对房企尤其是尾部房企来说，未来是一个如履薄冰的时代。专家甚至在2020年的年终大会上悲观地表示，未来房地产行业将步入一个“无增长时代”。

而对于普通人来说，无论房贷利率怎么变，可以肯定的是，未来几年获得房贷的难度只会越来越大，用房贷撬动一套房子的门槛，将越来越高。

个人房贷的政策红利期，已经来到尾声了。

过去那种，普通人也能通过房子实现阶层跃升的时代，一去不复返了！