“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，这是杜甫在1300多年前的唐朝时期，对读书人没有房子、买不起房子的无奈之声。可以看出，从古至今，房子都是我们最需要的物品。房子不但是自己和家人居住的地方，更是家的象征。随着1998年全国住宅全面商业化以来，我们国家的房地产行业开启了快速发展时期，并且乘上了经济快速发展和城镇化建设的东风。在过去20多年里，全国各地的城市都发生了翻天覆地的变化，一栋栋高楼大厦拔地而起，城市扩建了一圈又一圈。但是随着住房不断地建设，房价也一直在上涨，并没有随着住房资源的增多而停止上涨的势头。

房子虽然被附加了各种属性，已经和婚姻、孩子教育、福利待遇以及财富挂钩，但是最终房子还是给人居住的位置，还是一个商品，只要是商品就符合商品的价值规律。在1998年住宅刚刚全面商业化时，由于房地产开发的项目非常少，人们住房需求量非常高，导致了住房资源供不应求，这也是房价最初上涨的原因。在随后很多年里，由于城镇化的不断建设，农村大量人口流入城市，增加了住房需求，房价继续正常上涨。但是在最近这些年里，房价上涨的现象其实就不正常了，不仅仅是房价已经非常高，严重偏离了人们的收入水平，更重要的原因是因为现在的住房资源已经过剩了。在住房资源已经过剩的情况下，房价继续上涨就不正常了。

根据国家统计局数据显示，截至2018年底，我们国家城镇居民人均住房面积已经超过了39平方米，远远超过了欧美发达国家城镇居民人均住房面积33平方米的水平。另外，根据央行调查组在2020年初发布的一组数据显示，截止到2019年底，我们国家96%的城镇家庭都有房子，并且户均1.5套房子。在2019年，我们国家常住人口城镇化率为60.6%，户籍城镇化率44.38%。根据这3组数据可以看出，仅仅城镇家庭拥有的房子就已经足够现在城市中的常住人口居住了，已经不需要农村户口的人在城市买的房子和数量庞大的小产权房了。因此，我们国家的住房资源过剩已经是不争的事实。所以，现如今房价上涨的原因已经不是因为住房资源紧缺的问题了。

现如今的房价很高，这也是一个不争的事实。根据研究院的调查显示，在2019年，我们国家城镇家庭的平均房价收入比是13.3，这意味着一个城镇家庭要花13.3年的工资才能购买一套房子，注意这是一个家庭，不是一个人。更重要的这还只是平均房价收入比，而像北京、深圳、厦门这3个城市2019年的房价收入比都超过了30。现在一线城市的房价动辄七八万甚至十几万一平方米，就算这些城市的平均工资高，但是面对这么高的房价，普通人买房也只是奢望。就算在经济不发达的三四线中小型城市，这里的大部分房价也都在七八千元每平方米，甚至个别楼盘房价突破了万元大关。可以看出不管是经济发达的一二线城市还是经济不发达的三四线城市的房价都已经严重虚高，但是房价还不断上涨，导致房地产行业已经在慢慢脱离民生行业，似乎已经成为了一个投资行业。可以说，房价在住房资源过剩的情况下还能继续上涨，并且是普涨，这就是投资过度的结果。

房子是人们生活的必需品，关乎着一个人或者一个家庭的幸福生活，不能够让房价继续上涨下去了。并且根据社科院数据研究数据显示，当房价收入比超过9：1的临界点时，房地产行业对经济的发展的影响就已经是弊大于利了，而2019年我们国家的房价收入比就已经是13.3：1了。所以，不管是为了让个人能够买得起房子还是为了让经济健康发展，都已经不允许房价继续上涨下去了，于是就有了2016年9月份的房地产行业调控。经过了4年多的调控，房价上涨的势头终于在2019年下半年央行开始严查违规资金流入楼市之后被遏制了下来。而在2020年，在多重隐私和严厉的调控政策不断加码之下，房价终于出现了下跌的迹象。

房企迎来“铁腕”新规定，6年前的楼市历史或重演？

2020年已经过去，但是对楼市来说，新的一年楼市的困难依然存在，比如高库存的情况，根据数据显示，2020年11月份底全国统计的100个城市新建商品房库存面积高达5.7亿平方米，环比增长1%，楼市这么大的库存已经逼近2014年的楼市库存了。因此，很多人表示2021年的楼市环境和2014年楼市环境一样，2014年的楼市也一样是房价下跌，房子卖不掉，楼市库存不断增加，在所有人都不看好房价的情况下，最后房价在2015年之后又走出了翻倍行情。那么年前的楼市历史还会重演吗？房价会在1年之后还会出现翻倍大涨的行情吗？其实2021年的房价和2014年房价都让人觉得非常高，已经不可能继续上涨了，但是事实证明2014年后大部分城市房价都翻倍了，甚至涨了不止一倍。那么现在2021年的房价人们也觉得非常高了，房价还会像2014年之后那样再度超出人们的想象走出翻倍行情吗？

在笔者看来，2014年的楼市基本环境或许和2021年的楼市基本环境很相似，但是6年的历史却不会再重演了，因为2021年的楼市的政策环境和2014年楼市的政策环境是截然相反的，可谓是南辕北辙。在2014年之后，由于楼市库存越来越高，房企们资金链压力非常大，这和现如今楼市和房企面临的情况确实差不多，但是那时国家是出台政策帮助房企去库存。比如鼓励和补贴农民进城买房、降低首付比例和房贷利率、放开购房资格等等，当时所有政策都是鼓励人们买房子。但是现在的楼市政策大家基本上都知道，从2016年9月份调控房地产行业以来，在这4年多的时间里调控政策越来越严格，调控的范围越来越广，调控的力度也越来越大，并且对炒房现象打击力度也非常大，国家也明确表示不再依靠发展房地产行业来拉动经济发展。

其实，历史不会重演得更重要原因是2019年央行和住建部出台的“三条红线”新规，房企们未来都要面临这个“铁腕”新规。其实“三条红线新规就是提出了房企负债率的3个标准：一、剔除预收款的资产负债率不得大于70%；二、净负债率不得大于100%；三、现金短债比不得小于1倍。虽然试点“三条红线”房企不多，都是龙头房企，但是最近有消息称，央行、住建部又与重点房企座谈 “三条红线”试点有望扩围。所以“三条红线”这个政策最终还是会普遍实施，其实就算不普遍实施，只要TOP100的房企都试点“三条红线”规定，其实效果就已经达到了，毕竟TOP100房企占据了全国90%以上的房产市场。

为什么说“三条红线”出台之后，这个规定对于房企来说就是“铁腕”规定，直接让6年前的历史不能重演呢？因为“三条红线”新规直接禁锢住的房企的“咽喉”，就是资金，不但控制的房企的扩张速度，也控制住了房地产行业的扩张速度。因为在央行规定的3年缓冲期之后，如果试点房企有不符合其中一条规定，那么房企每年的有息负债增速就不能超过10%，2条不符合有息负债增速就不能超过5%，3条不符合有息负债就不能增加。最后就算房企符合了“三条红线”所有的规定，那么房企每年的有息负债增速也不能超过15%。也就是说，以后在“三条红线”新规下，房企每年扩张的速度不会超过15%了。

更重要的是现在大部分房企都不符合“三条红线”新规。根据华泰证券调查显示，在全国排名前30的房企中，目前只有金地集团、华润置地、中海地产、招商蛇口和保利地产这5家房企完全符合“三条红线”新规，并且大家也可以看出，这5家房企不是国企就是有国企的背景。而在剩下的25家房企中就有9家房企完全不符合“三条红线”新规，其中不乏几家龙头房企。因此可以看出目前大部分房企的负债率都非常高，在央行规定的3年缓冲期里，大部分房企的去负债压力都非常大。

所以，在未来3年里，特别是2021年，房企们不但资金链紧张，并且在去负债的压力下，并不能用加大融资的老办法来缓解资金链紧张问题，因为这样只会继续提高负债率。所以房企们未来降低负债率，在2021年和往后的两年里，房企们大概率会继续加大促销力度，通过卖房子来回笼资金缓解资金链紧张并且降低负债率。随着“三条红线”试点范围扩大，现在不在试点范围内的房企也不能抱有侥幸心理了，都需要提前降低负债率做准备。

总结：所以，在现如今的调控大环境下，以及央行和住建部出台的“三条红线”铁腕新规下，房价已经失去了大涨的基础，楼市6年前的历史并不会重新上演了。