新旧交替，按国际惯例，最适合总结和展望。

过去的一年，北京楼市的关键词有两个：分裂、冲高。

网红盘梭哈，打折盘积压，这种分裂在楼市中变得越来越常态化。

分裂的同时，土地出让金、新房和二手房成交量同时冲高，成为了近几年的新高。

一整年的魔幻，最终都落在了一组组数据中。

在各类型的年终总结中，好评与差评也以14个观点写下了今年的总结，接下来还会上线一篇新年预测，供大家参考。

1，捡漏更难了。

48宗住宅用地，1737.55亿元，出让金创下了近三年的新高。

平均溢价率也达到了15%，成交楼面价同比上涨24%，达到了28823元/㎡，为近四年最高值。

面粉涨价，开发商捡不到便宜的土地了，购房者也就难以捡到便宜的新房了。

所以接下来一年，如果碰到合适的项目，可以及时出手。

2，限竞房用地成了替补队员。

48宗住宅用地里，限竞房仅有8宗地，仅占住宅用地的16%。

但这主要由于限竞房的库存还很足。

据统计自限价宅地2016年入市以来，共成交1634万㎡，而限竞房成交面积为592万㎡，仍有64%的限竞房产品等待去化。

未来的土地市场，限竞房的存在感还会走低。

3，地王出现，开心的不一定是地王自己。

尽管历史告诉我们，拿地贵不是问题，只要故事讲的好，活的够久，时间会给出更好的交代。

但说出来心酸。

2015年的地王葛洲坝北京中国府，以76677元/㎡的楼面价，11.7万的预售价，站岗5年了。今年，丰台又出了块地王，合生缦云的楼面价76168元/㎡，两块地王只差了509元/㎡，差额几乎可以忽略不计。

不同的是，合生把分钟寺和国贸的故事讲的很美。

4，三道红线下，房企捆绑拿地成了常态。

以前开发商大佬的腿很粗，一个人就能吃一块地。但三道红线一照，发现大佬也有虚胖的。

可该拿的地还是得拿呀，抱在一起也得消化。比如年中的合生一口气花了180亿，吃下三块分钟寺蛋糕，拿地之后就拉了世茂和金茂入伙。

这种抱团的现象，会在今年更加明显。

但对于购房者来说，开发商的贷款更合理，现金流也更稳定了，那么楼盘烂尾、开发商跑路的风险也降低了。

5，两组可怕的成交数据。

第一组，2020年二手房成交量168839套，同比上涨16%。相当于过去每天都有近470套的二手房交易，而且这是在年初市场完全停摆的状态达到的数字。

12月二手房住宅网签量更是突破了2万套，创下2017年3月后的新高。

第二组，新房成交49187套，成交量爆涨36%，这是近5年来的新纪录，这个纪录和压抑需求的释放、好产品的面市有很大关系。

数据说明，疫情没有对买房情绪造成冲击，正相反，在疫情影响下，大家更愿意拥有一套自己的房子。

在经济形势不好的时候避险；在长租暴雷的时候，有个自己的家。

6，新房降价了。

2019年新房成交均价54050元/㎡，2020年却降为51227元/㎡。

但这并不是说，北京的房价不行了，只是因为2020年的成交，大多数是2019年的限竞房在支撑。

甚至在成交网签中，前十名里有8位都是限竞房。

去年涨价的土地，会在今年反应到新房房价上。

但从表面看，房价依旧会稳，毕竟还有一半的限竞房库存等着拉低均价。

7，这年头流行「躺赚」。

2020年的单盘销冠是维权闹很凶的朱辛庄万橡悦府，一年网签了96.9亿。

一边维权，一边热销，是万橡悦府最撕裂的表现。

但就当维权越演越烈的时候，隔壁的土地挂出来了，限均价5.75万/㎡，万橡悦府什么都不用做，每平米就躺赚了3000元，维权的声音瞬间被热销数据压了下去。

显然，在交付的瑕疵面前，赚钱更加重要。

8，有钱人的烦恼，就是有钱人太多。

豪宅可以卖的和刚需一样快。

比如颐和金茂府开盘卖了50.6亿，香山壹号院卖了45.3亿。

开盘仅三个月的颐和金茂府已经签了38.76亿元，位居单价7万+豪宅榜单成交的第二名，第一名是已经清盘的华樾北京。香山壹号院也超过了30亿。

事实证明，豪宅依旧是收割富人最好的工具。

9，北京不同板块的差距，就像是“杭州”和“鹤岗”。

北京的板块分化，正在加速。

有的区域像“杭州”，一旦上新，买房人奔走相告，比如朝阳的华樾北京，海淀的西山锦绣府，逢开盘，必热销。

热点板块，就是有排面。

而有的区域上新就像“鹤岗”，中介之间奔走相告，比如踩踏效应明显的青龙湖，两年时间，一万套左右的房源，到现在卖了不到3000套；

新的一年，从供应量上来看，新鹤岗至少还要加上两个板块，房山的良乡南关和顺义临河。

10，能打败地段论的，大概只剩学区房了。

5月份，西城区多校划片政策一出台，商品房的成交量就大幅攀升，家长们卯足了劲儿要在731之前解决入学问题。

这份热情，甚至盖过了反复的疫情，给北京楼市带来了一波小高潮。

一个多月的时间，房价上浮，一些德胜、金融街等优质房源甚至在推出当天就被签下。

果然，靠孩子卖房依旧是最好用的楼市引爆器。

11，100个项目里，99个在维权，还有一个在维权路上。

前几年说起维权，还是交房以后以业主拉横幅、堵售楼处为主。

但今年不仅是交付维权，还有专业的维权队伍，预防性的维权，甚至还有更奇葩的维权：北五环保利·和悦华玺的业主跨越北京城，到南五环的绿城和锦诚园维权。

看似无关的两个项目，看似无辜的绿城，却因为和锦诚园的股东里有「保利」的名字联系到了一起。

花样维权，让购房者和开发商更加对立。

但这样的结果，究竟是买方过于敏感，还是卖方不讲武德？

12，维权不是刚需的专属配方。

富人其实更难过。

不管是买了老盘山水文园，还是泰禾院子二期。业主们大几百万，几千万出手，甚至连“交房”维权都体会不到。

13，2020年是产品主义回归的一年。

今年的城市封面有了很大的突破，曲线美，玻璃幕墙，铝板，多面宽......成了新的关键词。

但少数人的创新，成了多数人的模版。

那些受到市场肯定的元素，被用到了各种类型，各个区域的项目上，但坚持产品主义，是需要付出成本和时间的。

这个时候谁在追求好的产品，谁在追求利润，一眼就能看穿。

14，翘尾与暖春。

今年的所有行情都在被推迟。

3月的小阳春被推到了5月；没迎来金九银十，却迎来了年底翘尾，虽不符合惯例，却符合常识。

那么，北京楼市下一步会怎么走？

可以预见的是，年底的暖，会接上新一年2-3月的小暖风，给市场带来一个暖春。