经济学家、中泰证券宏观首席分析师梁中华多次指出，现在买房其实在亏本，当房价不再上涨的时候，或者说房价上涨幅度很小的时候，持有房子等于每天都在亏钱。

他还举了一个例子，比如上海，房产持有成本达到9%以上，但是租金收入才3%不到，还要考虑到5%-6%的资金成本，另外再扣除房产折旧的4%，其实最后这套房子并没有带来增值，而是带来了亏本。一套200万元的房子，可能1年时间导致财富损失4万元左右。

经济学家透露：买房在亏本！既然说买房不再赚钱！那还没有买房的人该怎么办？哪些房子可以买，哪些房子不能买？咱们首先看看楼市基本动态。传来楼市2条新令。

1、央行的三条红线“新令”，直接限制了房企们的融资能力；

2、银保监会在《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》强调“禁止险资进入房地产”，直接割掉了险资可能进入楼市的渠道。

新令下，1类人或将难眠：房地产开发商。融资渠道没了，怎么办？以债还债和加快销售是房地产开发商最常用的手段，所以继续看看房地产的近期销售情况和融资情况。

数据显示，在2020年9-12月份，房企们连续3个月的新增融资规模达不到需要偿还的债务额度，也就是说新的融资不能抵消旧的债务，债务属于入不敷出的节奏。这足以让房企们的短期资金压力和现金流不畅度迅速抬升。单月份境内外已经发行的融资债券的到期规模为816亿元，但是当月的新增发行债券规模才692亿元，新债数量远远小于旧债的数量。

这也是三条红线影响的结果，同时，不仅仅是9-11月份新债不低旧债，而且在12月份和2021年初1-2月份，根据传统惯例，这将是房企们大规模债务到期的几个月份，仅仅在11月份就有超过1071亿元债务到期，所以市场给房企们的考验其实越来越大了。

另外，根据平安证券监测数据，在两个月前，房企们境内外集合信托分别发行了261亿元人民币、52亿美元和454亿元人民币，环比进一步出现下降趋势，环比直接下降35.7%、上升29.2%以及下降28.4%。11月份至12月份还有境内外债到期分别833亿元、87亿美元，规模相对较高，虽然房企们融资非常积极，但始终要受到2条新规的制约。

所以，该如何应对？恒大、万科、碧桂园等给出了一致性的答案：降价促销，在2020年10月-12月份，房企们平均降幅达到5%，最终有10%的龙头房企完成了销售目标。

经济学家：买房人提前准备，3类房子或降价。

第一类：炒房区域房子。

如果你是一位有心的买房人，你会显著发现，在某些城市的某些地段里，房子高耸入云，建筑物大面积存在，虽然说这些房子早已被买走，但是5-6年过去了，这里的房子外观依然非常新颖，周边配套也没有发展起来，住房空置率很高，周边也没有多少工作机会。这种二手房产在整个楼市新房不涨的情况下，或遭遇降价出售。

第二类：小产权房。

人民日报在《小产权房为何屡禁不止》一文中对这种房子屡屡发出质问，为啥要建设小产权房，为啥要交易小产权房？虽然说商品房一套100万元，同位置的小产权房可能只需要30万元，但是前者购买之后属于个人财产，但后者则属于无效交易，一旦遇到拆迁等情形，小产权房将被无偿拆掉。

现阶段，法律不允许小产权房交易，所以不建议购买。自然资源部在对2020年农村宅基地确权工作通知中就再度重申，不能对小产权房进行确权，更加不可以通过确权的方式把违规使用土地和违规建设的房子合法化，态度已经很明显了。商品房不保值的情况下，更何况小产权房。

第三类：城市老破小房子。

城市的老破小房子在失去了拆迁的背书之后，也就没有了太大的升值可能性，虽然从2019年开始旧改袭来，为城中村和老小区带来了新的居住改善福音，但比起新楼盘的电梯房，老小区存在明显的弊端，例如车位稀少、环境质量差、居住拥挤、没有电梯等问题，这就大大降低了居住舒适度。

在开发商电梯房打折的情况下，城市老房子的升值性能有多少能力与新房媲美？特别是超大面积的老房子，更不建议购买。