“因为成家所以买房”，对大多数自住家庭而言，成家是买房的最刚需理由。

不再去拘泥和探究“三口之家的小家庭化”对房地产从需求侧起到了多大的推动（或更精确地形容应该是倒逼）作用，但时至今日在很多高房价城市，三代同堂或者“单翼三代同堂”的方式正在回归，同一屋檐下重回潮流。

当然，对潮流而言，一方面是“去了还会来”，另一方面“再回来已非当初”，这就是所谓的螺旋式上升，次一时非彼一时。

一、始作俑者当然是高房价

和商办的“来来回回”一样，在趋势量级的变动中，群体购买力（的变动）才是改变表现方式的源动力。比如：在上一轮以浦东开发开放为热点的招商、引进、创业，以及上海创建金融、科创、数字等宏观战略面前，大量公司雨后春笋般涌现出来，原有的办公楼供给侧还停留在“商住两用”或“三/四A非甲级”的标配面前，当然就不能迎合市场的高消费潮流，于是我等同行挖空心思找出一百个“非纯办公不行”的理由来切分商、住、办之间的关系。

如今呢？宏观经济增速放缓、中小企业盛景不再，于是就算政府层面没有要求，但用脚投票的企业老板们，早就开始“暗搓搓”地实行合并同类项，办公室又没有绝对不容许加入一些零售、展示功能？只要不在负面清单之下就代表可以试错。

同样，在“前房地产时代”，受制于居住条件的整体低于海拔，屡见不鲜的“全家三代N口人挤在不到20㎡的房间”博眼球也博眼泪，三口之家成为了很多人的梦寐以求，房地产的兴起虽然有取消货币分房、土地政策改革等大背景，但“满足并成就三口之家”也是甘愿被寅吃的卯粮。

如今呢？

一方面是高房价已经需要“六个皮夹子供养一套房子”，特别是在一二线等高房价城市，小家庭分居两处的成本对大多数工薪家庭而言根本不敢想象；

另一方面，高房价之下也几乎杜绝了全职太太的家庭分工可能，于是“不生孩子太另类”和“生了孩子父母没法带”的两难矛盾就暴露并尖锐起来，“向父母求助”是大多数家庭的解决办法。

前几年，国家呼吁的二胎政策，委实让人振（Chong）兴（Dong）了好一阵子，独生子女的孤独成为自己向自己问责和说服的利器；而到了最近某专家公然呼吁“开放三胎”之后，却引来坊间一片嘘声，生育背后的成本就像平安夜户外的冬冷，一拂面就彻底清醒了室内的你侬我侬推杯换盏都是演戏。

于是，小家庭化仍然贵为理想，但现实的房价、多（少）一份收入对于还贷、孩子的显性和隐性成本，都让很多——小家庭重新大起来，悄悄地实现了“一旦两代势必三代”。

二、“同堂时代”的房地产推演

这两年，小三房产品在高房价城市的大行其道，背后已经解释了上述“重归三代同堂”居住方式在房地产界面的需求倒逼。

看起来好像是——因为房价高所以把面积做小提升“人积率”，但若非人口增多，两房已足够，为什么在面积不变的情况下，牺牲单个功能空间的尺度和舒适性，而“硬生生掏出一间房间”？

因为父母要来（住）嘛！

开篇所言的“单翼三代同堂”绝非一个新名词了事，背后的辛酸不言而喻——父母为了照顾孙辈但又屯于居住条件不容许，于是老两口过上了新分居生活：要么轮流到子女家居住，一个人可以在客厅或地铺将就；要么一个在前方照料看护，一个在后方“物料储备”，笔者将这种父母轮流照料隔代儿孙的生活方式称为“单翼三代同堂”，轮流备受是年迈父母的付出。

那么问题来了，在高房价将三口之家围剿成“各款真伪三代同堂”的背景下，房地产在需求侧能做哪些改革？

首先，当然是小三房的应运而生，不仅是之前所阐述的“面积不变掏一间房”，而在一线城市大量的流动人口家庭，“1个土著加1个外来人口”或者“双方都非土著的外来人口家庭”，父母从家乡而来常住三到四年就面临抉择，在客厅睡沙发和打地铺都非长久之计，于是小三房“小归小但能住”就顺理成章。

那些“买房前没有做好展期打算，已经两房了怎么办”？

当然前期是——再买一套买不起，于是又给“环都市圈”输送了大量的外来购房需求，“上海太贵买不起换不起所以进不去”，于是父母在环上海的太仓、嘉善买房，孙辈根据需要“学龄前住环沪，入学后住上海”，在上海打拼的子女被迫过起了辛酸版的“5+2生活”。

平时在上海上班，周末出上海：既看望孩子，也探望父母。

环都市圈营销所翻来覆去的“外溢”还不完全，还有大量的“兵临城下”退而求其次，卖了老家的房子只求——离大都市子女近一点，不能在一起的背后，当然是高房价所致的“非不愿而不能也”。

三、同一屋檐下的产品应对

高房价在短期不可逆。

那么，在此种大背景还要长期存在之下，不论是小三房也好、环都市圈也罢，买什么怎么买都是购房者的“被教训出来”，那么接下来在“被压缩了的一方天地里”，如何实现“伪小家庭化”在三代同堂的大潮里实现各自不打扰？

毕竟，三口之家的便利反之又是三代同堂的恫吓，已经通过几部热播全国的电视剧给加重了矛盾和恐惧，“那么多A那么多甲级”的设计院和设计师，又该如何做好杞人忧天的工作呢？

（一）两代人在小三房的动线

两代人在生活习惯上的差别，经常被夸张的编剧们上升到极端层面，但站在客观评估的立场上，双方的确是南辕北辙式的习惯所以不可将就和调和：老人喜静年轻人太热闹、老人简朴年轻人重享受、老人爱收拾子女爱铺陈，如何让彼此在有限空间内——要么实现分离要么实现错峰，的确是个值得探讨的设计命题。

之前探讨过关于【客厅还有多少功能必要】的话题，但按照三代同堂的节奏和作息，客厅不论大小反而成为小三房家庭难得的共享空间，“既然卧室局促就让卧室回归单一的休憩功能”，客厅可以分担局部的家庭社交、共享、沟通、就餐甚至小憩功能，客厅瞬间又变得重要起来。

（二）双卫将是买房的“及格线”

在第一个问题暂时找不到答案的同时，三代人居住的另一个刚性矛盾在如厕。

一方面是两代人的工作和生活节奏错位，另一方面是双方在“早间如厕高峰冲突”中的高度趋同，将某一个时点在某一个空间的矛盾瞬间放大。

一直以来有个观点，相比较（对普通人家听）华而不实的衣帽间设置，双卫生间配置看似“逼格不高”，但在实际生活中却是矛盾高发枢纽，所以——双卫配置，将是刚需买房特别是小三房受众的及格线，即“小三房必须双卫生间”缺一不可。

结合房价，目前在一线城市的次级甚至次次级地段，地段决定房价的理论也在针锋相对地导入了目标购房群体，他们的共性包括：年龄、购买力（上限）、家庭结构、人口梯度，甚至极端需求和痛点，都是相似的。

写到这里，看起来是无奈也是愤怒，但其实是不同人口不同消费在“回归超大城市的国家战略和人口战略”之下的微观个体应对表现，是“选择大城市蜗居”还是“回到家乡去兑换小家庭”，大多数人已经用脚投票。

不用再去争辩是与非，倒是更务实地在“高房价之下消费者想要什么产业应该如何应对”的角度和立场去引申研讨和探索，这比“在各种会议和文件中搜寻房住不炒四个字在不在”有意义得多。