过去10年，什么投资最赚钱？

相信大家都会不约而同地说出：房地产。十年前全国平均房价不过才3、4000元每平米；到了现在，从国家统计局发布最新11月份全国70座大小城市房价数据来看，全国平均房价都突破1万/㎡价格，算上一二线城市价格，十年间涨了10倍利润；商品销售面积从2亿平米增加到现在17亿平米；房企销售业绩更是从0.5万亿增至16万亿，累计上涨58倍。

这些“耀眼成绩”背后，都是依靠老百姓不断买房做出贡献，随着房地产行业兴盛，几乎把居民财富都吸纳入了楼市，造成另一个弊端出现：居民房贷杠杆不断走高，房价泡沫意义大于投资实际。

大家为了买房，背负多少债务？根据统计，在2008-2019年商业银行贷款增加到49万亿，当中个人按揭贷款就占了26.8万亿，占比约54%，这意味着什么？相当于每100人中就有54个人背着沉重房贷用以买房；除此之外，还有很大一部分人利用银行贷款杠杆来投资房地产，按照国家统计局发布数据来看，大部分城市房价已经突破了15000元/㎡，实际上不断走高房价已经让购房者买不起，楼市严重缺乏“高位接盘者”。

无法卖出套现房子也就是一堆砖头水泥，把钱都丢进房地产投资一旦遇到房价下跌，还带来另一个风险-房子“贬值潮”。

在社科院发布《2020年住房报告》里就一针见血地指出，未来房地产市场会呈现分化发展，综合实力强的城市预测房价年平借涨幅超过6%，但一旦下跌房价跌幅也可能远超这个数值。

国家似乎早就预见了这个结果，今年内中央连续“敲打”房地产，发布降低房企负债、强化房地产金融审核等政策，让楼市在一夜之间就仿佛遭遇“关门上锁”：

8月底，住建部、央行就召集龙头房地产企业开展座谈会，颁布“三道红线”限制定于明年开始实施，明确要求限制房企融资、贷款渠道，力争让开发商在3年内做到降低负债。

央媒经济日报在《落实中央“过紧日子”要求，各地要强化预算绩效》一文中指出，各地方要严格落实中央要求“过紧日子”准备，要把每分钱用在刀刃上，强化预算。

很明显，国家这一番表态意在剑指房地产金融，要加强对楼市贷款、杠杆负债审核。一夜之间，楼市遭遇“关门上锁”。

宽松货币政策造就楼市先于经济回暖，同样房价也会因为货币政策收紧而迎来下跌。央行货币政策司郭恺表示，今年春节后央行向市场降准降息1.7万亿，5000亿元再贴现来支持市场复工复产，随着现在金融市场恢复正常运转，央行就不再继续超额投放流动资金。在房说君看来，这是国家回应释放信号：“钱根”要收紧了，购房者、开发商、炒房者日子要难过了。

开发商拍地、建房，炒房者投资、炒卖，购房者按揭贷款，都需要庞大资金来支持，这些钱从哪里来？很明显都是利用杠杆从银行里借 出来的，一旦货币政策收紧房产的流动性就会受到打击，开发商、炒房者、买房人“钱袋子”都会受到牵连，中央连续“敲打”房地产的背后就是要加强对楼市金融政策管理。

尤其是不要小看“三道红线”的威力，它从源头上限制房企融资、借贷、杠杆等手段，开发商要想重新融资就必须先降低负债，想要降低负债就只能降价卖房清减库存房数量。根据统计，目前有80%开发商都不符合三条红线中标准，也就是说明年这项政策开始执行的话，开发商之间将会拉开一场“降价比赛”，因为大家都想尽快卖出房子降低自己负债来达标。

按照中央文件要求，各地要做好“过紧日子”的准备，要强化预算绩效而不是用来炒房。从国家释放信号来看“房子不建议买了”，手中有多余钱怎么办？

任正非多次表示，房地产投资过剩，房价地价不断上涨提高了企业运营成本，削弱企业竞争力。在未来，这2样东西要比房子更珍贵：

一是实体制造和高科技产业，国家不断加大对半导体、芯片等高科技产业投入，大力发展实体制造业，未来实体制造和高科技将会取代房地产经济贡献。

二是教育业，大力发展教育能培养更多优秀人才，同时中国未来发展也要使用数字化技术，教育体系就能源源不断为国家培养优秀人才，同样也是目前国家大力发展项目之一。

房说君有话说：目前国内大半城市房价都严重虚高，泡沫意义大于投资属性，中央连续“敲打”房地产释放明确信号，房子不建议买了。随着三条红线明年实施，楼市将会开始一场“降价比赛”，仿佛一夜之间楼市张宝玉“关门上锁”，可幸的是购房者看到房价下跌这刻。