杭州楼市典型的特点是，新房的归新房，二手房的归二手房。

因为新房限价，戴上紧箍咒动弹不得；二手房则应着供求、稀缺等因素波动。

其实杭州楼市还有个特点：租金下行与房价上涨并行不悖。

杭州我爱我家市场研究院的数据显示，2020年11月杭州租金环比下降2.27%，甚至趋近了3年以来的最低点。

房价甚至都不用列数据。

过去只是小阳春，现在全年都是维持着高成交的态势，出现了量价齐涨的现象，领头羊则为学区房与优质次新房。

当然数据还是要展示一下。

一周前，国家统计局公布了70个大中城市商品住宅销售变动情况，杭州新建商品房较去年同期上涨5.1%，二手住宅较去年同期上涨6.5%。

租金下行，房价上涨实锤。

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当然，我们绝非想要以此证明楼市的不健康现象，而是见微知著，探讨一下这类现象是如何形成的。

从基础的经济学原理来看，租金下行的原因是供求关系的失衡。即，市场上的租赁用房的增长超过了需求量。

具体表现在新建商品房项目中有一定比例公租房、蓝领项目的兴建、全市逾13万套在售二手房，以及“纯粹”的租赁项目的建设。

2020年杭州出让的无公租房宅地仅为21宗，仅占比五分之一。纵向来看，2015年杭州出让的无公租房宅地有80宗。很明显，纯粹的宅地比例在下降，而租赁用房在上升。

据杭州住房保管透露，2020年杭州全市建设蓝领公寓项目98个，蓝领公寓房源4.18万间，累积1.17万户外来务工人员入住。

全市逾13万套在售二手房也会影响到房租，因为房屋一旦拿出来出售，其租赁的比例是上升的。

租赁住房地块项目也会在将来承担更多的住房保障功能，如宁巢·明石公寓。

亚运村媒体村地块，也将在亚运会后转换为人才专项租赁用房。

未来政府推出的租赁用房还将更多。

其实各类租赁用房增加的趋势在过往的中央经济工作会议、住建部会议都有所提及。即，通过发展租赁住房来解决好大城市住房突出问题。

租金下行在很大程度上解决大城市住房突出问题的一部分。

毕竟，租房成本也是压力，减少压力自然也能解决住房问题。

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当然大城市住房突出问题不止是租房，更多的是房价过高。

那么更多的保障用房会抑制房价上涨吗？很难。

我们开头说了，杭州楼市的另一大特点是租金下行与房价上涨并行不悖。

换句话来说，租房市场与买房市场是两个市场。解决租房市场的问题，并不意味着房价也能解决。

同样从供求关系来解释，杭州2020年商品房价格上涨，源于供应跟不上需求。

“难道杭州连续土地出让金超2000亿，供应还不够吗？”不够的。

这点从杭州全市的新房库存量也能得到印证，很明显是处于一个历史的低点。供应量在高去化之下，还是显得“微不足道”。

而且，租赁用房比例上升还挤占了原有新建商品房的空间，这使得供应相对更少。

因此，在一定程度上，租赁用房的增加反而会更进一步强化住宅的稀缺性，使得房价上升。

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我们在前面说到，租赁用房的增加对房价起不到遏制房价的作用。

那么杭州房价就止不住吗？当然不是。

租赁市场与买卖市场无牵连的情况下，要解决高房价就得用其他法子，而不是依赖租赁市场。

杭州大致是从限价与供应两个角度去抑制房价的上涨。

限价，在杭州楼市中出现频次最高的一个词。

只是，限价并没有完完全全深入人心。

我的意思是，很多人还是觉得板块的限价会依照5%的指标逐年上涨。可从2020年末推出的涉及运河新城、笕桥、浦沿、市北的限价地来看，“分文未涨“成为了限价的主旋律。

而且，我们也可以看到萧山市北、萧山北干西乃至萧山科技城都有2-3年的滞涨期。

当然，时间拉长，我们还是可以看到限价是在平稳地提升。毕竟，“房住不炒”不意味着“房住不涨”。只是说限价对于新房像一个船锚，在很大程度上会锚定新房的价格走势，同时也把预期给到市场。

因而从这个角度而言，明年的新房大抵上也是微弱的上涨。若是其他板块维持限价，以及一些新兴板块限价低开，那么2021年杭州新房会比较稳定。

增大供应，加以疏导是更市场化的作法。

关于这点，从12月份频繁挂牌的涉宅用地可以看出来。主城区也好，萧山区、富阳区也罢，都在推出宅地。

同时，杭州市十四五规划定调的内容中提到了一个地产新名词：郊区新城。原话大致是：“构建一核九星、双网融合、三江绿楔的空间格局。”

核心区已经离存量市场不远了，“九星”成为了最大看头，即九个“产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利”的郊区新城。

当然九大郊区新城还未公布，我们仅知道的就是杭州云城。

其实也够了，杭州云城的含金量多高，双铁新城、众多产业，其中还规划有1500万方居住面积。

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因此，限价与加大供应都能在未来有迹可循，我们对未来杭州房价也就有了一个有理有据的判断，而不是老盯着M2（广义货币）的增长，这些宏观指标只有一定的参考意义。

在因城施策下，我们还是要盯紧杭州的市场与政策，这才更靠谱。

或许，未来几年杭州房租下行与房价上涨还是并行不悖，但我们还是得承认住房问题是在缓解的。