上周16日至18日，中央经济工作会议在北京召开。

今年的经济工作会议，有两个亮点：一是关于资本的态度，二是关于房地产的态度。

最近两个月，对互联网资本的态度越来越明朗，今天，重点聊聊房地产。毕竟，在这点上买了房的、没买房的……永远有叫不醒的。

01

关于房地产市场的定位和表述，这次会议发生很大变化。会议强调：

解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

过去的每一次中央经济会议，谈及房地产。都是在民生部分用极少的数字为房地产政策定基本基调。

今年关于房地产的表述不仅文字较多，而且单独列出来，反映了当前中央对房地产问题的重视程度。

除了强调“房住不炒”外，这次会议明确提出“住房问题关系民生福祉”，且将“解决好大城市住房突出问题”作为八大年度任务之一。

在中国，当一个问题从国家层面，开始重视了，接下来就是举国体制。

实际上，互联网资本往往是几个大企业，更好管控。但房地产影响更为复杂，土地财政、城镇化、居民资产、负债、消费、民生居住……

所以高层的态度往往很微妙，之前更多是底线管控思维。这次表述从底线管控思维，走向着手解决，从经济视角转向民生视角。

这意味着，房地产的定位要发生明显变化了。

02

这次会议用词尤其提到了“大城市”。

这说明上面已经关注到一线城市为主的房子高烧不退的现象。

这几年，随着房价上涨，毕业生面临最大的问题就是留在大城市还是回老家。这几年多数人选择“折中”回到老家周边的“新一线城市”，比如郑州、成都、西安、武汉等城市。

不过很显然，这三四年下来，这些城市随着人口流入，城市基建提升，房价跟着突飞猛进。即便是目前最后一个入围“国家中心城市”的西安，房价也已翻番。

广州、杭州、厦门房价也突破3万，东莞、宁波、福州等经济强市房价超过2万，均超过历史新高。

和小城市相比，这些大城市是承载了国家经济布局、产业规划的使命的。而房价从北上深涨到新一线城市后：

房价总价太高！吸引的大量的人才，即便收入能覆盖月供，也很难凑够首付。

即便卖掉老家三四线的房子，可能都不够在大城市的首付，而通货膨胀下，多少三线的父母前几十年能积攒出这么多首付。

一句话，现在大城市的年轻人里，够资格做韭菜的，已经越来越少了！

而高房价绑住的，不只是年轻人，而是国家的未来！

03

怎么解决大城市住房突出问题？

在国家中心城市战略下，未来，人口继续向大城市聚集，未来这些城市的房子并不是每个人都买得起的，那能让房价暴跌吗？

跌30%，几亿业主破产，银行坏账，几亿人断供。年轻人还是买不起，所以租房将成为解决问题的核心方向。所以这次会议关于房地产的表述几乎全部着墨于解决租赁问题。

毕竟，被首付门槛拦着的年轻人，在大城市租房成为唯一选择。而会议表述上，有几点值得关注：

一、强调高度重视租房问题：即便这两年长租公寓暴雷事件频发。

二、再提“租售同权”：租售同权才能解决年轻人对买房子的焦虑。也必然带来商品房资产价值的削弱。

三、土地向租赁用地倾斜：租赁房子供应增多，买房子的人减少，同时也会抑制房价、租金。

四、对租金水平合理调控：明确提出对租金水平合理调控。房子的租金收益大概率也会被削弱。

如果去看这些表述，几乎是明示：

大城市住房问题太大，年轻人有购买力的越来越少了。中央要通过培育租房市场，解决大城市住房问题。买房更少了。不把年轻人从高房价解放出来，强化国家科技、扩大内需就无从谈起。

未来，通过租房解决房地产问题，将被提高到非常重要的位置。

04

为什么说这次会议定调未来五年房地产的走向？

因为11月份刚刚召开十四五规划为未来五年定调。而12月份召开的经济工作会议，就是为2021年也就是十四五开局之年定调。

而上周五，中央经济工作会议刚结束，住建部周一就马上召开国住房和城乡建设工作会议，提出2021年重点工作包括：

稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展；大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。

对于房地产定调后的着手实施，可以说是马不停蹄。

那，未来五年，房地产会怎么样？

一、房价会保持平稳，房子资产增值速度放缓。大城市房价进一步夯实。但买房的人少了，房价上涨动力减弱，城市基本面成为支撑房价的核心。

二、房地产销售会出现出现连续的负增长。市场饱和，需求减少，三道红线下，房地产投资减少、购买减少，销售量下滑。

三、租房将成为解决年轻人住房的主要方式。关于租房的规范标准进一步细化，公租房、长租公寓供应量进一步增加。但租房更多是被迫需求，年轻人的买房需求更多是被推迟。

四、买房需求仍在，“租房”供应产品对于满足家庭、品质生活需求仍会有差异。而当经济转型，内需提振，科技引领产业升级，收入提升后，对优质商品房资产属性的需求仍在。

而对于购房者来说，房地产进入新周期，闭眼买房的时代早已过去。