一年一度的国家经济工作会议，之所以受到大家的广泛关注，主要是因为对本年度经济全面总结的基础上，对来年经济工作进行部署，从这个部署的内容里，我们可以看到重点工作和政策导向。本文将楼市部分单独罗列出来，看看2021年有哪些新变化。

先来看看相同部分。

对近3年（2018年-2019年，其实对下一年工作安排，即2019年-2021年）做一个简单对比：1.都提到房住不炒；2.都提到了因城施策（因地制宜）；3.都提到促进房地产市场健康平稳发展。这是共性部分，在这几年的楼市调控中也经常提及，是这样说的，也是这样做的，一些观念也逐渐深入人心，就不过多解释了。

重点来看看1个不同部分：解决大城市住房突出问题。

这一提法是首次。关注楼市的人应该知道，数据显示，目前全国新建商品房均价已经来到万元关口。我们一些经济较发达的县城房价就达到了这个水平，买一套房子大几十万，上百万都很正常，大城市就更不用说了，一二线城市的工薪族如果没有家人的帮助，想在30岁前凑齐购房首付款怕是不容易。

值得一提的是，2020年，虽然我们经历了“黑天鹅”事件，很多行业都受到影响，但对楼市的影响似乎不是太大。从统计部门公布的11月份全国大中城市的房价数据变动情况看，70个城市中有36个城市上涨，占比超过50%，而在下跌城市中，环比最高跌幅不过0.9%。换句话说，房价仍然高企，要买房仍不是一件易事。特别是今年很多人的收入都受到影响的情况下，买房的计划只能延后。

国家很清楚这个问题，如何解决呢？从字里行间，我们可以读出这些信息：

首先，房住不炒必须坚持。有人没房，也有人有很多套房，而且由于此前一些人尝到了买房甜头，对房子情有独钟，买房似乎是一件乐此不疲的事，在这样的情况下，无疑会放大需求，推升房价。只有坚持抑制炒房需求，才能有利于住房需求回归正常，如此，目前的限购、限贷、限售等抑制炒房行为的措施还将在2021年得以保持，个别热点城市不排除得到进一步加强。

其次，对刚需给予更多政策倾斜。首次提出“住房问题关系民生福祉”。什么叫民生福祉呢？按照百度百科的解释，那就是美满幸福的生活状态。满足刚需的住房需求将是2021年楼市工作的重要内容。

从目前各城市对住房市场的调控来看，对刚需就非常有针对性。比如说，针对热点楼盘，即便是摇号，也把无房家庭排在最优先级，给他们先摇，剩下的才给有房家庭摇，像成都、杭州、武汉、南京等热点城市都是采取这样做法，这样能确保刚需买房的政策大概率还会保持下去，并继续优化，让刚需买到房。

除了能买到，另一个就是购房成本，这主要是从房贷利率角度。据360大数据研究院监测的数据显示，全国首套房平均利率为5.24%，相比二套房利率有5.7%左右的差距，其实按照我们20-30年房贷周期算的话，这也是一个不小的福利，后面不排除有更多的差别化信贷政策支持刚需购房。

当然，对刚需来说，最根本的就是要能够确保房价平稳，否则，如果房价上涨快了，其他的措施都没太大意义了，而“促进房地产市场健康平稳发展”的目标就是对刚需进行“保驾护航”，意味着2021年的楼市将以平稳为主，刚需不用太担心。

第三、采取一切措施发展租赁市场。

我们“宁愿咬牙买房，不愿租房”的原因是什么？说到底，就是我们的租赁市场还不完善，很多问题没有得到解决，但我们又知道，随着房价增长，发展租赁市场也是一个必然趋势，如何让租房人后顾无忧，也是解决住房问题的关键所在。

关于发展租赁市场，此前也有提过，但像这次“大篇幅”来阐述租赁的，还是第一次，提到的各种措施，都是为发展租赁市场扫除障碍。比如通过集体建设用地入市和企事业单位的闲置地建租赁房，土地供应向租赁用地倾斜（目前很多城市在土地出让中安排一定比例建设租赁房），以增加租赁房源供应。

还比如通过完善长租制度建设，以消除经常搬家的烦恼，实际上，针对租赁市场中的一些乱象，住建部前不久还发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，包括一些不符合建筑标准、健康标准的房子等等，都被列入“禁止”行列，此外，租赁价格调控、让租房跟买房享有同等权利也被一并被提及。总体看来，所采取的措施都是在为发展租赁市场护航，决心很大。

可以畅想，作为解决城市住房问题的有效手段之一，大租赁时代真的到来了，未来不一定非要挤买房这座独木桥，租房也能实现我们的居住目标。

最后一个，不可回避的还是要说说房价这一话题，这一敏感字样虽然没有被提及，但一句“促进房地产市场健康平稳发展”，算是诠释了所有，自然也包括房价，“平稳”二字仍旧是2021年楼市的主基调。

主要是如何理解“平稳”的意思？有人说，房价不涨或者微涨，其实就是跌了，毕竟有资金成本在里面，也有说上下幅度不能超过5%，因为有地方在楼市调控时有设过限制。近期又有一种让人眼前一亮的新观点，那就是把房价纳入CPI，有专家认为可能释放了一种信号。

央行前行长周小川日前撰文说，建议把房价纳入CPI，我们知道，目前的CPI虽然包含了衣食住行文娱等项目，但这个“住”虽包括租金价格，却没包含房价变化，所以，他认为租金占比太小，不能反映出真实的CPI。我们还知道，CPI价格指数很敏感，受到国家严格管控，一旦把房价纳入进来，如果从这个角度来理解“平稳”二字，房价涨跌幅度还会明显吗？无论怎么说，这可能是未来楼市调控的一个新看点。

由此可见，2021年楼市基调已经定下，从政策导向看，起码或有两类人从中受益。一类是刚需购房群体，在相对平稳的市场下，努力工作，好好赚钱，不用担心楼市大起大落，有经济能力随时可以买。另一类则是租房群体，各种租房障碍逐渐扫除，相关制度将得到进一步完善，暂时买不起，或者不想买，可以选择租房，如果不考虑资产价格变化的话，未来“租购”或并没什么两样。