中国是世界上最热衷于买房的国家。当年，很多炒房团不仅在国内横行，甚至还远赴美国、加拿大、新西兰等地炒房。虽然他们中的一些人有所收获，但他们中的大多数人都被重手驱逐了。近几年来，国内对房地产集团的打击力度越来越大，三大税种相继提出，个别甚至开始试点。可以说，很多炒房客在未来也必将消失。

资料显示，目前我国约有4亿“房奴”背负着住房贷款，而房贷总额已达21万亿元。为了优化这一巨额债务的利息偿还，央行去年发布新的声明，将浮动利率股票贷款的基准定价转换为LPR。因此，从今年3月1日至8月31日。各大银行忙着开展贷款利率转换服务，由于卫生事件的影响，主要鼓励网上签订协议。

由于形势严峻，央行今年内已三次下调MLF利率，MLF与LPR利率报价直接挂钩。因此，LPR实际上在一定程度上降低了。五年期利率从年初的4.9%下降到现在的4.65%。大多数人的住房贷款期限都在5年以上，所以这是主要的影响数值。如果按照这个数值换算的话，基本上每个月还是可以少还一些利息的。

一般来说，央行提高利率时，市场通常会过热，比如房地产泡沫和金融泡沫的出现。现阶段，我国股市估值处于低迷状态，房地产交易也受到严格控制，这是在打击资金非法进入股市和房地产市场。而释放楼市风险的三大税种也在酝酿之中。从两大资产来看，未来几年升高利率的可能性并不大。

根据2000年至2020年的数据，广州市5年以上房地产贷款利率由5.76%上升到7.83%。经过两次迭代，2011年后一路走低，到2020年5月价格为4.65%，总体上处于向下调整的状态。结合上述房地产调控，很难看出近年来提升利率的必要性。

此外，我们还可以看到，海外市场的房贷利率普遍偏低。美国现在的利率约为3.15%，日本甚至有0.725%的购房政策。在我国，除公积金贷款外，利率基本在4.65%-5.3%之间。为什么日本和美国物价高，房价反而便宜？一方面，存在不同的税收模式；另一方面，各种政策对房屋施加了压力，使得房屋不具备炒作的属性。也就是说，其实在同样的情况下，国内的房子也可以降低贷款利率，这样购房者的负担就可以减轻很多。

也就是说，在这样的前提下，明年楼市将迎来更大的变化，因为有三个“新规”将正式实施：

1、 同样的租购权

顾名思义，租购同权就意味着人们将来可以享受到和买房一样的待遇，最典型的就是孩子上学。只要当地政府正式实施和完善这一新规，就会给很多人的生活带来很大的改善。当然，房地产市场也可能失去部分需求。届时，房价将无力上涨甚至下跌。

2、 共有产权房正式投入

这种房子的产权由购房人和国家共同拥有，房价会比普通商品房便宜很多。目前，北京将挂牌出售3宗地块建设共有产权房，这类房子的平均售价为29000元/平方米。与目前3.5万-5万元/m2的商品价格相比，房价降幅近四成，属于福利性住房，很可能成为普通商品房的一大“威胁”。

3、 《土地管理法》修改后实施

这将于明年年初实施，主要内容是集体经营性建设用地可以直接拍卖入市，增加征地补偿。也就是说，如果未来地价上涨，农民会有更多的补贴，这也是一个好政策。

明年三项“新规”正式实施后，房地产市场必然会受到较大影响，房价走势也将逐步显现。最大的可能是保持目前的水平稳定，但短时间内为了刺激市场而会下跌。租购同权将进一步缩小购房者与拥有者之间的差距，也将改变一部分人的购房计划。至于楼市的具体变化，还是要看这三个“新规”的落实情况。