经济学家任泽平说过：房价短期看金融，中期看土地，长期看人口。一直以来被誉为判断房价的经典名句。短期房价涨跌主要取决于人为因素，炒房得多了房价自然也就上涨了。而房价与地价的关系如同“面包”和“面粉”的关系一样，土地价格上去了，房价也会跟着上去。而决定房价最终走势的还是看人口，因为人口对应着房地产市场的需求方，有需求才会有市场。

而过去房价之所以能够涨这么快，除了由于通胀造成的货币贬值物价上涨外，主要还是由于城市化进程中大量人口流入城市带来大量的住房需求造成的。市场呈现供不应求的趋势，因此房价会上涨。再加上人为炒房，使得市场投机属性形成，进一步促使房价上涨。

1935，著名地理学家胡焕庸发现了瑷珲腾冲线，以此线为界，约有94%的人口居住在约占土地面积43%的东南部地区，约6%的人口居住在约占土地面积57%的西北部地区。而如今城市化进程虽然变缓，房地产市场也呈现供求远大于需求的趋势，但人口的流动仍在继续。比如每年的毕业季和打工季，都有无数的毕业生和打工者前往一二线城市打拼，而其中一部分可能未来会在城市中定居，因此也相当于给城市提供了源源不断的住房需求。

我们知道，在楼市的不断调控下，现在整体的上涨趋势已经逐渐回归平稳。但之前由于炒房造成的“后遗症”却出现了。

其一是过高的房价泡沫，虽然房价泡沫缺少相应的衡量指标，但是房价泡沫大小可以从百姓买房难度体现出来。而与之相关联有一个“房价收入比”的概念：房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入。按照国际通行标准，正常的房价收入比为3~6之间。

而相关数据显示，在2019年50个典型城市中，排在最后一名的城市是长沙，房价收入比已经达到了6.4；而成都、武汉、天津等城市则超过了10；上海、厦门、北京则超过了20；深圳排名，达到了35.4。可见当下百姓买房依旧很困难。而房价并不是一天涨起来的，因此也并不适合“一刀切”。某种程度上讲，房价大跌比房价上涨造成的后果更加严重。

其二是过多的空置住房，目前空置房的数量到底有多少，我们不得而知。目前比较准确的数据是2017年西南财经大学发表的对于空置住房的相关研究报告，结果显示整体的空置率已经超过了20%，其中一线城市接近20%的水平，二三线城市已经超过了20%的警戒线，属于商品房严重积压区。而如今三年之间已经过去，一方面是楼市需求逐渐减少，另一方面是开发商依旧热衷于不停拍地建房，因此现在的空置率可想而知。

可能有人会产生这样一个疑问，如果说空置率是炒房行为导致的话，那么近些年房价大涨的一线城市应该空置率 ，为什么一线城市的空置率反而会比二三线城市低呢？笔者认为主要有两个原因：是之前提到过的人口流动，一线城市的人口流入是比较大的，因此相应的房源都有对应的需求。第二是因为一线城市房价过高，对于一般的炒房客来说负担不起，因此只能将投资目标转移到二三线城市甚至更加偏远的城市。

虽然目前房价依旧处于高位，但楼市泡沫在不断消除也是不争的事实。房价走势逐渐平稳后，对于炒房客来说房价涨势低于10%的话，基本上是没有办法盈利的，但如今整体房价虽然稳中有升，但是也达不到10%的水平，因此越来越多的炒房客在逐渐退出市场，这点从近两年二手房市场挂牌量不断增加也能看出。

而楼市泡沫逐渐消除后，受到影响的并不是一线城市。相反，越偏僻的城市影响越大，因为一线城市不断有人口流入，因此楼市不缺需求，加上相关的资源比较齐全，房价很难下跌。但偏远城市由于人口不断流失，住房需求减少，且相应的资源配置比较稀缺，因此整体抗跌性比较差，因此泡沫逐渐消除后，这类城市容易受到影响，房价或许会很快回落。

对此，经济学家马光远在前不久发表的文章中给出了自己的判断：按照一般物价上涨的规律，大的都市圈、大城市、中心城市五年内房价仍然会翻番，但其他城市的好日子结束了。

笔者简单谈一下自己的看法，未来5年一线城市房价稳中有涨是大概率事件，但是实现“翻番”基本不可能。就拿最近几年房价走势一直领跑的深圳来举个例子。数据显示，如果以2015年为基准的话，那么2020年深圳房价相当于2015年的157.2%，也就是说5年上涨了57.2%。

此外，要想实现在未来5年内“翻番”，那么平均每年需要上涨15%左右，上文已经提到过，如果超过10%的话，那么炒房客是有利可图的，但楼市调控不会放任房价肆无忌惮大涨，对于炒房行为也会进一步约束与限制。不管怎么说，对于刚需而言，未来买房或许会变简单。