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[摘要] 新华社发文批评、当地房管局也迅速拿出政策进行降温,控制市场炒房情绪。 几乎是同一个时间,中科院住房大数据项目组发布2020年《中国住房大数据分析报告》。
11月,深圳打新热、抢房热再现。新华社发文批评、当地房管局也迅速拿出政策进行降温,控制市场炒房情绪。
几乎是同一个时间,中科院住房大数据项目组发布2020年《中国住房大数据分析报告》。数据显示,有20个城市相比2018年房价点时,出现多达10%以上的降幅,其中9座城市降幅超过15%,降幅甚至接近50%。
从城市能级上看,9座跌幅城市,8个属于三四线,只有1个属于二线。
楼市的冷与热分布,就像南方温暖、北方寒冷的气候一样,在这个冬令时节里显得格外分明。
“救市”声音再起
前不久,哈尔滨打响房地产“救市”枪,一共推出14条政策。内容包括提高公积金贷款额度、鼓励房企打折、奖励房企打折、降低资金监管比例等方式。
有了这个“带头大哥”之后,刚刚来临的12月,又有3个省、市相继加入“救市”队伍。福建平潭出台政策,提高公积金贷款额度。河北重启公积金异地贷款业务,并且是全省启动,显然也是鼓励大家使用公积金买房。
广东湛江除了买房补贴、加大公积金支持力度外,还因地制宜建议开发商促销降价,吸引外地客户买房投资。
一边是楼市过于火热需要降温,一边是楼市降价需要人为升温。一半海水一半火焰,这房地产市场看起来相当魔幻。
这也再次说明了一个真理,虽然高层对“房住不炒”三令五申,但央地看法并不完全一致,房地产才是地方真爱。嘴上也许对房地产喊“房住不炒”,身体却很城实。
但就像饮鸩止渴一样,房地产的发展规律,属于楼市的这一步,其实是早已注定。一时的方向可以人为扭转,客观规律不可能被打破。
过去几年里,三四线涨幅比大城市还高
前段时间,家里老人过寿。有一位叔叔喝着酒、吃着菜,席间聊起房子,顿时急了,声音也嘶哑。叔叔是个木匠,40多岁,一个儿子,刚上高中。以前从来不关心房子的他,因为儿子即将上大学,最近镇上也多了一个新的商品房项目,满大街打广告、拉人头看房。于是他去了解了一下,结果用他自己话说,那天到夜里一点都没睡着觉。
均价16000的高层,乡镇的配套,乡镇的学校,的卖点是距离即将开通的高铁站比较近。
他想不通,16年时镇上的商品房只有6000多,都没人要(笔者当时就是这个项目的操盘者,的确如此),怎么才4年时间就多了一个“1”。
这四年时间里,他还住着自建房,开着那辆五六年的小车,做着木工活。说实话,作为手艺人,他还一直挺满意。收入虽然不算夸张,但在镇上日子挺滋润。
但就在那次寿宴上,他扯着脖子喊“怎么现在XX镇房价要一万大几一个平方,这普通人哪个买得起”?
是的,他怎么也想不到,4年时间,这房价是如何从6000多变成16000多的。
而我家另一个亲戚每次见到我则都会说这样一句话“当时XXXX项目6000多,你当时怎么不喊我们来买的”?
这几幕情景,可能是大部分三四线城市在过去几年里房价的一个缩影。
数据也能证实这一点。均价从16年的7200元来到了目前的破1万,看似只增加了不到3000元一平。但要知道,这是平均数据,像笔者这样的东部省份,涨幅远远高于平均值。
更何况,一套低价房搭配一套高价房的备案方式,是一座城市的真实房价,只有当地人才真正清楚。
但,三四线的增长可持续吗?
回过头来看,三四线房价增幅的三年,就是棚改“高潮”的三年。
一边是大量的拆迁户,获得现金补贴之后,转身进入楼市,买买买。进而带动整个城市的房地产市场开始火热。另一边是,不断有品牌房企闻风而至,下沉到三四线、甚至是乡镇,高价拿地、高速周转,把多年平稳的房价迅速拉高。
而在那段时间里,除了冷眼相看的少数人之外,全民也都是兴奋的。自己的房又涨了,隔壁土地价格又高了,这里售罄了,那里封盘了。无关价格,因为买到就是赚到,后面必定还会上涨。买就是要做且正确的事。
然而,棚改即将过去,品牌房企大部分回归一二三线,留下了一地鸡毛。人们这时发现,慢慢地局部板块的土拍价格降不下去、可又涨不上去,房价顿时失去了上升动力。慢慢地,二手房有价格却怎么也卖不出去,降价也少人问津。慢慢地,除了核心区域和一些、高性价楼盘外,越来越多的楼盘开始滞销。
但即便再滞销,公开打折促销的现象却十分少见。就像段提到的镇上16000的高层,明眼人都知道这价格不好卖,他自己也知道,但就是不降价。宁可给足中介费、渠道费,到处拓展陌拜,也不把实惠给到客户。因为他们清楚,价格一旦跌了,更没人买。
这就像一场博弈。在这过程中,如果买房人先憋不住了,交钱买房,等于市场接受了这个价格体系。如果房企先憋不住了,该降还得降,就比如开头讲到的那些降幅明显的城市。
近日出台救市政策的这些地方,显然属于被动憋不住的那一种。而相当多的城市,也许还在憋的过程中。能憋到哪天不知道,但一定会憋不住。
这一点也不奇怪,因为三四线楼市逐步下行是必然趋势。
房子对于大部分普通的三四线城市而言,房子就是房子,居住属性远大于所谓的金融属性。因为,基于实用主义的商品,必然是有边际价格和边际需求的,并受到当地经济结构、人均收入、人口数量、人均储蓄额等实际因素的影响。
当供应量超过本地需求,当价格超过本地大部分人群接受度,当本地收入跟不上房价涨幅,房价下跌是必然的。
更不要提那些人口流出、产业结构传统的三四线城市了。
包括前段时间看到有贫困县房价破万,这里再次提醒,如果不是切实、紧要的住房需求,不要糟蹋了自己的辛苦钱。
最后小结。缺乏与房价相匹配基本面、且即便基本面尚可但后续缺乏成长性的城市,房价就像无根之木一样,总有青黄不接那一天。是优质城市,不需要救市。需要救的,也救不活。
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