在上一轮房价上涨过程中，楼市表现最靓眼、房价上涨幅度的城市，并不是经济发达的一线城市，也不是经济快速发展的二线城市，反而是很多人都不看好的三四线城市。就比如早年万达集团董事长王健林表示：我国一二线城市房价依然会上升，而三四线城市的房价在未来没有多大上升空间。另外，北京师范大学金融研究院主任钟伟也认为：随着人口逐渐向一二线城市转移，未来房地产的机会不太可能出现在三四线城市，而是依然在一二线。

然而，时间证明，三四线城市的楼市发展并不像王健林和钟伟预测的那样不行，反而是比一二线城市还火爆。比如河南、山东、安徽、河北、陕西、四川等省份的很多“贫困”县城，这些小县城的房价都在2017年之后涨了2到3倍，达到了7000元/平方米左右，甚至一些县城的个别楼盘房价突破了万元大关。相比于这么高的房价，这些县城的很多家庭一年的总收入很多也不到10万元，这样的家庭收入和动辄上百万一套的房子相比，确实有些畸形。根据易居中国的对50城的房价收入比做出的调查统计数据显示，2019年我们国家平均房价收入比是13.3年。而现如今在很多三四线小城市里，房价收入比这还高。

其实对于三四线小城市的楼市，并不只有王健林、钟伟不看好，就是一直坚定看涨房价的经济学家马光远也不看好三四线城市房价，马光远曾直接表达了自己对三四线城市楼市观点：大量的三四线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗。另外，很多普通人同样不看好三四线小城市的房价。究其原因还是因为大部分三四线城市的经济不发达，地理位置不好，没有多大发展潜力。并且很多三四线城市的资源都在萎缩，人口也在逐渐流失。所以，正常人都知道三四线城市的房子没有支撑点，不看好也正常。但是就是这样房产大亨、经济学家、学者和普通人都不看好的三四线城市的楼市，其房价为何能够在2017年之后开启了一轮大涨行情呢？到底是什么原因造成了这一既奇怪又不合理的现象呢？

有人说是因为城镇化的原因，大量农村人口进入城市，导致了房价上涨。有人说是炒作，大量投资客炒作囤积房产，导致了房价大涨。其实这两个原因说得都很对，但是还有另一个非常重要的原因，那就是“棚改货币化安置”政策。

棚改是拆迁老房子破房子，重新赔偿业主新房子，以此不但可以为城市发展过得土地，还可以解决改善居民的居住环境。由于2014年开始房企的库存居高不下，国家也推出了去库存的政策。因此在接下来的棚改拆迁过程中，就开始减少赔偿拆迁户的安置房，甚至开始不赔偿房子，转而用现金代替房子。这样不但减少了安置房的建设，还可以促进这些拆迁的业主去买新房，减少楼市库存。可以说“棚改货币化安置”在当时就是一个非常完美的方案。

但是“棚改货币化安置”却让大量的资金流入了三四线城市，并且增加了大量有购买力的购房者。这些获得大量拆迁补偿款的拆迁户，在传统思想和投资房产共同的理念共同影响下他们时间想到就是买房子。由于这样拆迁户拿到大量现金补偿后也不会用来投资其他生意，最后很多拆迁户买很多房子用来投资，只有房子能够让他们更安心。在过去5年，棚户改拆迁了3140万套住房，而这其中三四线城市就占了2200万套，占比超过70%。再加上三四线小城市的房地产规模非常小，流通性差，这导致仅仅靠这些拆迁户的资金就可以抬高当地的房价。

因此，从2015年开始，在一二线城市的楼市还在十分低迷时，三四线城市的房价其实就已经开始上涨。而到了2017年，由于一二线城市都出台了限购政策，没有限购的三四线城市房子立刻成了香饽饽，三四线城市房价也迎来了前所未有的大涨。直到现在，马上都要进入2021年，一二线城市房价都已经调整了好几年，而很多三四线城市房价还在慢慢上涨，这还不是因为有棚改项目在持续不断地给三四线楼市提供资金支持吗！

其实棚改政策不仅仅是为楼市提供了大量资金，抬高了房价，现如今棚改也造成了社会大量的资源浪费。虽然棚户改拆迁是为了拆除存在安全隐患和那些破败不堪的房子，是为了改善居民的居住环境但是随着棚户改拆迁的不断进行，其实这样的房子越来越少，现在拆迁的房子大部分都是不需要拆迁的房子。比如市区的老小区，房子质量没有任何问题，仅仅是外观破旧，基础配套设施老化而已，这些房子居住没有任何问题，根本就没必要拆迁，因此，“叫停棚改”的呼声由来已久。在2018、2019年，国家也开始要求收紧棚户改拆迁范围。到了今年，国务院发布文件一锤定音：“2020年底前结束最后一批棚户改项目”。这意味着从明年开始，持续了十几年的“棚改”政策就要彻底结束了。

“棚改”政策结束，意味着以后大规模的拆迁也要结束了，这对于投资老城区老房子的投资客和老小区期待拆迁的业主们可不是一个好消息。特别是对于那些高价投资老城区最破小区房子的投资客，自己高价投资的破房子在失去拆迁概念以后，其价值就会慢慢回归了，成为老城区的房子。

明年起，停止棚改拆迁后，老房子一律按“新规”办，20年的老房子要“”了

目前，在城市的老城区中，还存在大量的老小区，停止棚改拆迁后，这些房子该怎么办呢？居民的居住环境还怎么得到改善呢？针对这个问题，国家也早已想到解决方法。用旧改取代棚改，不用拆迁就可以解决居民的居住环境差的问题。旧改其实就算是对老旧小区进行一次彻底翻新升级改造，通过对小区住房翻新、线路管道改造、小区环境升级、增加停车位、增加社区服务等等，彻底地改善居民的居住环境。同时对于符合条件的小区和楼栋，在经过业主同意的情况下还可以加装电梯，方便小区住户特别是老人的出行。

根据住建部今年的会议上的旧改规划显示，现在旧改的小区都是2000年以前建设而且符合旧改条件的小区。同时规划2020年开始全面推进旧改工程，2020年预计开工3.9万个小区，涉及近700万户居民，并且在5年内完成17万个符合旧改条件的小区，涉及居民超过4200万户。根据国家公布的数据，针对旧改工程要投入超过4万亿的资金，同时还有住房公积金和小区的公共维修基金也会有部分投入旧改工程之中。所以，老旧小区旧改工程投入的资金非常巨大。

这么大量资金的投入，对于要进行旧改的小区肯定是一个好消息。本来对于这些老城区的老小区，其的缺点就是小区破旧、基础配套设施损坏居住环境差，而在地理位置和周边配套上面，这些小区都占据了很大优势。而旧改完成之后，这些房龄20年以上的老小区就会迎来新生，其价值自然也会上升不少。

在笔者看来，针对老旧小区的旧改，受益的不仅仅是老旧小区的业主们，还有两类人可以从中获益：

类：参与老旧小区旧改的企业和相关从业人员。老旧小区改造工程是一个投资超过4万亿的大工程，并且涉及的行业和产业非常多，需要投入的人力也非常多。所以这对于相关企业和相关从业人员都将从中获益。比如建筑材料、电梯、通讯、医疗、家具等等行业以及从业人员，还有很多建筑工人等等。可以说，只要是和旧改工程相关的行业，都可以通过旧改工程获益。

第二类：准备买房子的刚需，特别是想在三四线城市买房的刚需。这个其实也很正常，旧改取代棚改之后，三四线城市就失去了棚改所带来的资金，同时也会减少很多有购买力的拆迁户，这必然会影响到当地的楼市。同时对于市区的老小区环境也将得到改善，刚需购房者也不需要像以前那样只盯着新房，现在也可以考虑市区的老小区房子。所以在这种双重影响之下，三四线城市房价也很有可能开始下跌，这对刚需来说是非常好的消息。

因此，可以看出，“旧改”取代“棚改”，其实也是一种房地产调控政策，在改善居民居住环境的同时，也可以调控房价。对此，大家有什么看法和观点，欢迎在评论区留言讨论。