风风雨雨，坦坦荡荡。楼市掀起的千层浪，如今已波涛汹涌而无法自拔。房价经历了高速发展攀上房价高峰，而如今又跌到波谷。土地成交与价格双跌，楼市的未来是什么，房子会被淘汰出局吗？

房子会被淘汰出局吗？

2020年11月土地成交量下降，40个典型城市来看，土地成交建筑面积4743万m ，环比降幅为13%，同比降幅1%。土地出让金总计收入为2396亿元，环比降幅为0.6%，从今年7月份开始，楼市土拍量已连续5个月环比下降。这样的土拍会延续到明年？

土地成交量下降

而地价方面，40城中土地成交均价为5400元/m ，环比跌幅4.7%。但土拍溢价率环比却下跌0.9％，土地成交溢价率为15.4%。溢价率下降直接会影响未来房价的上涨。

从不同等级城市来看，各等级城市土拍状况如何呢？

一线城市：地市成交涨，地价跌

11月一线城市土拍成交是有量，但价格也是下跌。土地成交建筑面积为592万m ，环比涨幅75%，同比增长41%。在1～11月，一线城市累计土地成交建筑面积为4745万m ，同比涨幅42%。上半年一线城市土地平均成交均价为14538元/m ，环比下跌4.5%。如此看来，一线城市虽然成交面积增加，然而价格并未明显上涨，整体地市成交量上涨而价格下跌。

一线城市土拍成交是有量，但价格也是下跌

二线城市：量价双跌

11月，二线城市土地成交建筑面积为2909万m ，环比降幅为17%，同比降幅为4％。1～11月，二线城市土地成交建筑总面积为35126万m ，同比涨幅1.5%，涨幅有收窄。上半年平均成交价为4878元/m ，环比下跌5.6%。

二线城市，土地成交量价双跌

三线城市：量价双跌

11月，三线城市土地成交建筑面积为1242万m ，环比降幅23%，同比降幅9%。1～11月，土地成交建筑面积为12761万m ，同比增长24%。上半年三线城市地市平均成交价为3809元/m ，环比跌幅3%。

三线城市，土地成交量价双跌

整体而言，一线城市土地成交上涨，地价下跌。而二三线城市土拍量价均双跌，难道未来房子要从商品市场被淘汰出局吗？

我认为，至少明年楼市依然难回暖。

首先，疫情还未结束，从2019年年底至今，疫情影响已经有长达一年时间。而不同地市，疫情影响仍在持续发酵。如今已经进入12月，看似这个冬季疫情结束是无望了，若疫情明年还继续。那么楼市受到的影响也是不可避免。而其他行业受到影响，居民收入也将锐减，楼市这个商品吸金量大，而居民收入低，根本无法去消费房子这个大商品。

疫情未结束，收入低，无法消费这个商品

第二，高房价压力下，房价失去人口红利做支撑，出生率低，男女比例失衡严重。

楼市短期看土地，长期看人口。指望土地的话是无望了，毕竟一线、二线、三线等城市土拍市场均出现不同程度下降，溢价率也在走低。而从人口红利看楼市的长期发展之路，我国总体人口体量大，带给楼市的红利并不少。只是近两年来人口出生率持续下降。2018 年，中国大陆总人口13.95 亿人，同比增加 530 万人。全年出生人口 1523 万人，人口出生率为 10.94 ‰，人口自然增长率为 3.81 ‰。性别上失衡，男性 71351 万人，女性 68187 万人，男性比女性多了3164 万人。2019年我国出生人口1465万人，同比减少58万人，人口出生率为10.48‰，同比年下降0.46％。而10.48‰的人口出生率，已经创下出生率自2000年以来的新低。高房价压力，只会让人口不断下降，人口对楼市的红利期将渐行渐远。房价就更难上涨了。

高房价压力下，房价失去人口红利做支撑

第三，楼市库存上涨，新房源也难有人认购。

楼市库存量上涨已经是不争的事实。目前大约20个城市在出台救市政策。而房企也是不断促销打折走量。待售房源面积累计不低于5亿m 。而这其中包含着地段差和那些被抛弃的远郊房源。一线城市的北京去化周期长达28.3个月， 二三线城市平均去化周期12个月。楼市高库存压力下，去库存的同时，新房在不断供应。那么，多余的房源只能被淘汰出局，降价出售也在所难免。

楼市库存上涨，新房源也难有人认购

所以，我认为，未来房子会被淘汰，少生优生的人口政策，楼市的高库存和高供应量，只会让更多房龄高，地段差的房子被淘汰出局。你觉得呢？未来楼市房源还能如现在这般值钱吗？