这个冬天，楼市的基本面有点冷——灰犀牛、三道红线、房企融资额下降，“时刻绷紧房地产市场调控这根弦”和“把好货币闸门”，基本上每周都有“捶打楼市”新说法。

然而就在刚刚，楼市迎来了一个好消息！

根据国家统计局公布的数据，11月的“居民消费价格（CPI）”同比出现了0.5％的负增长！

这是2009年11月以来，中国CPI的月度同比涨幅，次为负数。

从上图可以看出，CPI走势在2020年1月见顶之后，基本上“坐滑梯”一样下降。最近四个月，更是“断崖式”下跌。到了11月竟然直接“转负”了。

至于“工业生产者出厂价格（PPI）”，在“负增长”的泥潭里挣扎了将一年，11月同比下降了1.5％，颇有点“筑底成功”的意思（见下图）。

我们还是重点分析CPI。

CPI，被我称为“穷人指数”，它反映的是基本生存的物价走势。主要是吃，其次是穿、行、电信等，房价没有包括其中，只体现了一些房租、装修的生活成本。

正因为CPI是“穷人指数”，所以它非常重要。即便是没有充分反映通胀水平，仍然是官方施政、央行决定货币政策的重要参考。

中国目前的CPI目标是3％左右。一般认为，CPI连续3个月同比超过3％，就有通胀危险，货币政策很难继续宽松。反之，CPI连续3个月同比跌破2％，可能就会有通缩危险，货币政策就应该放松。

当然，还要看全年的平均水平。

目前的情况，就非常特殊。11月CPI同比跌到了“-0.5％”，大幅低于2％，看似有强烈的通缩危险。

但1到11月的整体CPI，是同比上涨2.7％，仍算正常。

造成这种特殊状况的，是此前猪肉价格的飙升。猪肉价格飙升，是两大因素造成的：，非洲猪瘟；第二，此前地方政府对农民分散养猪的过度干预。

所以猪肉价格一度出现了罕见飙升，带高了CPI。但猪肉是有周期的，也就是所谓的“猪周期”，新养的猪会逐步上市，这时候猪肉价格就会下降，CPI就会回落。由于此前基数高，所以就会出现CPI“转负”的现象。

下面是统计局公布的主要食品价格对当前CPI的影响：

蛋类价格下降17.1％，影响CPI下降约0.11个百分点；

畜肉类价格下降7.3％，影响CPI下降约0.53个百分点，

其中猪肉价格下降12.5％，影响CPI下降约0.60个百分点；

鲜菜价格上涨8.6％，影响CPI上涨约0.20个百分点。

CPI走低为什么是楼市的利好？

这是因为：CPI走低，可以减缓央行加息的必要性。

疫情之后，全球货币政策普遍宽松，中国还算是放水比较少的国家。即便如此，广义货币M2还是增加了16万亿左右。这是推动楼市局部回暖、股市结构性牛市的重要原因。

随着疫苗接近成熟，疫情在未来半年内被控制住，是大概率的事件。所以无论是欧美日，还是中国，都需要考虑货币宽松退出的问题了。

为什么A股行情一直迟疑不定，美国大选此前是一个重要因素；现在大选因素基本消失，只剩下了货币政策可能转向的问题。

CPI如果这样“插水式”下跌，央行想加息是不可能的。至少要等CPI反弹，回到2％以上才“说得过去”。加息的合理CPI水平，应该在3％以上。

目前来看，CPI探底才刚刚开始，至少会持续5个月左右的时间，才能再次反弹重回2％以上。重返3％，则可能要到明年下半年，甚至3季度了。

最近央行前行长周小川撰文，探讨了把房价等资产价格纳入CPI的可能性。如果房价、蓝筹股价格都纳入CPI，那么一定给CPI带来天翻地覆的变化，最终可能严重影响货币政策，甚至造成通缩。

这将是楼市和股市的利空。

我个人认为，周小川建议落实的难度很大。的解决方案，不是简单把房价、蓝筹股价格纳入CPI，而是应该在CPI之外另外公布一个包含房价、蓝筹股的价格指数。也就是说，未来双指数运作，这样可以避免对货币政策的误导。

至于楼市，仍然维持此前“板块轮动、轮流吃饭”的判断。股市，仍然维持明年一季度末之前，上证指数会创出近期创新高的判断。