01 20城房价跌幅超10%！社科院报告：一个时代过去了

日前，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布了《中国住房大数据分析报告（2020）》，报告指出，房价涨跌分化较为严重，9城房价距点跌幅超15%，其中个别城市的房价出现腰斩，但也有城市的房价超过2018年1月以来的高点。

幸福策评：城市在分化，楼市也不例外

其中，下跌幅度的城市是廊坊，相比2017年4月的峰值降幅达46.9%，青岛、天津相较峰值下跌20%以上，肇庆、海口、石家庄、济南、北京、西双版纳等跌幅超过15%，保定、郑州、北海、中山等房价跌幅超过10%。

值得一提的是，这份报告的跌幅，是从房价的点为起始进行计算，并没有固定的时间点，比如廊坊、天津的房价点都出现在2017年3、4月份，而青岛、海口等城市则出现在2018年年中左右。为什么会出现这种差异？

2017年前后，在北京大都市圈、京津冀城市群等概念的包装下，燕郊暴涨两倍逼近4万，2015年天津销售套数是13万套，2016年直接，卖出去了24万套房子。根据楼市“冒头就打”的趋势，该地区自然也进行了相应的调控：北京祭出“317新政”，环京一带多城也升级限购、打击炒房，由此房价受到“重创”。而青岛由于2018年上合峰会带来的房价预期，在利好兑现后楼市潜力被透支，后劲不足；海口则是在2018年4月份发布了全域限购，进而产生了后续的影响。

从跌幅城市分布中，整体来看，还可以窥视更多的信息：从城市分级来看，9个跌幅超过15%的城市当中，包含一线城市1个，二线城市4个，三四线城市4个。从区域分布看，包含京津冀城市4个，北部湾城市1个，大湾区城市1个，山东半岛城市2个，滇西城市1个。

由此可以得出以下结论：

1.即使城市的层级再高，也不能保证房价只涨不跌

在我们的普遍认知中，大城市因为有更好的医疗、交通、教育资源，有更好的就业机会，因此源源不断地有大量人口流入。然而所谓的房地产“长期看人口”，人口迁移带来的居住需求确实会推动房地产的发展，但却不能作为短期涨跌研判的根据。比如上文提到的北京，一旦严厉的政策落地，需求即使有再多也会被冻结。

2.疫情等突发事件对房价涨跌并无重大影响

疫情只是推后的需求，并没有消灭需求，数据显示，今年二、三季度，被压抑的购房需求爆发，百城房价累计涨幅均在1%以上。

3.未来的楼市，可能从“城市分化”走向“城市群分化”

近来，楼市常常在探讨南北差异：北方楼市展开集体自救，南方楼市却还在蠢蠢欲动。其实不止城市之间如此，在城市群间这种现象更明显。有媒体统计了70大中城市房价五年走势，显示长三角、大湾区热度更高，这是由于强经济省份基本集中在这两个城市群，由于高新产业、新兴产业发展突出、经济发展水平较高且人口持续流入，在房价的支撑力上表现更亮眼。

来源：蓝白观楼市

02 未来，将会是一个人人换房的时代

对于许多购房者而言，可能很容易被新房和地产的相关数据迷了眼，以为这些数据愈高，就证明这个城市的楼市愈热，且在未来房价的走势会上扬。其实更应关注的是每个地方二手房的情况，这才是在本质上决定的不同城市房价轨迹的重要因素。

幸福策评：为何众人都在买房，却又都在卖房？

让我们来看看几个热点城市。首先是上海，上海今年二手房的成交量是近四年来表现的的一年，9月份甚至冲破3万套。杭州在许多人的心里都只是新房热，但数据显示， 11月杭州市区二手房成交量10088套，成为今年以来的第6个破万月，到目前为止杭州二手成交超过9万套，超过2018年全年和2019年全年。一线城市和二线城市如此，再来看看三线城市。浙江台州二手房的成交量也是非常活跃，从6月开始，台州的月均二手成交套数也一直保持在一万套左右。

这些数据的背后隐藏着哪些信息呢？值得一提的是，一万套的成交套数意味着，二手房不再是一个分支市场，而是整个商品房交易市场内的主流。不论是一二三线的城市，暗藏的二手成交都比想象的还要活跃。如果一套房子按照100万来计算，那么一万套就是100亿！而放眼，这个数据就将达到上千亿。

许多城市弥漫着“房票改善需求”，希望将自己现有的房票，更换成更好的房子。一方面新房二手房之间形成价格倒挂，打新现象出现，许多人被中间的差价所诱惑，就想着把自己的房子卖了，拿到房票获得购买力然后去买一手房。另一方面，随着城市的发展，更多的项目被交付，而这些项目在老破小为主体的二手房市场里呈现出强劲的差异性和品质感，从而保证充分的溢价，并激发二手房市场。

未来，将会是一个人人换房的时代。

来源：真叫卢梭

03 子女争也没用！2021年起继承父母的房子，全部“这样”处理

房子不仅仅具有居住功能，它还有教育、养老等多重属性，关系到人们的幸福指数，从这个角度来看，说房子是一个金融产品为不为过。在北上广深这样的大城市，一套房子动辄就得好几百万，甚至上千万，如果卖掉这样的房子回小地方生活，基本上可以称得上是实现了财富自由了。

幸福策评：未来继承父母房产要注意这五点

在上述的这种情况下，难免就会出现子女之间争夺房产的问题。随着国家《民法典》新规问世，从明年1月1日起，继承父母的房子，全都“这样”处理，子女之间再怎么争也没有用。

1.删除“公证遗嘱优先”条款，人性化的新增两种遗嘱形式

在原继承法中，有公证遗嘱效力优先的相关规定，但由于程序较为繁琐，难免使人望而却步。而民法典新规中则把这一条给删除了，遗嘱的效力不再以公证优先，只以最后一份遗嘱为主。且新增了“打印遗嘱”和“录像遗嘱”2种遗嘱形式，只需要2人或以上在场，同时留有姓名和时间痕迹即可。

2.给子女改过自新机会，引入了“宽恕制度”

子女的继承权可以恢复，但相对应的，子女也应担负起赡养、孝顺父母的义务。

3.继承人范围扩大，甥、侄也可继承

此前房产无人继承的情况频现，最后只能按老规定收归国家。在新规中将侄子、侄女、外甥、外甥4种人员纳入继承人范围，享有法定继承权。若无顺位继承人和第二顺位继承人，那么上述四种人员也可继承房产。

4.创造性地设置“遗嘱信托”，财产可让第三方代管

如何将房产顺利传承是一大关键，对此新规中创设了“遗嘱信托”这一新方式，父母可与第三方签订财产管理协议书，代为管理。后续再由第三方连本带息，按照约定时间（可一次性，也可分段）将委托的财富交给子女，避免中途出现某些变数。

5.设立居住权房产的继承问题

在新规中明确，从明年1月1日起，房屋可设立居住权，无偿设立，自登记之日起，不得转让、继承。值得注意的是，居住权是终身的，即便子女继承了父母的房产，也不能把居住权人赶走，同时也不能将房屋进行转卖或是出租。