房地产大分化时代正在加速到来。

“一边是深圳千万豪宅遭疯抢，一边是多个二线城市刮起促销降价潮。“折射出2020年楼市魔幻的众生相。

12月1日，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布《中国住房大数据分析报告（2020）——城市房价预警与房企品牌价值测度》。报告指出，房价只涨不跌的时代已经过去。局部房价下跌监测预警，将成为市场监测预警的重要方面。

今年以来，楼市冷热不均。一方面，以深圳、东莞、西安为代表的热点城市，房价节节攀升，“打新潮”一波接一波，楼市乱象频出，政府多次出手，严打楼市违规行为，紧急出台新政为楼市降温。

另一方面，以哈尔滨、漳州等为代表的高库存城市，今年无缘传统的楼市“小阳春”、销售旺季“金九银十”，开发商降价让利，刮起促销降价潮。

此外，金融政策收紧后，房企加速抛售资产，当下“三道红线”政策威力可见一斑。

西安连夜出台新政

背后房价连涨55个月

12月1日凌晨1点55分，西安市住建局在官网公布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》。

从严控备案价、加强预售管理、发挥差别化信贷调节作用等方面加码楼市调控政策。

值得注意的是，西安在这次调控中，着重明确提高二套房首付比例，具体为：

（1）在我市已拥有住房面积在90平方米及以下的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于40%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于50%。

（2）在我市已拥有住房面积在90至144平方米（含144平方米）之间的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于50%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于60%。

（3）在我市已拥有住房面积在144平方米以上的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于60%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于70%。

看似只提高了2套房的首付比例。但其实背后隐藏着全新的调控思路，即“你目前拥有的住房面积，将决定你第二套房的首付比例。”

这在，还是次。

另外一个大招是：提高了商品房预售的门槛。

新规定是：全市范围内所有已出让、新出让土地的商品房开发项目，开发企业申请商品房预售许可，原则上地上７层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；７层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于７层。

为何西安选择在年末对楼市加码调控？

西安市住建局房地产市场管理处申辰在接受媒体采访时也表示《通知》出台的初衷：主要是考虑从今年六月以来，西安市的房价指数涨幅以及购房的人数都有所扩大，出台政策的主要目的是保障西安市居民的自主需求，抑制投资投机的炒作行为。

业界表示，西安出手调控其实早有征兆：

从11月份国家统计局公布的10月70城房价数据来看，70个大中城市房价涨幅保持平稳回落，但仍呈上涨趋势，其中4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，二手房销售价格环比上涨0.5%。而西安新建商品住宅价格环比涨幅为0.5%，算起来这是2016年3月以来西安房价连续上涨的第55个月了。

此外，近年来商品房盖到3、4层高即可申领预售证；备案价逐渐放宽，此前由于强管控，很多新盘备案价格无法突破天花板，导致一二手倒挂现象严重。

“推出11084套新房源，45706个家庭诚意登记，25个楼盘需要摇号，15个楼盘更实现千人摇”，这是西安11月楼市的真实写照。

专家分析也认为：“西安此次升级调控，是为了打击投资需求，打击万人摇现象。”

“西安差异化房贷的玩法，可谓进入了“化境”，估计未来会有更多的城市参照执行。”知名财经评论员刘晓博指出。

哈尔滨打响降价枪

楼市“降价潮”愈演愈烈

就在西安出台楼市新政，抑制房价上涨过快的10多天前，2300多公里外的哈尔滨上演一场官方鼓励降价的戏码。

11月19日，官媒消息指出，哈尔滨市将印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》（以下简称《通知》）。

从《通知》的内容看，其核心点为“降价”，从放宽公积金贷款、购房资格、按揭贷款等多面，明确鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房，提升楼市热度。

回到楼市降价，哈尔滨房价下跌并非孤例。

在前段日子，青岛市同样刮起了一股“降价风”，从近郊到主城，不少项目摆出了降价的姿态，更有甚者因为降价，怒砸售楼处。

比如，一度冲上热搜的即墨禹洲朗廷府项目，每平米骤降几千元，有业主一夜损失高达80万；胶州天一仁和宸璟朗樾、保利和光尘樾等楼盘出现了5XXX的低价；就连一直房价坚挺的青岛市区，也有某些楼盘出现价格松动迹象。

此外，今年9月，恒大集团宣布，自9月7日起至10月8日，恒大楼盘全线7折，至少覆盖600个楼盘；且在现有基础上，还将给予恒大部分管理层额外96折的签字权限。

“降价促销潮”再起，还有多少个体将沉浮于楼市之中。

楼市冷热不均根源在供需

大分化时代已成大势所趋

一边是楼市政策加码，抑制房价继续上涨；一边是政府鼓励房企降价卖房，加快去库存速度。

魔幻的楼市分化，引发大范围的舆论热议。

业界普遍认为，房价下跌离不开宏观政策环境因素。从上述城市的房价拐点及涨跌节点来看，无外乎两类情形：一类是2017年上半年前后，以京津冀城市为代表的一二线城市房地产调控加码，另一类则是2018年下半年前后，因棚改货币化退潮，市场面临调整的三四线城市。

然而，更为重要的是，这些城市的房价下跌也与其自身供给过剩密不可分。

以今年降价最为典型的哈尔滨为例，这次官方出台降价政策，不仅需要极大的勇气，同时也是无奈之举。

今年8月，哈尔滨楼市供应过剩，成交腰斩。据某房产企业集团哈尔滨公司统计数据显示，哈尔滨8月份商品房成交4952套，成交面积50.96万㎡，环比下降9.61%，同比下降50.28%。成交均价10463元㎡，环比小幅上涨。

同时，今年哈尔滨土地放闸，供应大增。今年上半年，哈尔滨成功出让了53宗地（涉及住宅、商住、商业），合计超334万㎡，土地挂牌出让量远超往年，再创新高。

根据房地产研究院发布一期《百城住宅库存报告》，哈尔滨库存处于高位，去库存周期已达到23.1个月，远超安全线（9.4个月去库存周期）。

人口流失也是哈尔滨购买力下降的关键原因。

哈尔滨是东北三省人口流失最严重的城市。在过去的10年里，黑龙江省人口流失率高达31%。在2016-2019年，哈尔滨人口流失率约在6%，楼市也同步出现衰退迹象。

另一方面，根据央行数据，整个东三省今年获得的融资总量只有6300亿，而广东一个省就是3.45万亿。

正如财经评论员刘晓博所言，“人口在流失，资金不愿意来，楼市当然就陷入了僵局。”

供需关系的差异，是造成这种“冰火两重天”局面的经济根源。

近年来，随着宏观调控的收紧，楼市价值开始逐步回归到城市的基本面。而分化，正在成为楼市的关键词。在一线城市抢房潮起的同时，多个二线城市正在经历房价下跌带来的不安。

值得注意的是，近期，银保监会主席郭树清再次发出“警告”之声——11月16日，郭树清撰文称，房地产泡沫是威胁金融安全的“灰犀牛”。

时下，诸多城市楼市分化持续加剧等种种迹象表明，“房价只涨不跌的时代已经过去”，楼市大分化已成大势所趋。