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[摘要] 有人说，方地产是唯一一个无法预测的投资市场。因为，我国房地产市场，短期看政策、中期看政策、长期还看政策。
有人说，方地产是一个无法预测的投资市场。因为，我国房地产市场，短期看政策、中期看政策、长期还看政策。
客观说，政策对楼市的影响是方方面面的，但绝不是根本性因素。毕竟，房子要成交，要有买家和卖房。因此，供需关系才是房地产市场的决定性因素。
自2016年“房住不炒”提出以来，房地产市场全面调控的趋势已经形成，房价分化态势加剧。在这样的大环境下，有专家认为房价会涨，有学者认为房价要跌！
那么，购房者该信谁的？相信自己！购房者自己又该如何预测楼市走向？又该如何判断买房和卖房的风险？今天，10年的楼市“打工人”，从4个方面带大家一起来预测楼市。
01供需关系法
商品的价格，往往大部分时间内都由供需关系决定。供大于求，商品降价；供小于求，商品涨价。房价也遵循同样的内在逻辑。
所以，购房者判断所在城市未来房价涨跌的最直接的方法，就是研究城市人口增量和房子供给的情况。
如果一座城市新增人口持续、快速增长，而房子供给却无法跟上节奏，房价今后大概率是要上涨的，这也是多数大城市房价上涨的内在要求。
城市内的情况以此类推。人口持续增加的区域，房价往往更加具有竞争力；人口增长缓慢或流出的板块，房价表现自然没有那么抢眼。
02政策观察法
先明确一个概念：房价与楼市政策往往呈负相关关系。
比如，一座城市房价涨幅大，当地楼市政策基本上以“收紧”为主，限购、限价往往是其外在表象。
比如，深圳、广州、上海等楼市政策多数时间以“紧”为主，房价却长期保持大幅上涨，就是这个道理。
简单来说，一座城市的楼市政策如果是“鼓励”购房者买房的，那么未来该地房价涨幅预期不高；如果一座城市的楼市政策市“限制”购房者，那今后该地楼市调控一有松弛，房价大概率会大幅上涨。
03成本计算法
众所周知，方价高很大部分是源于“地价高”！地价和房价是正相关关系。
也就是说，土地价格的走势，直接决定未来房价的走势。一座城市土地价格持续上涨，房价自然免不了上涨。
普通购房者，直接计算现有土拍价格就行，或者直接观察楼面价。
如果一段时间内，区域内大部分地块楼面价都涨价了，那未来该区域房价上涨是大概率，而且涨幅与地价涨幅相当。
04货币周期法
任何商品的价格，都与货币政策密切相关。
货币宽松下，商品价格涨幅较大；货币收紧，商品价格涨幅小。
货币周期法，需要购房者观察市场中流动资金的多少。货币宽松时，市场流动资金充足，可以用来买房的资金多，房价在资金推动下涨价概率大。反之，则正好相反。
一般来说，购房者只需观察货币供应量、社会融资规模增速即可对货币政策有一个合理的估计。
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