最近，一个朋友相中了一套地段、户型、价格等各方面都挺合适的房子，所以打算早点入手。可就在打算购房的时候，却遭到了家人、亲戚的反对。大家纷纷劝告说，目前房价涨得这么高，都有泡沫了，而且接下来只要调控不放松，房价还得下跌，此时购房风险有点大。在大家劝说下，这位朋友暂时放弃了买房想法。

不过，与这位朋友不同的是，另一个同事却仍旧十分看好房地产的发展前景，他认为把赚来的钱存放在银行太不划算了，只有买房才是最稳定的资产保值手段。一边认为楼市已经有了泡沫，对买房心存顾虑，十分谨慎；另一边则认为买房依旧可以跑赢通胀，所以把买房子看作是最稳妥的投资手段。实际上，这两个人的买房观念基本上代表了目前房地产的两种主要心态。那么，问题来了，现阶段房地产到底存不存在泡沫吗？

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关于房地产有没有泡沫，业内人士一直都有不同的看法，主要分为两类：

一种声音认为，中国房地产不存在泡沫。日前，在2020年金融街论坛年会上，北京大学经济学院院长、教授董志勇表示，不要任何时候都污名中国的房地产市场，因为房地产市场仍然是未来经济发展的一个重要支柱，他们有很多困难，但目前为止个人觉得并没有泡沫。此言一出，引起了十分广泛地讨论。无独有偶，知名经济学家张五常也曾经多次表示中国房地产不存在泡沫。在东北财经大学的某场演讲中，他坦言：中国到处都是高楼大厦，看一看楼价，那些钱都是从哪里来的呢？我不认为是泡沫导致的，而是实际价值升上去的。

另一种声音认为，房地产已经存在泡沫。住建部原副部长仇保兴甚至表示，房地产泡沫形成由来已久，冰冻三尺非一日之寒。在他看来，房价收入比是衡量房地产泡沫的重要指标，一个国家比较合理的房价收入比是1：7，在我国的国情下，10倍左右或再多一点，问题都不大，但现在有的城市已经高于20倍。无独有偶，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌也表示，从房价收入比的角度看，应当承认中国是存在房地产泡沫的，如果说没有泡沫都不会有人相信，但泡沫并非普遍存在，主要存在于一线城市和部分二线城市。

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不难看出，关于房地产是否存在泡沫，婆说婆有理，公说公有理，几乎很难达成一致的结论。一方面，过去一二十年，平均房价翻了4-5倍，可仍有6亿人收入为1000元左右，买房越来越难是事实，与此同时，房屋空置率却节节攀升，这说明房地产的确存在过度投机的行为。笔者认为，如果一直强化房地产的金融属性，一直把房子当作一个金融产品来买卖，长此以往，房地产势必会变成一场金融游戏，房价势必也会严重背离其本身的价值，一旦泡沫破裂，不堪设想。

但是，另一方面，即使房地产存在泡沫，但现阶段也不会出现破裂。因为我国的房地产仍存在大量的真实性住房需求，房地产仍然还有巨大发展潜力。公开数据显示，截至2019年，我国城镇化水平刚迈过60%门槛，要达到70%的发达国家门槛，至少还需要10年，业内预计在这期间将会新增2亿左右的住房需求。当然，除了刚需外，未来还会有大量改善型需求出现。不难看出，只要商品房是以市场决定的价格销售给购房者，房子的价值就得到了实现，所以在这种情况下，即使房价上升也很难被看作是一种泡沫。

因此，在笔者看来，关于房地产市场是不是存在泡沫问题，双方各执一词，各有各有的道理，不能一概而论。但是，有一点可以肯定，加强防范才是目前至关重要的。通过采取一系列的措施解决房地产存在的各种矛盾，比如房价收入比过高，空置率居高不下，住房供给失衡等问题，从而缓解房地产泡沫扩大、金融风险产生的可能性，促进房地产市场的健康发展。其实，关于这一点，国家早就意识到了，目前许多措施正在来临。

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国家一锤定音，未来5年房地产大局基本明朗。

今年，央行在《求是》杂志刊发了《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》，文章明确表示：房地产泡沫是威胁金融安全的“灰犀牛”。这说明国家对于房地产泡沫是高度警惕的，毕竟在各类资产泡沫当中，房地产行业牵扯了太多的资金，太多的行业，往往是最薄弱，影响最深的，而且从过往的经历看，一些重大的金融风险都是由房地产引起的，历史经验也一再告诉我们，房地产泡沫破裂将会产生什么后果。近几年，为了防范金融风险、防止资产泡沫扩大化，国家已经出台了很多举措，预示未来5年的房地产大局基本明朗。

回顾房地产调控的这四年，从“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”、到“不再把房地产作为短期刺激经济的手段”，其目标就是一个“稳”字，既不让热点城市出现房价非理性上涨，也不让人口、经济基础不足的城市出现硬着陆。此外，今年11月初，国家公布了“十四五规划”，针对未来5年的房地产走向进行了明确定调：促进住房消费健康发展。当然，“促进住房消费健康发展”的前提仍旧是“房住不炒”，若是出现投机就不算健康了，所以保护自住需求，抑制投机消费，促进房价平稳是必然趋势。

伴随国家一锤定音，未来5年有四个举措值得关注。一是防止资金违规流入楼市，既包括房地产开发性贷款，也包括个人按揭贷款，从而加快去负债和降杠杆，引导资金流入实体行业。二是调整住房供给结构，大力发展共有产权、租房租赁等多种住房方式，加大保障性住房的供应比例，满足不同群体的住房需求，实现住房有所居。三是加快房地产税出台，通过加大房产持有成本，抑制投机炒房。四是弱化棚改，全面推进旧改，大拆大建走近尾声，既稳定了地价水平，也抑制了房价上涨。

总而言之，伴随房地产长效机制的加快推进，房价大幅上涨，房地产局部过热，住房供给不平衡等问题都可以逐步得到解决，所谓的泡沫也会逐步被烫平、挤出。

最后总结一下：走到目前这样的一个关口，购房者究竟如何选择，想必答案已经很清楚了。无论是投资客还是普通购房者都应该对楼市保持一颗理性的心态，远离高杠杆和高负债，以清醒的头脑看待房地产正在出现的转变。正如央行原副行长吴晓灵所告诫的那样：“在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。”