毫无疑问，北京楼市“失去”了三年的纯商品房，找到了回来的办法。

  2020年1月至今，北京共成交住宅用地44宗，纯商品房土地35宗，建面约396万平，创近三年新高。而带着调控任务登上舞台的限竞房，仅有6宗，建面约73万平，占比不到1/5。

  局势逆转，纯商品房上位。

  都说土地是房地产市场的风向标。临近年底，丸子梳理了今年前11月北京土拍各项数据，试图从中发现一些明年楼市的端倪。

  下边是数据控丸子的solo时间：

  住宅楼面价每平涨了7366元

  2020年前11月，北京共成交经营性土地50宗，住宅用地44宗，商业用地6宗。累计成交建筑面积约619.33万平，比2019全年减少约115万平。但成交金额，却达到1662.866亿元，几乎与去年整年持平。

  不用细算，也知道，楼面价涨了。

  具体到住宅，44宗住宅用地，涉及建筑面积513.7万平，同比2019全年减少约129万平，累计成交金额1571.925元，比2019年增长76亿元，比去年全年，提高约7个百分点。

  平均楼面价30600元/平，同比2019全年上涨31.7%，每平米贵了7366元。

  这7366元/平的土地成本，自然要分摊到房价里。当然，也不排除有开发企业愿意让一部分利润给买房人～

  五至六环仍是供应主流

  从住宅用地所在的环线位置上看，与去年变化不大。44宗住宅用地中，五至六环共20宗，涉及建筑面积255.87万平，占总住宅面积的49%，比2019年的265.7万平略少，但仍然是供应主流。

  三到四环仅有3宗，也就是丰台寺三杰。被合生包圆儿后，引入金茂、世茂，分别打造合生·缦云、东叁金茂府、世茂北京天誉，主打120-248平的改善豪宅，预计售价13万+。

  而四到五环共有4宗，包括海淀四季青的2个纯商品房：颐和金茂府、融创香山壹號院；和大兴西红门的2个限竞房：新城熙红印、熙悦宸著，数量与去年持平。

  当真是，均衡存乎万物之间。

  纯商品房重回城六区

  35宗纯商品房用地，总出让金达1235.95亿元，占成交总额的74%，溢价率16.64%，建面约396万，创三年新高。

  在35宗纯商品宅地中，城六区占14宗，比去年翻了一倍，且都是相当不错的位置。

  受疫情影响，今年北京楼市按下了近两个月的暂停键，但土地市场并没有因此萎靡，反而在疫情较为严重的上半年，拍出了23宗纯商品房+6宗限竞房+2宗共有产权房，相当高产。

  这背后，不能说没有用优质地块刺激救市的用意，但更多的，是为了平衡积压了三年的改善、豪宅诉求。

  高端有市场，中端有支持，低端有保障，这样的房地产市场，才能长久健康的发展下去吧。

  限竞房量少质优，新地块提价

  限竞房虽然量少，但质优。6宗限竞房均在上半年成交，目前已全部亮相入市。其中，奥海明月、新城熙红印、熙悦宸著已于9、10月开盘，业绩喜人。

  不可否认，限竞房对北京房地产的调控贡献巨大，几乎凭一己之力让北京房价横盘三年，给刚需一族留出了足够的上车时间。而且产品迭代速度非常快，从户型到精装，总能给人惊喜。但也因为面积和价格的限制，少了很多想象空间。

  如今楼市平稳，限竞房供应减少亦在情理之中，毕竟很多家庭的改善需求，也是刚需，也要满足。

  目前待出让的两宗限竞房土地，不仅悄悄提了价，面积要求也放宽了。按照挂牌条件中，对限竞房70/90限制的描述，由“套型建面90平”转为“套内建面90平”，可以预见，明年的限竞房，做刚改产品的可能性更大。

  作为“好用”的调控工具，限竞房会不会退出不得而知。但工具嘛，需要用的时候再拿出来，也不迟。

  房企拿地谨慎，热度两极分化

  今年房企拿地的态度很有意思。已成交的50宗土地中，23宗底价成交，包括全部的共有产权房和商业用地；18宗土地溢价率超20%，热度严重分化。

房山拱辰街道地块包含纯商品房及共有产权房，故两个表中均有展示

  开发商更愿意把钱，花在刀刃上。偏、贵、配建多、属性复杂的土地，一概不将就，哪怕是不限价，哪怕是朝阳。也因此有4宗土地暂停出让。

  但对于城六区、环线优势、临铁、总价低的土地，那真是“挥金如土”。

  比如今年溢价率的土地——绿城13.48亿+7%自持摘得的通州台湖地块，也就是顺销中的明月听蘭。竞拍当日吸引17家房企到场，热闹非凡。

  而中海稻田项目争夺了108轮，绿城旧宫举牌74次，此外，石景山古城、东小口双子、海淀西北旺、丰台寺三杰等，每一宗土地的入市，都带起一波小高潮。

  开发商抢的土地，可能就是你要抢着买的房，盯紧了。

  虽然2020年还未结束，但临近年底，房企预算“子弹”基本打光，且在三道红线的压力下，大概率不会再有房企花大价钱拿地。

  9宗预申请土地不知何时登场，8宗已摆上货架的土地，也没有能影响大局的存在。丸子猜测，待拍的8宗土地，大部分会底价成交。

  此时，全年成交数据尚不明朗，但不妨碍我们从中看到明年的市场风向。今年，最后这40多天，或许是刚需上车的时机。

  年底为追求回款冲业绩，很多项目都会推出折扣房源，抓住这个窗口，万一咱捡个“漏儿”呢？