相信最近大家或多或少都在各种媒体渠道上看见了“房价过万”的消息，消息来源于前不久上海房地产研究院公布的一个调查数据，数据显示今年6~9月新建商品住宅已经连续4个月超过万元，而目前1~9月均价已经逼近万元水平，如果第四季度依旧保持这个趋势的话，那么今年房价将正式突破“万元大关”。

很多人看到这个数据纷纷表示房价已经达到了一个新的高度，未来房价还会大涨。不过也有人表示如今楼市调控这么密集，房价上涨趋势只是整体的平均水平在上涨，很多城市仍旧处于下跌趋势，并且涨幅也远不如过去，因此未来用不了多久房价还会回落。

那么这个万元究竟是“房价大涨的起点”，还是“房价的天花板”？未来房价又会如何变化？2021年应该买房吗？这是购房者们最为关心的问题。事实上，要讨论未来房价涨跌，需要讨论影响房价涨跌的几个因素。著名经济学家任泽平曾用一句话很好地总结了房价问题：短期看金融、中期看土地、长期看人口。

楼市陷入“四面楚歌”困境

01金融

房价的金融属性可以简单理解为其投机属性，而早期房价之所以能够大涨也离不开房子的投机性，因为房子很重要并且还是每个人都离不开的刚需。而一方面随着城市化进程的不断发展，大量人口流入城市带来了大量的住房需求。另一方面上世纪的几次婴儿潮也诞生了大量的人口，如今这群人也产生了大量的购房需求，因此楼市整体处于供小于求的趋势，加上很多炒房客、炒房团的炒作，导致房价不断上涨。

但随着调控不断进行，现在整体大涨趋势已经得到很好控制，房价总体走势平稳，虽然在上涨，但是已经达不到炒房客的盈利标准了。房价涨幅越来越低的同时，也越来越难以保持相当的上涨趋势，因此越来越多的炒房客正逐渐退出市场，最近两年二手房挂牌量增速明显就是很好的证明。

02土地

在房产交易中，我们是买方，开发商是卖方。但在土地交易市场中，开发商就成了买方。而前不久银保监会与央行的一次座谈会上，对于开发商进行了严格的“三条红线”的约束：1、剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十；2、净负债率不超过；3、现金短债比大于1。

对于房企这类资金密集型企业来说，很多房企的负债率都是非常高的，因此为了降低负债率，只能选择通过多出售房产的方式寻求变现，以此来抵消负债。与此同时也要减少资金的支出，因此房企进行拍卖的土地数量就会减少，土地市场出现供大于求的情况，土地价格降低，间接使得房价降低。

03人口

和房价最为相关的就是人口了，在房产交易过程中，人口对应着需求方。今年4月，央行公布了城镇居民家庭负债统计报告，结果显示城镇居民家庭住房普及率已经超过96%，且户均持房达到1.5套。说明住房普及率已经很高了，楼市整体需求大大减少。

而另一边，任泽平及其团队前不久发了一份报告，名字叫《建议先放开三胎，中国人口报告2020》，其中提到2019年中国出生人口降至1465万，64岁及以上人口占比达到12.6%，总人口突破14亿，根据趋势估计中国人口将在“十四五”时期进入负增长。说明未来楼市整体需求还会有下降的趋势。

明年房价“全面下跌”？

通过上述金融、土地、人口的分析，我们发现支撑房价大涨的因素已经不存在，相反这三个因素还在起反作用。那么未来房价会全面下跌吗？对此，笔者认为：未来房价全面下跌基本不可能，楼市分化明显，即：房价上涨的城市可能会继续上涨，下跌的城市可能保持下跌趋势，整体会处于稳定的趋势。

我们知道，每年的打工季与毕业季，都有大量的求职者与毕业生前往一二线城市前往工作，这样就造成了这些一二线城市每年都有人口流入，而人口对应着住房需求，因此经济发展趋势好、人口大量流入的城市房价可能还会上涨。而另一方面，一些偏远地区的城市由于人口流失量大，各类资源匮乏，属于“收缩型”城市，这类城市住房需求会进一步降低，房子抗跌能力差，当楼市泡沫消除后，很快会显现真实房价水平。

那么房价下跌的底线是多少呢？事实上，之前已经有两位房地产大佬“交底”：

融创董事会主席孙宏斌认为：房价调控的威力不可小觑，未来购房需求和房价都会出现逆转。但是房价是不可能下跌的，如果房价下跌超过30%，那我们（这里指的同行）就都死了。而SOHO中国董事长潘石屹也说过：对于我国许多许多房地产开发商而言，房价下跌的底线为20%，一旦超过这个比例，许多房地产企业就会消失。