转眼间，楼市金九银十已然过去，还有不到两个月，2020就到了终点。

原以为，今年的上海房地产市场，会是在疫情影响下萧条的一年。

怎料，市场却在半程发力，住宅土拍持续升温，市场情绪翻涌，二手成交已经看齐2016年，而今年新房交易的“金九银十”的两个月也含金量十足，为上海楼市贡献了一波又一波亮眼数据！

回顾“金九”，上海楼市重返销旺季，据统计，截至9月27日，上海九月新房成交套数共8252，同比增长42%；进入十月，上海楼市延续了九月火热的势头，尤其是高端项目,大多抢着最后一点时间窗口赶紧入市,成交面积为95.7万方以上的水平。纵观上海10月二手房成交量持续上涨,达到今年峰,同时二手房市场也显现上涨趋势,成交均价突破5万/平方米,着实火了一把。

01.外环外楼板价近5万

回过头来看地价和楼价，是市场上常说的面粉和面包价格。

还记得在8月18日，仁恒华发联合体以45亿总价竞得浦东新区康桥PDP0-0902、PDP0-1001单元01-05地块，溢价率高达32.71%，楼板价4.93万/平。

什么概念？就在前一天，嘉定南翔同样拍地，融信以48.7亿竞得该地块，而该地块的楼板价是多少呢？

3.88万/平。意味着，同为外环的两块地，时间仅隔一天，楼板价相差了1万多，单套成本相差近100万。

所以，发现了吗，浦东外环近5万的楼板价，或将重新定义上海的房价逻辑，康桥未来8万的保本售价，将倒逼楼市价值进行全面重估。

而康桥目前在售新房和二手房也就在5W+的水平，旁边的御桥6w+，未来市场估值已水涨船高。

事实上，浦东宅地并非是个例，土拍溢价已经重回上海土地市场，且高溢价频出，要知道，在2019年全年宅地几乎鲜有溢价出让，甚至还有内环宅地出现流拍，溢价率不过是16.3%。

02.地价迭创新高

我们来看一串成交细节。

9月1日，同润以14.18亿价格竞得浦东新区新场镇古镇东单元09A-03地块，溢价率60.8%，楼板价2.91万/平； 8月20日，远洋集团以22.66亿竞得青浦区徐泾镇新开横河南侧26-04、31-01地块，溢价率34.56%，楼板价3.85万/平； 7月21日，华侨城以50亿竞得浦东新区唐镇镇北社区D-04-06地块，溢价率19%，楼板价3.72万/平；

熟悉行业起伏的人都知道，前两年，要在上海取得一块宅地是那么艰难，而今年品牌房企也加入了激烈争夺，而各块宅地里少了曾经熟悉的“比例持有还有公租”。 

可见，“面粉”价格的上涨，对“面包”市场带来了不小冲击，也就是说，土拍的锚定影响在开始显现。

千人摇号竟然出现了罕见“6连光”的情况，还是高端盘。仁恒静安世纪、中海汇德里、鑫耀中城等楼盘摇号全部超过1000组，内环认筹率竟然有个盘突破900%。 那些没买到的客户必将流向其他项目，那么什么项目将成为他们的选择呢？这就很有意思了。

其实从上周上榜的一个高价房项目就可见端倪，黄浦区的露香园，均价达到22.5万元/平方米，要知道，以往进入榜单的高价房均价超10万元/平方米，但这次超过20万元/平方米！说明市场的承接力是多么强。

随着今年土拍的逐步落地，后续的土拍的锚定影响会显现，未来楼市会怎么样呢？我们年末再来看看。