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70%房企降价急售,房地产“甩卖潮”降临?高层两度“谏言”楼市

来源:网络 2020-11-09 13:44:53

[摘要] 为应对出生人口降低,老龄化加速到来,任泽平鼓吹“放开三胎”,再逐步全面放开并鼓励生育。

为应对出生人口降低,老龄化加速到来,任泽平鼓吹“放开三胎”,再逐步全面放开并鼓励生育。话虽说得简单,但无论哪一条,年轻人都不太乐意:即使放开三四五六胎也不会生,只因生得起,养不起。毕竟面对工作,年轻人尚能提起斗志。可是生一个孩子,且不说吃穿用度,仅仅一个房子,那持续高涨的价格,就比工作难多了。

  有的人会说,我租总可以吧。可是,同房子捆绑的教育、医疗、养老等红利,时刻提醒着你不属于这座城市,你的子女以后要回老家学习、高考。换言之,房产成了人们安家城市必须交的高昂建设费,甚至,房价在不断炒作当中,逐步剥离“刚需”属性,成为有实力者得专属。这绝不是开玩笑,近期研究院将30城刚需买房门槛进行逐一划分:

  梯队:北京350万元,深圳345万元、上海295万元。

  第二梯队:厦门266万元、杭州226万元。

  第三梯队:广州198万、南京190万、宁波175万、东莞160万、苏州159万。

  70%房企降价急售,房地产“甩卖潮”降临?高层两度“谏言”楼市

  归根结底,对于绝大部分城市来说,楼市4年调控的影响非常有限,虽然一定程度上遏制了投机炒作,也遏制了价格过快上涨的势头,但却没有从根源上做到“房价不涨”。不仅如此,在今年这个特殊时期,楼市罕见迎来“万人抢房”,而且在7、8、9连续三个月,平均房价破万元。

  不过,在大趋势下,楼市依然有逆向而行的行情

  据社科院住房大数据纬房指数显示,根据今年9月数据,近一年来,10个城市的新房房价累计跌幅超过5%,既有以肇庆、西双版纳、北海、廊坊为代表的三四线城市,也有像济南、郑州这样的一二线城市。可想而知, 从普涨到分化,楼市可谓进入翻天覆地的分化状态。

  70%房企降价急售,房地产“甩卖潮”降临?高层两度“谏言”楼市

  众所周知,大水漫灌之下,市价普涨,无论是超级都市,还是二线、三四线地市,乃至五六线县城,无论哪里买房,都会迎来差不多同等的涨幅,这是非常态的市场模式,买了也不会吃亏。然而,一旦潮水褪去,“同城不同命”的现象越来越普遍,有城市上涨,有城市下跌,有地段长期坚挺,有地段一泻千里,无论是城市还是区域,想短时间内顺利买卖变现变得越来越难。

  相比房价跌幅,更值得关注的是市场流动性

  何为流动性?除了有充足的人口资源,市场不缺买家,刚需强烈的买房需求外,另一方面,没有限购门槛,没有限售时间,没有限贷的条件,炒房客们才能撬动百万以上计价的房产价值。显然,流动性关乎投资变现能力,没有流动性的房子,无论价格高低,就是一堆水泥钢筋,除了居住,没有别的价值可言。

  70%房企降价急售,房地产“甩卖潮”降临?高层两度“谏言”楼市

  据研究院9月数据,33城二手房源流动性指数中,廊坊、济南、郑州等城市二手房流动性垫底,这些城市恰恰是房价出现明显盘整的城市。这也就印证了一点,如果市场没有流动性,价格恐怕难以为继,即便房价依旧坚挺都好,但二手房流动性走低,极容易让市场陷入有价无市的局面。

  这就是当下房地产的典型特征,不过,这只是开始,明年房价更令人难受。主要体现在两方面。

  其一,国家新规对楼市下重手,明年起,开发商将迎来全面整顿

  前段时间,大家都知道高层给地产商规定了三道红线,本来很多人就预计在2023年执行,明后两年有一个过渡期,还能过过“好日子”。可哪知道,政策将于2021年起在全行业全面实施,那些动不动借钱拍地、现金紧绷的地产商,会成为整顿的对象。

  70%房企降价急售,房地产“甩卖潮”降临?高层两度“谏言”楼市

  新规一旦推行,说了这么多年的房价不涨,终于会有梦想成真的可能性。

  原因很简单。首先,据报告,今年上半年有70%的房企没有完成半年度销售目标。再说了,下半年开发商还有1500亿债务要还,通过“拆东墙补西墙”恐怕很难,毕竟三道红线已经出了,对企业的融资和负债管控都持续收紧。更何况,明年才是真正的“大头”,仅76家房企的待偿债务就高达2.5万亿,比2020年多了1万亿。

  就现阶段来看,地产商能补充现金流的方式就只有降价了,而且上半年70%的房企接下来都有很强的降价急售欲望,可以说房地产“甩卖潮”也即将降临。其次,截至8月底,已有380家房企破产,对此业内预测,在新政下预计到2021年底至少有5000家企业被淘汰出局。把不必要的投资缩减,让真正能盖出好房子、经营稳健的地产商活下来,才能激活国民经济的成长空间。

  70%房企降价急售,房地产“甩卖潮”降临?高层两度“谏言”楼市

  对此,摩根大通中国首席经济学家朱海斌表示:“不出意外,2021年开发商降价销售或成为全年常态。开发商新房市场降价先行,又必然把作用传导到二手房市场,奠定2021年房价“全面下跌”的主基调。” 房说君认为,专家的话可以一言蔽之:现在市场就这么大,天花板又压得这么低,楼市再无法重复前几年那样的上涨了。

  其二,国家10字定调楼市,字字关键

  近期,发改委副主任宁吉喆在回答 “十四五规划建议中在社会民生领域有哪些值得期待的新内容”问题时,表示要促进住房消费健康发展。同时规划建议文件,其中一条就是“促进住房消费健康发展”。在房说君看来,这已经是高层第二次“谏言”楼市了,在2016年,高层就首次提出房住不炒基调,此次提出“促进”,又迎来业内热议。

  70%房企降价急售,房地产“甩卖潮”降临?高层两度“谏言”楼市

  至于热议的内容,无非又是房价拥护者的言论:房地产又要迎来新一轮暴涨了。其实,房地产关乎着太多人的利益,稍有一些风吹草动就会有不同的声音解读,好的坏的,正确的错误的,参差不齐。就在这时候,证券时报发表评论:促进住房消费健康发展,“房住不炒”仍是关键。作为官媒,证券时报的评论等于明确告诉老百姓国家的态度,仍然是房住不炒。

  可见,高层两度“谏言”楼市,虽然话说的不一样,表达的却是同一种意思:楼市回不去了,未来房价也不会有太大风险。之所以这么说,是因为“促进住消”是由需求端入手,间接对房地产起到带动作用。

  要知道,过去房价上涨主要是宽松的货币政策助推,投机者可以杠杆加杠杆用于买房,但现在不一样了,不仅住房消费受重视,而且还加上“健康发展”的目标,可见,在房地产的正常需求之外,若出现投机的苗头,就不算健康了,必须严加管制。

  70%房企降价急售,房地产“甩卖潮”降临?高层两度“谏言”楼市

  房说君有话说,事实上,从今年以来,我们可以明显看到,房多者的生存环境也有了新禁令:监管通知控制房贷规模,多家银行的房地产贷款占比要降至30%以下,同时,央行拒绝降息、限购限售等措施加强。

  照这样下去,从明年起,房多者要失眠了,手持多套房卖不出,持有成本又增加,最终只能弃房断供。这就意味着,房价火热的城市会越来越少了。

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