2020年上半年已经过去，总体来说楼市还算平稳，房价也没有很多人预期的那样大幅下跌，反而一些城市的房价逆势上涨。2020年下半年的楼市到底如何走？

100年前，福特公司创始人福特调研时发现，所有的人给出的答案惊人的相似：想要一匹更快的马。交流电创始人特斯拉在用手用力的摇动摇杆向所有参会人员演示交流电时，富人们发现了一种锻炼方式，比谁摇的灯更亮、时间更持久。现在走在大街小巷，很少再能看到20年前的汽车，10年后，我们今天路上几乎所有的车同样成为古董，无人驾驶、人工智能将取代现在绝大部分汽车。是的，时代在不停的变革，用过去的思维看未来，一定会很可笑，楼市一样，2020年不一样的逻辑，楼市下半场开始了。

自1998年住房市场化改革以来，楼市次遭遇如此之多的限制，买房投资首度面临如此之多的不确定因素，这意味着过往的楼市投资逻辑都将不再适用。1998年，我国首次尝试用市场的思路解决住房短缺问题，取得了巨大的成功，那时候还持有福利分房的人一次次错失楼市上涨带来的财富性机会。过去的两年，所有的热点城市和大部分的省会城市楼市都发生了报复性上扬，人们对人民币的不信任成为共识，通胀、抢房、贬值成为2017年频率的饭后使用词语之一。

从1998年到2018年这20年，楼市经历了整整一个20年的大周期，2018年，楼市将正式进入下半场，进入下半场以后再用上半场的逻辑思考楼市一定错得离谱，过去百试不爽的投资逻辑在下半场也更是毫无。

楼市下半场，人口红利、市场红利以及全球化红利消失殆尽的今天，GDP、货币总量以及资本净流入新常态的当下，短期的行政指令边际效应递减、长效机制又处于真空状态的目前，美联储加息、严控金融风险让本来寒冷的楼市雪上加霜，楼市怎么了，我们怎么办？

我给出我的理解方案。不管是上半场的20年还是2018年开始的下半场，房地产仍然是我国的财富风口之一，“经济对房地产的依赖”、“土地市场金融化”以及“城镇化”还没有结束，未来我国的潜力就在大家屡屡提及的“城镇化”，具体一点说就是我国未来经济的腾飞能否以湾区和城市群的发展为依托基础，顺利跨越中等收入陷阱，进入中等发达国家。站在新周期的高度，房地产作为中产阶级财富配置的主要工具，依然是未来财富的主要风口。看空房地产，将再次错失财富性机会。

我国目前的城镇化率为57%，无论从哪个角度讲其潜力都远远没有释放，而未来真正适合普通人致富、发展的城市历史性的落在了大城市和都市圈，尤其是以京津冀、环杭州湾大湾区以及粤港澳大湾区为首的大城市群。随着这些湾区或城市群的崛起，中国财富和人口也将源源不断的流入这些地方，产业也会不断迭代形成新的产业链。我们说过，一个区域的房价与所在区域的经济要素之和关联，经济要素的高度聚集是导致房价的重要原因之一，而且越多的经济要素集聚产生的集聚分工效应会提高投资回报比，而两大湾区的经济要素是我国乃至全球最集中的地方，也因此其巨大的虹吸效应将会吸引更多的资金、资源以及相关人才，成为与并列世界三大湾区的经济明珠。显然，在这两大城市群、在未来人口长期净流入的大城市，叠加人们改善性需求的释放，优质的物业还远远不够甚至更加稀缺，高品质的物业也会得到市场的逐步认可。

这是一个新周期，站在新周期我们必须用新的眼光展望未来，在城镇化、中国经济对房地产的依赖以及证券化还没有结束的当下，在80%以上人口集中在大城市、中心城市以及都市圈的未来，我们一定要有全新的思维把握好新的游戏规则，把握好投资机会。刚需自然是越早入场越好，作为刚需来说，没有什么的时机，有资金，看到心仪的房源就可以考虑早点上车。