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[摘要] 金九银十平淡收场,2020年只剩下两个月的决战期。
金九银十平淡收场,2020年只剩下两个月的决战期。
伴随年末冲刺的启幕,郑州楼市似乎还在凛冽的寒风中打颤,价格底限一再塌陷,动辄直降几千元已经司空见惯。不少媒体大号也添油加醋,大声嚷嚷着对郑州市场的唱衰。郑州楼市真的凉凉了?
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揭开楼市真相
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不久前,绿博某盘6xxx元/m²的促销价格,引起市场一片哗然,也激起了绿博降价的浪花。
仅一个月,绿博“沦陷”、管南某盘大放血,击穿板块内四环底价、白沙也搞起特价,精装价格拉低至12000元/m²。现在的市场,屡见不鲜的打折、降价跑量、特价房撬动楼市已经成为常规操作。
不断探底区域房价
最近,1元/m²买房,茅台,送特斯拉......越来越多千奇百怪的促销活动来刺激更多人走进售楼部。
那些搞特价房的楼盘,售楼部也的确人声鼎沸。有人说,那些都是穿西装的中介,真正买房的没有几个。
可实际的成交量,也很惊人。融创中原大观推出俯瞰北龙湖的小户型,几乎清盘;绿博万科7500元/m²的特价房,也去化不错;金科中原,靠着特价房,取得10亿销售额;管南的融创城,又一次出现排队看房的盛况。
好价格才是刚需盘的优势
不可否认,这些楼盘的抢眼去化,分销劳苦功高,成百上千个中介,就能拉来成百上千个客户,看房人挤满售楼部,广播里不时播报着成交的楼层,火爆的人气让人看着就有购买的冲动。这就是为何,开发商愿意不停地为中介的人海战术提高。
另一方面,也能从中窥见,不像一些媒体鼓吹的郑州楼市崩了,降价也卖不动了,事实是,郑州楼市依然有旺盛的购买力。
那些媒体、中介别有用心的误读,或是制造流量、或是为了卖房,总之造成了郑州楼市坍塌的假象,会影响购房者的判断及购买欲望。老话说得好,要想知道李子的味道,还是要亲自尝一尝,市场一定要亲自去看,才会有真知灼见。
无利而不往的分销大军
时下郑州楼市分化严重,但那些产品好,地段好、学区好的房子,始终是市场上的刚需高价商品,盯着的人,接盘的人很多。比较典型的是雅颂居,以超预期的3万单价,开盘当天去化90%,狠狠抽了楼市一记耳光,成为今年当之无愧的神盘。
不止如此,中原老城的康桥玖玺园,金水北美盛教育港湾,也在楼市行情不稳定的情况下持续飘红,这些红盘已经提前锁定了郑州2020年销冠的争霸角逐。
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抓住窗口期
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2016年郑州房价一路狂飙之后,郑州出台了楼市调控政策“郑九条”,目的是限制地王,限制高价地。当时还规定,要增加土地供应量。
此后四年,郑州楼市调控逐步升级,限购、限贷、提高二套房首付比例、打击假离婚买房等手段,以及海量的住宅供应都给郑州楼市降了火。
眼下,郑州楼市的信心,首当其冲还是来自于郑州强大的基本面。
城市高速发展是楼市的强支撑
这些年,地盘一直为郑州擂鼓呐喊,郑州也确实呈现出优势与竞争力,尤其是一年净流入46万人口的领先态势,是郑州未来新增购买需求的强有力支撑。虽然郑州房子供应量大,但韭菜也长得快。
作为中部大省的省会、单核城市、河南举全省之力来发展郑州;背靠1亿人口和广大的中部腹地,加上全省资源的倾斜,郑州的经济发展一直处于快车道。几乎每一年,郑州的GDP都能实现一个或两个位次的前进,稳扎稳打。
随着新领导的就任,无论产业招商还是城市建设,都呈现出日新月异的变化。
阿里、华为、中国民航大学纷至沓来,各种重大活动相继为郑州添彩;地铁全面开工、机场三期扩建、二七商圈大手笔改造;中原科技城亮相后,也被视作郑州产业崛起,在下一波红利中搭上顺风车的机遇。
中原科技城5大核心产业布局
郑州经济的稳固、腾飞,也预示着房价的坚实、上涨,所以目前郑州房价只是暂时低谷,但不会一直持续下去,身为国家中心城市之一,郑州有着得天独厚的优势。眼下,信心堪比黄金,对这座城市的信心,就是对未来楼市的信心。
郑州楼市之所以现在处于寒冬,是由供需失衡与经济、政策环境叠加所产生的结果,属于正常的短期波动,未来的长周期内,仍会呈现长期慢涨的态势。
随着高技术人才的涌入,他们在郑州买房也是轻而易举,众多“消费者”的影响下,郑州楼市好比弹簧,压的越实,回弹的潜力只会更大,甚至存在短时间内价格迅速拉升的可能。
现在的行情,其实开发商也已给出了答案,郑州楼市是真的触底了。
你看,融创在郑州的全线降价,每一个的侧重点都不同:破底价开盘+人才补贴;特价+月供补贴;底价+低首付+免息首付贷......使出浑身解数的融创,把可以用的大杀器招数都用上了。
融创部分项目优惠政策
正值年底冲刺阶段,也是开发商传统出货季,这个时点是很多房企要业绩的时候,即使没有今天的行情,房企依然会在这个时间段释放一些机会,很多时候能拿到底价。
眼下的降价是开发商的一种策略,是市场的一种姿态,对购房者而言则是一种机会。郑州已经到了抄底捡漏的好时候,购房窗口彻底被打开,这就是你低位买入的好时机。
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选筹指南
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对于普通购房者而言,按需购买总没错。
买房前首先要搞清楚自己的实力,房价和月供是首要考虑因素。更重要的是掂量清楚自己的需求,为什么需要买房?是为了结婚,是为了上学,还是为了财富?目的越纯粹越好。
如果你是本地刚需、改善置换需求,不如看看白沙。在这一轮市场回调中,白沙是、也是回调最到位的区域。经过两年的市场横盘,白沙的价格基本上已经坐实,想选到合适的房源并不难。
白沙或是郑州的未来之星
在这一轮新区价格回调中,滨河回调幅度很明显;还有杨金和鸿园片区,目前有楼盘0元网签3年无息,买房甚至倒贴10万;距离郑州最近的南龙湖,同样特价满天飞,今年会入市一批优质项目,值得关注。
没有地域限制的购房者可以重点看东区,无论新房、二手还是法拍,都可能是你进入东区的机会。
不过前提是,尽量选择大品牌房企。尤其现在房价下行,市场洗牌真刀真枪的时刻来了。
研究院报道显示,今年上半年有70%的房企没有完成半年度销售目标。在“三道红线”压力和存量市场的竞争中,刺刀见红将是常态。
三道红线下高增长一去不复
现在的市场不再像以前那样,凭借高周转就能躺赚,资金链差的房企,能不能确保活下去都是问题。
行情一差,大家都说:退潮了,才知道谁在裸泳。
截至8月底,已经有380家开发商破产倒闭,有智囊预测,在“三道红线”的政策下,预计到2021年底或至少有5000家房企被淘汰出局。
对于名不见经传的小开发商,你一定要避雷,即使价格再便宜也不要碰。而大牌实力房企低价盘相对而言更有保障,起码降低烂尾的几率。
那些专注于低价捡漏的购房者,可以关注融创、金科、荣盛、华侨城、阳光城,以及正商、建业、永威等名企的楼盘,这些大牌房企的策略是通盘考虑现金回款,不会在乎一盘得失。
品牌房企是最稳妥的选择
时下,房企生存压力之下,价格屠刀已落下,各种名目的降价、促销、特价、打折,只多不少。在当下惨淡的市场环境下,被逼急的开发商,已经给出了最实在、最有诚意的价格。
看到目标区域,有价格触底的项目,不用犹豫,该出手时就出手。
不过,现在买房,既要抬头找漏,还要低头避坑。
价格战越热,越需要睁大眼睛,仔细筛选。有恶劣案底的、证件不全的、品质不靠谱的,价格降到尘埃里也别碰。
刚需尽量买环内,有心者会发现,楼市滞涨的这几年,最抗跌的房子,就是占据城市核心资源的,这些核心资源,无非是地段、学区、产品本身。
主城占据核心资源
东区高铁站附近的次新房,如海马公园、建业天筑等;西郊棉纺路锦艺国际华都等;金水老城区大牌名校的等,在这一轮洗牌中,房价不降反升。
过去几年,在同类型城市上涨的时候,郑州单独走出了一个惊天动地的下调行情,跌得够多了,是时候反弹了。
所以,年底前尽量买房。尤其是那些大幅低于所在区域均价的大品牌特价盘,一定要当机立断,车迟早要上,但赶不上这趟,错失的就是一个绝佳时机。
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