近日，中国社科院财经战略研究院住房大数据纬房指数显示：

近一年来，有十个城市房价累计跌幅超过5%，分别是：广东省肇庆（同比跌9.45%）、贵州省遵义（同比跌9.22%）、云南西双版纳（同比跌8.68%）、广西北海（同比跌7.96%）、山东淄博（同比跌7.44%）、河北保定（同比跌6.83%）、河北廊坊（同比跌6.08%）、湖南衡阳（同比跌6.07%）、山东济南（同比跌6%）、广西防城港（同比跌5.13%）。

看了标题，你可能会认为今年的楼市很惨淡，实际也不是。据纬房指数：东莞、深圳、宁波等城市还有较大的涨幅。

可以这么说，今年的国内楼市用分化来形式比较恰当。为什么会分化呢？

通过图表可以发现，今年楼市上涨主要在一二线城市或级别较大的城市，而房价下跌主要集中在三四线城市。其中的原因很简单，一二线城市人口持续流入、城市级别高、产业先进，强者恒强。而三四线城市人口流出，城市竞争力弱。一个城市，房价有没有潜力，短期看政策，中期看土地，长期看人口。从长期趋势看，未来国内楼市持续分化已难以避免。

今年的国内楼市分化尤为突出，为什么呢？

主要是受疫情的影响。一方面，疫情之下，居民收入降低，购房能力下降，房子供大于求，所以整个表现为下跌。另一方面，为了提振经济，银行银根变松，货币供应量变大，借钱买房更容易，资金成本更低，在房价上涨预期下，炒房资金的进入，助推了一二线楼市局部回暖。

很多人都说国内楼市只涨不跌，实际情况并非如此。真实情况是，在人口、货币进入存量时代下，只有一二线城市、以及人口、资金持续流入的城市房价才有上涨空间。而其他城市即便是横盘，也可能视为下跌。为什么？

国家统计局数据显示：今年1—9月，居民消费价格（CPI）比去年同期上涨3.3%。CPI是普通老百姓常用的商品物价指数，比如猪肉、房租、服装、家具等。也就是说普通商品价格上涨3.3%，过去的20年，国内CPI涨幅也在3%左右。

相比之下，商品价格每年都在上涨，一个房子若不上涨即表现为下跌。说得再直白一点吧，10年前的100万和现在的100一样吗？

所以，在这里我要告诉大家两点，一个房子是涨是跌需要一个参照物，这个参考物可以是物价涨幅、GDP增速、M2增速等。其次，人类纸币制度下，商品价格上涨是没有顶的，也就是物价今年会涨一点，明年又会涨一点，只不过是涨多涨少的问题，因为货币供应量在持续上升、利率持续走低、人力成本不断上升。

反过来，房价也是没有顶的。但是房子和商品也有区别。商品主要是实际价值，比如书籍可以补充知识、蔬菜可以提供维生素、猪肉可以提供营养。而房子主要是实际价值+虚拟价值，实际价值是可居住，虚拟价值是房子本身附加教育、医院、交通、就业等无形资源。

一线城市的房价之所以和普通县城的房价天差地别，不是因为大城市的房子更宽敞，住得更舒服，而是房子本身附加的教育、医院、交通、就业等无形资源更优越。反之，三四线城市的房价下跌则是因为教育、医院、交通、就业等跟不上。你想啊，如果在老家收入更高、交通更便利，你肯定会“逃离”北上广深。

所以对于未来的楼市我们可以这样判断：三四线的房子主要是实际价值，其实才是虚拟价值，考虑到人口流失，很多人都有多套房，在老家有一套，大城市有一套。在三四线的房子实际价值（居住）降价的，所以长期看，很大的可能是价格下跌或走平，或维持CPI这样上涨幅度。而一二线城市，由于教育、医院、交通、就业等优越，楼市则明显有潜力。