最近在网上看到了全新的“第五代住房”概念，不得不感叹房子变化的速度之快，从代茅草屋，到第二代砖瓦房，再到第三代楼梯、电梯房，而第四代住房“空中花园”还在未雨绸缪之时，五代住房却已经横空出世。

而第五代住房的主要原理类似于“搭积木”，把一栋楼拆成许多部分，将这些“部件”加工改造成为工业化产品，随后到现场进行组装。第五代住房绝大多数流程都可以交给机器去完成，具有效率高、环保节能、加大了材料的利用率、减少工业废料等优点，虽然短期内没有办法普及，但未来普及后，或许又将会对楼市造成不小的冲击。

除此之外，今年的楼市也是不同寻常的一年，密集的调控、二手房的挂牌量猛增、“旧改”的登场、购房者态度的改变、开发商面临的“三条红线”的约束、还有各种政策的实施……不得不说，2020年已经成为了楼市的“分界线”，那么对于购房者来说，今明两年应不应该买房呢？要弄清这一点，首先需要知道楼市已经出现了“三大信号”。

个信号：楼市整体房价已进入平稳发展期

回顾一下过去20年的房价走势，除了物价上涨的因素外，总体的房价一共有两个“大涨期”，一次是2008年~2010年，得益于4万亿的经济刺激计划，实体工业大力发展，高铁等相关建筑的兴建，带动了经济的发展。而经济的发展也恰好吸引了大量人口进入城市，城市化进程迎来上升的阶段。

第二次上涨的得益于是2014年开始的“去库存”，各地的库存压力大，因此为了使房子尽快能销售出去，因此各地都开始了各种措施来降低去库存的压力。但与此同时造成了部分投资者以及炒房客的获利空间，房价再一次迎来大涨。

而房价过高的危害已经不必多说，相信绝大多数人都能切身体会。国家也看到了房价过高带来的影响，于是“房住不炒”理念于2016年底被提出，各地积极配合，终于在2018年将房价大涨的趋势遏制住了。类似杭州、南京等多个房价一直涨的城市，都直接进入了下跌期。而经过一年的调控后，房价的走势终于得到了控制，绝大多数的地方房价都被控制在合理区间。

目前来看，未来房价也一定是走稳定发展的路线，如何证明这一点呢？答案就在今年的密集调控中。2020年上半年，楼市调控了304次，比2019年上半年的252次增多了20%。并且下半年的调控也并没有放松，很多典型城市都提高了购房门槛，比如炒房现象最为明显的深圳、半个月调控2次的东莞、最近上涨趋势增加的南京，调控过后效果显著。因此未来房价一定会走稳定发展的路线，楼市的泡沫也会逐渐消除，房价回归合理性。

第二个信号：开发商的红利期已经过去

在房地产蓬勃发展的时期，很多人都认为房地产市场是一块巨大的“蛋糕”，因此每年也有相当多数量的房企成立。但蛋糕总会有分完的时候，市场也总会有饱和的时期。

前不久银保监会和央行的座谈会上，明确给房企施加了“三条红线”的压力，分别是：1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；2、房企的净负债率不得大于100%；3、房企的“现金短债比”小于1。而对于房企这类资金密集型产业来说，需要很强的资金流动能力，负债受到了约束代表开发商以后无法随意拍地建房了。

为何要对房企的资金进行约束呢？由于房企的门槛比较低，因此很多开发商都是高负债的状态下运营的，但是随着市场的逐渐饱和，越来越多竞争力差的房企倒闭，房企倒闭后一些遗留的工程可能就会烂尾，那么就会有不良资产流入房地产市场中。因此需要对开发商进行负债相关的约束。

而对于开发商来说，今年也是不友好的一年，上半年的大疫不仅使得很多地方出现了长达几个月的“零销售”，还造成了几个月的施工进度停滞。另一方面，很多购房者也改变了自己的购房的想法，纷纷采取观望态度。因此，绝大多数的房企上半年的业绩都非常惨淡，超过90%的房企没有达成目标，一半以上的房企完成率在50%以下。

相比于往常的“金九银十”，今年的九月和十月可以说是开发商“大放水时期”，正如我们看到的一样，很多开发商都进行了降价抛售的活动。为何会出现这种情况呢？原因是很多开发商的资产负债率超出相关标准不少，而面对即将来临的还款期，不得不采取这种方式进行快速变现。并且以后这种情况会成为常态。

第三个信号：“棚改”退出“旧改”登场

数据显示，2015年~2020年，棚改开工总量为3300万套，其中2015~2017年每年开工数量都超过600万套。可以说棚改已经很好地完成了自己的使命，一方面由于拆迁导致了老旧住房的投机性，另一方面由于开发商也“拆不起”了，因此接力棒就交给了“旧改”。

“旧改”对于楼市有何影响呢？主要有三个方面：，旧改提升了小区整体的质量与住户的生活水平，也满足了很多老人不愿意搬离老地方的需求。第二，降低了房子的投机属性，房子不再拆后，也就让很多人“一夜暴富”的梦想破灭了，因此这类投资者也失去了炒房的动机。第三，老旧小区全面改造后，不管是出行、生活、都有了质的提升，一些原本有意向的购房者也不会换掉老房子了，因此楼市会继续流失一部分购房者。

最后总结一下：三个信号的出现，对应了楼市未来发展的三个方向。首先，未来房价平稳，房价会逐渐回归稳定。其次，开发商降价抛售情况可能会增多，一部分开发商会选择转型。最后，楼市未来的需求会进一步减少，炒房客在陆续退出房地产市场。

很多人都认为只有房价下跌了才是真正的回归理性，其实不然，房价稳定发展，或者增幅小于通胀的程度都相当于房价下跌了，那么今明两年到底要不要买房呢？笔者认为有能力的话是可以买的，毕竟房价回归到理性程度不是一朝一夕的事情，但完全不用像之前买房那样“疯狂”，在不会出现断供可能的前提下是可以考虑的。