随着社会的发展，现在很多事情都在发生变化。过去人们家中能够有一辆自行车都是一件十分自豪的事情，但是现在基本上家家户户都有一辆代步的小汽车。过去一碗面可能只需要几毛钱，但是现在一碗面基本上都已经超过10元一碗了。可以说随着社会的发展，现在人们的生活越来越好，物价上涨也是一件十分正常的事情。但是对于大多数刚需购房者来说，房价不断上涨就是他们最头疼的事情。根据调查统计，从2000年到现在，在短短的二十年里，平均房价已经上涨4倍，但是有些发达地区的房价在这短短的20年里上涨超过20倍。房价飞快上涨，也给很多刚需购房者带来了很大的买房压力。

但是最近两年，房地产市场悄悄地发生了很大的变化，这几年就连北京上海的房价都是保持稳定，没有出现大幅度的上升。还有一些城市由于各种各样的原因，房价开始出现下跌这样的情况，最令人熟知的就是鹤岗这座城市的房价，几万块钱就能够买一套房子居住。那么未来5年，房子是“白菜价”还是“黄金价”？经济学家说得很明白。那么我们就来看看房地产市场的现状。

刚需人口减少

经济学家任泽平曾说过，房地产市场行情短期看金融，中期看土地，长期看人口。可以说影响房价的最主要的因素就是人口。在过去，大多数人都是没有一套属于自己的商品房的，对于农民来说，就算进城上班工作也是要回老家盖房子居住的。而且很多城镇居民要么是住在工厂提供的员工宿舍，要么就是住在自己家建设的私房中，很少有人去购买商品房。但是随着社会的变化，人们看待事物发展的眼光也有很大的不同，随着房地产行业的发展，越来越多的人都开始购买城市的商品房居住。过去的房地产市场行情是十分好的，绝大多数人都是没有商品房，基本上只要有新开盘的楼盘，都是人山人海的刚需购房者，场面十分火爆。

但是随着时间的推移，大多数刚需购房者们都买到一套属于自己的房子，已经解决了自己的住房问题。这样的情况下，刚需购房者现在并不多了。而且未来刚需购房者的数量只会越来越少。

新生儿的数量不断减少，根据调查统计，80后人口和90后人口加起来要比00后人口和10后人口整整多了1亿多人，可以说这几年新生人口出生率都在不断地下跌，就算在2016年开放二胎政策后，新生儿的出生率还是没有出现大幅上升的状况。可以说未来刚需买房人口只会不断减少。而且大多数80后90后结婚成本都是很高的，都是要求有房有车，这样的情况下，未来刚需购房者就不会有那么多，毕竟自己的父母有房，自己也不用那么着急买房，甚至有些人光继承都能够继承很多套房子，他们也不是刚需购房者，也不愁房子的事情。

房地产政策影响

自2016年提出“房住不炒”这一项政策后，很多房地产行业十分火热的城市都出台了各种各样的限购令。在这样的情况下，很多炒房客没有办法炒房，纷纷涌入三四线城市买房炒房赚钱。可以说这些炒房客将三四线城市的房子炒得十分火热，让很多三四线城市的刚需购房者都承担了不少的压力。

但是在今年，在受到风波的影响后，很多人都认为房地产政策就要放松。虽然有个别城市放松了房地产调控政策，但是都被“秒撤回”。并且在“房住不炒”这一个政策下，很多城市也都出台了严格的房地产调控政策。比如深圳这个房地产一直都比较火爆的城市，就出台了严格的购房政策，严格限制买房。这样的政策对于真正有需求的刚需购房者来说，是十分有必要的，炒房客难以进入房地产市场买房，这样的情况下刚需购房者买房竞争对手也就少了很多。

并且现在“旧改”政策下，未来老小区的房子将不会像过去的“棚改”政策下，进行大拆大建。过去很多城市在实行“棚改”政策的时候，都是实行货币化棚改，拆迁只赔偿现金不赔偿房子。这些拆迁户没有房子居住，是肯定需要去房地产市场买房的。拆迁户涌入房地产市场，对于购房者来说，影响是非常巨大的。购房者多了，房子数量还是一定的情况下，房价当然会出现上涨的情况。但是“旧改”政策下，就不会出现这样的市场行情，拆迁户减少，也有利于稳定房价，这也是符合“房住不炒”这一政策的事情。

城市房价两极分化

对于现在的房地产市场来说，城市和城市之间房价也出现两极分化。一些城市如果没有严格的房地产调控政策的话，房价可能就会出现大幅度上涨。但是还有一些小城市由于各种各样的原因，就算开放了购房政策，房价十分便宜但还是“无人问津”的局面。

现在城市和城市之间房价已经开始呈现两极化，为什么会产生这样的原因？还是因为城市的经济发展有很大的关系。有些城市由于地理等原因，城市地处比较偏远的地方，这样的城市是很难吸引外来人口前去发展的，并且由于各种方面的原因，很多当地人也都会选择离开这样的城市去别的地方发展。城市“人口稀少”房子建设得再漂亮，也不会有人去购买。

但是比如说北京上海这样的大城市，由于城市经济发展很好，城市交通十分便利。很多人都会选择去这样的大城市发展创业。而且这样的城市能够吸引更多的大型企业前来发展，城市的发展前景就会越来越好，也能够吸引更多的人前来发展。人口数量多的城市，房产怎么能够发展不起来呢？

现在像鹤岗这样的城市越来越多，很多经济逐渐衰退的城市，房价都开始出现下降的趋势，而那些人口众多的城市，随着经济不断发展，未来城市经济也会发展得更好，对周边的城市更加具有吸引力。人口越多，城市的房价想要下跌都是一件难事。

现在的房地产市场跟过去已经有很大的不同，对于购房者来说，未来五年房子到底是“白菜价”还是“黄金价”？这个其实是需要看城市，看地段。未来经济发达的大城市，房价还是会越来越高，而那些经济正在逐渐衰退的城市，未来在当地生活的刚需人口根本就支撑不起高昂的房价，这些城市的房价未来可能只会逐渐下降。

著名的经济学家马光远最近对房地产市场的变化发表了自己的新看法：“投资房产不需要智商的时代基本已经结束，所有城市上涨的历史基本结束。房地产从过去的全民投资时代已经进入专业时代，如果你要投资房地产的话，一定要做研究。”可以说房地产市场的未来会有大的变化。房价不可能再一味地上涨了。并且经济学家黄奇帆对房地产市场也有自己看法，他认出除去珠三角、长三角、京津翼、成渝等几大城市群、都市圈之外，其他中小城市的房地产都不要去碰。经济学家黄奇帆为什么会有这样的看法，主要原因就是因为根据调查统计现在很多城市房地产建设已经“过剩”，很多城市不断地开发房地产行业导致很多城市的房地产已经严重过剩，现在我国人均住房面积已经高达50平方米，可以说住房是严重过剩的。

对于现在的刚需购房者来说，买房真的不要选择在经济逐渐衰退的小县城，尽量还是往大城市购买。未来五年可能小城市因为人口不断流失的房价会成为“白菜价”，而大城市的房价可能会因为人口不断增多成为“黄金价”。现在的房地产市场跟过去有很大的不同，购房者在买房的时候要谨慎选择。