按照房地产的规律，有充分人口数量支撑的大城市，当地楼市差不到哪里去。

不过，有一个国家中心城市，却一再颠覆了我的想象——

郑州，少有的人口破千万的省会城市，还背靠人口破亿的河南省，房价却不争气地出现连续3年下跌。

更令人啼笑皆非的是，前段时间，还有多家房企开会表态“不带头降价”。

降不降价，不是市场说了算，难道应该是房企们说了算？

前几年，郑州还是鸟不生蛋的郊区在降价；如今，降价已经蔓延到主城区。

郑州，到底发生了什么？

难道真如大家所说，原因仅仅是是住房供应量太大？

其实，在我看来，更深层的问题已经显现。

那么，郑州的房子，还能买吗？

郑州的房价，还会继续跌吗……

楼市调整政策逐步升级使成交量减少

大部分人看来，现在的郑州房价“跌跌不休”。

殊不知，几年前的郑州楼市有多疯狂。

2016年郑州部分楼盘涨价/来源：投实

“全面普涨”、隔三差五“全县涨价500元/㎡”、“晚了晚了”……在2016年，中介、销售一齐制造恐慌，郑州房价也直线飙升。

2013年郑州的新建商品住宅均价只有7500元/㎡，到2016年达到了10525元/㎡，差不多是一年涨1000元/㎡。

2017年更疯狂，一下涨到13500元/㎡。

也就是在2016年，郑州出台了楼市调控政策“郑九条”，目的是限制地王，限制高价地。当时还规定，要增加土地供应量。

此后数年，郑州楼市调控逐步升级，包括升级限购、限贷、提高二套房首付比例、打击假离婚买房等。

调控政策给郑州楼市降了火，但也在很大程度上影响刚需买房。

比如，郑州就规定，非本地户籍买房，要交两年社保。甚至2017年3月17日之后补缴的社保、个税缴纳凭证都不能作为购房有效凭证。

要知道，1亿多河南人，有很大比例喜欢在郑州买房。数据显示，2017年，郑州外地客户占比超三成。

这个比例有多大？

这么说吧，虹吸人口的杭州，2016年外地人购房比例达到近四成。

所以，调控政策直接让大部分河南人失去房票，对成交量的影响非常大。

调控收紧和高库存双层压力导致房价下降

当然，光是需求减少并不一定造成房价下跌。郑州大可以时间换空间，消化库存。

但问题是，郑州的住房供应量实在太大了。

中国房地产报的统计，截至今年8月底，郑州二手房挂牌总量为10.4万套。7月，郑州二手房共成交7246套。

按照目前的去化速度，郑州二手房去化周期超过18个月。这个比例相当高。

况且，郑州住房供应量有增无减。中国房地产报数据，目前郑州新房不断开盘，二手房供应量从2019年10月起，每月都维持在1.7万多套的高位。

这背后，实则反映出郑州住宅用地供应量大的事实。

2010年到2015年，伴随着郑州经济的飞速发展，越来越多的知名开发商抢滩郑州。

2016年底，郑州还获评国家中心城市，一时风光无限。

每一次土拍，都是一场激烈的争夺战。当然，随之而来的是土拍价格不断攀升，“地王”频出，带动房价大幅上涨。

2016年，为抑制高地价的“郑九条”出台，提出要提高土地供应量，缓解用地矛盾。

此后，郑州果然在卖地上不遗余力，经常冲上热搜。

直到今年，郑州卖地依然疯狂。数据显示，今年郑州住宅用地计划供应量为998公顷，在18个典型一二线城市里仅次于长春、重庆和杭州。按照统计，去年郑州计划供应量比今年还要多，约1535公顷。

一边是调控收紧抑制需求，一边是积压的住宅供应量。

郑州房价，想要不下跌，太难了。

房企回款压力大，采取多种促销手段抢收

2016年调控后，郑州新房二手房价格开始崩塌。

国家统计局数据显示，2017年到今年的9月份，郑州二手房均价同比涨幅分别为7.2%、0.6%、-2.3%、-4.5%。众所周知，国家统计局的数据相当保守。

我们可以初步得出，郑州房价，起码从三四年前就开始下跌。今年跌得更惨，逼近5%。

而且，现实的郑州楼市问题更加严重。

根据樱桃大房子的统计，几年前郑州郊区的房子在降价，主城区比较抗跌。现在，主城区已经顶不住了，四环已经开始降价。不出意外，接下来是三环、二环……

雪上加霜的是，四季度一般是房企最缺钱的时候，今年还叠加了“三道红线”的约束，另外调控也没有大幅放松。

房企压力山大，为了快速回款，只能降价——零首付、首付分期、车……各种促销手段争相出现。要是这些手段不奏效，房企资金流一断，后果严重。

郑州楼市的寒冬，比以往时候来得更早一些。

拥有人口红利，但购买力不足

为什么拥有人口红利的郑州，楼市如此低迷？

人口因素，归根结底是购买力问题。

如果吸引的人群购买力不足，即使有几千万的量，也不足以撑起郑州楼市的半边天。

此前，郑州依靠富士康的入驻，发展起河南年产值超千亿的产业集聚区——航空港，在经济越来越不景气的北方显得格外亮眼，GDP也穷追猛赶，去年超过长沙、佛山、东莞、济南等地，直逼青岛。

但作为国家中心城市，郑州在衡量科技创新的指标——研究与试验发展（R&D）经费上劣势明显。

在9个国家中心城市里，郑州落在最后，这还是用2019年的数据对标其他城市2018年的数据。

2018年国家9个国家中心城市R&D经费投入情况

郑州的发展后劲还不足，需要加把劲。

这也意味着，郑州不容易吸引高科技人才，也就很难形成强大的购买力，支撑当地楼市。

在这样的背景下，郑州的房价恐怕还有下跌空间，并会用较长的时间消化积压的库存。

不过，这并不意味着郑州的房子不能买。

毕竟，郑州的基本盘还在，经济实力正在变强，基础设施建设正在提速。

如果考虑自住，完全可以放心选。

当然，郊区还是不建议入手，可以考虑学区、地铁、商场、绿地等配套齐全的主城区楼盘。

但是如果投资，现在就不是入场的好时机。

比起大湾区、长三角、成渝等发展前景更明朗的都市圈，郑州的楼市，已经蒙上了一层阴云。

再也不是前几年，那只下金蛋的母鸡了。