最近诺贝尔经济学奖刷屏了，颁给了米尔格罗姆和威尔逊，他俩改进的“拍卖理论”，给那些难以通过传统方式进行销售的商品（比如电力、燃气）发明了全新的拍卖方式，极大的促进了经济效率。

我不由得想起，还有一位经济学家的理论，每当人们谈及，都会说“值半个诺贝尔奖”。

赫希曼在1973年提出的“隧道效应”：在经济发展过程中，人们对不平等程度的忍耐力较高的现象。

比如，高铁路网日益密集，某些处在铁路沿线的县城，会由于人口加速向大城市流失，经济会变得更差，但大家都认为这种现象理所当然。

比如，你开车走在左车道，前面道路拥堵，右车道却通行无阻，于是越来越多的人开始加塞进入右车道，道路反而变得更多，但大家都认为往旁边扯到加塞是天经地义的。

楼市现在也出现了“隧道效应”。

在2000年到2010年，现金是每个家庭最重要的资产，根据中国人民银行公布的数据，我国居民储蓄率从2000年的28.2%上升到2008年的37.3%，上升了9.1个百分点。

但是，最近10年，居民财富迅速切换到了楼市。

前段时间，央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组，发表了《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》。

这个调查是于2019年10月份在国内30个省对3万多户城镇居民家庭开展的，可以说是国内最详实的居民资产配置统计。

数据显示，城镇居民家庭户均总资产317.9万元，其中70%左右是房产；住房拥有率高达96%，金融资产占比只有20.4%。

此外，城镇居民家庭负债参与率为56.5%，家庭负债主要是房贷，占比75.9%。

从存钱到买房，老百姓的消费偏好，前后反差之大，令人叹为观止。

更让人感到不可思议的是，所有人都觉得：有钱就要买房，结婚必须有房，小孩上学必须有。

房产快速，使无房者的财富落后于有房族，当整个社会都在努力变成“囤房客”时，楼市就变成了一条狭窄的“隧道”，越来越多人向挤进买房这条路，用句时髦的话，这叫“内卷”。

之所以出现这样“反常识”的局面，归根结底还是两个字：杠杆。

一边是购房者高杠杆买房。

按天风宏观的数据，去年底我们的居民杠杆率已经达到了65%。

如果按经济学家李奇霖之前的统计，把分母换成城乡调查口径的居民可支配收入，结果有点夸张：目前居民杠杆率高达105%，比美国、日本还高，与法国持平。

也就是说，居民每赚100块钱，其中至少65块钱要用来还贷款，如果去掉家庭硬性开支，这100块剩下的可支配收入，注定无法背负如此高的负债率。

另一边，是开发商高杠杆卖房。

前几年房价猛涨，从开发商的角度来说，房子盖的越快，钱赚的越多。

几乎所有房企都奉行快速拿地开工的策略，民间借贷、开发贷、明股实债、发债借钱所有能融资的手段都用上，只要楼盘能达到预售条件就行，售楼部盖的漂亮一些，置业顾问搞的高端一些，小区放在那里慢慢盖就行。

截止去年底，建筑工程累计同比增速达到11.1%，同期，安装工程累计同比增速达到了-24.5%，背离严重。

建筑工程代表了施工，安装工程意味着快进入交房阶段，施工的楼盘越来越多，竣工的越来越少，说明开发商都把手里的钱拿去盖新楼盘了，手上那些正在施工的房子，肯定会影响交工进度。

在地产商和个人购房者联合负债下，楼市便形成了一个看似稳固的链条：涨房价-地产商加速拿地-施工带动钢材、水泥、挖掘机、家具、家电的销量-房地产景气度提升-有房族财富膨胀-大手大脚消费-房价继续涨。

在这个链条当中，房企高杠杆拿地盖房，是房价上涨的源头，购房者加杠杆买房，是争相进入“买房隧道”的激烈竞争。

因此，把开发商、购房者的负债水平降下来，成了调控的主要目标。

最近，我们就看到国家发出2条“铁腕”新规，整顿楼市过度金融化的乱象。

1，设置硬性的财务指标，约束地产商融资手段。

在8月份的时候，重点房企进京开了一个会，有关方面给房企规定了“三道红线”：即剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。

按照新规，如果没踩线，每年可以增加15%的负债，“踩一道线”的可以增加10%，三道全部踩中的，不准再从银行、信托、资本市场中借钱。

现在，这些硬性的财务指标约束，重点房企已经实施，而根据上证报的报道，记者通过多方采访了解到，“三道红线”政策将于2021年起在全行业全面实施，并力争让房企在三年内完成降负债的目标。

划重点：明年开始全面实施，不论大小房企，降负债是硬性目标，三年内必须完成。

2，压降个人房贷占比。

近日，21世纪报道称：有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，多家大行新增涉房贷款占比要降到30%以下。

另据媒体报道，一位国有大行交易银行部总经理称：“最近，行内对涉房类贷款有了新要求，即严格控制贷款规模增长，但具体没有量化。”

事实上，即便没有压降个人房贷占比的通知，每到四季度，个人房贷的额度都非常紧张，

有大行人士表示，该行年初通常会对各省分支行制定综合经营计划，其中包含个人按揭贷款的投放规模目标。

但是，今年不少热点城市的房价回暖，某地区分支行仅用半年时间，就把全年的个人按揭贷款投放额度用完了，使得后续该地区新的房贷投放要靠存量移位再贷。

因此，不管是高层的要求，还是银行的现实情况，购房者“降杠杆”是大势所趋。

调控目的很简单，把过剩的、风险高的、挤压实体经济的资金，从房地产中抽离出来，把已经形成的“隧道效应”降至，不要让全社会的资金都跑到房地产这个拥挤的“赛道”上。

这样的调控形势，董明珠就说中了。

一直以来，董明珠丝毫不掩饰她对房地产的“防备之心”，她曾经说过有一句话，" 家电企业搞房地产是不务正业，在家电行业，我们是不做房地产的企业。"

在上半年的一次直播里，她还说：金融投资和房地产很暴利，但是我就是不搞，因为利润来的太快了，把我们的心都搞浮躁了，回来拧螺丝钉才赚多少钱？

“把心搞浮躁了”这句话，跟我们说的楼市“隧道效应”如出一辙，当大家都往买房这条路上去挤，偏偏所有人都觉得理所应当时，高涨的房价必然会反噬上下游其他行业，挤占高科技、互联网、农业农村等产业升级的道路。

对房地产来说，在层出不穷的调控措施下，在极具针对性的“打压”下，已经有了一丝“梦回6年前”的味道。

六年前是什么时候？

2014年2月，杭州打响降价枪，单价降幅高达数千元，3-5月份开始蔓延。

中信建投黄文涛发布的数据显示：房价同比增速自2013年11月的9.1%持续下滑，到2014年9月达到-1.1%。

商品房销售面积由2013年2月的49.5%下滑，到2014年9月达到-8.6%。

统计局在2014年8月份发布的70城房价指数显示，价格环比(比上月)下降的城市有68个，持平的城市有1个，上涨的城市有1个，创出10年来跌幅。

当然，房价是不可能回到2014年的，但楼市的境遇却与六年前极度相似，京沪广深、沿海强省会、新一线城市因其强大的虹吸资源能力，购房需求依然旺盛，但那些库存积压、经历棚改后房价大幅抬升的中小城市，接下来的命运可想而知。