从古至今，房子一直都是中国人心目中绕不开的一个结，安居乐业、成家立业等这些约定俗成的说法，都是的说明。但是，与过去不同的是，如今房子的属性变得复杂了，不仅是用来居住那么简单，同样也成为了一种稳定的投资手段。数据显示，从1999年到2019年，平均房价水平从2000元左右上涨到了9300元，翻了近5倍。当然，像北京、上海、深圳、厦门、南京、广州等热点城市，房价上涨幅度至少也都在10倍，甚至20倍以上。

房价水平的不断上涨，对有房一族来说，意味着家庭财富的不断增长，这自然是喜闻乐见的。与此同时，房地产行业的发展也拉动了家电、建材、装修、绿化、服务等六七十个相关行业的发展，为国民经济的发展作出了巨大贡献。但是，房价水平持续过快的上涨，长期下来，也出现了一些“后遗症”。比如，如今刚需买房子需要动用六个钱包；资金大量流入房地产，对实体行业产生了一定的挤压效应；房地产泡沫趋于扩大化；炒房之风盛行等等。因此，我们看到，从2016年9月底开始，房地产调控应运而生。

01、经历了4年的房地产调控，效果十分显著，平稳已经成为了楼市的主流态势。

即使四年过去了，但房地产调控依然没有要松绑的迹象，种种信号都表明，调控反而越来越紧了。公开数据显示，今年1-8月份，房地产调控出台了368次，与去年的367次基本持平。进入9月份以来，沈阳、成都、东莞、深圳、长春、银川、唐山、徐州等城市又连续出台了调控政策。按照这个势头来看，2020年第四季度的调控次数仍然有大幅增加的可能，全年总次数甚至不排除超过2019年，继续刷新纪录。

在严厉而又密集的房地产调控下，楼市已经告别了高歌猛进的阶段，平稳逐渐成为了常态。中国社科院在《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.17（2020）》中还预测指出，近两三年内，中国房价总体上将继续维持高位盘整的态势。对这个预测，笔者认为是比较靠谱的：一方面，房住不炒成为了长期定位，房价没有继续大幅炒作的基础；另一方面，房地产关乎国计民生，与国民经济与家庭财富都密切相关，所以腰斩、暴跌等现象也几乎不会出现。

02、尽管房价已经趋于平稳，但关于未来的房价走向，不少业内专家依然看涨。

中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁曾多次表示，我国的城市化还有巨大的潜力，若以每年增加1个百分点来看，2030年能达到70%的城市化率，这意味着还有将近两亿的人口要进入城市。因此，房价上涨是城市化发展的必然规律。长期以来，北师大教授董藩一直对房地产行业情有独钟，他多次表示，房地产行业是国民经济的主导产业，也是支柱产业，经济发展永远离不开房地产行业。他甚至曾语出惊人：房价上涨是规律，房价下跌才是意外，将来一线城市的房价能够涨到30万，甚至80万。同理，经济学者马光远也多次表示，房地产行业的支柱地位100年都不会改变。言外之意，就更不用多说了。

对以上这些专家的观点，我们先不说是不是全部有道理。但有一点不可否认，虽然目前房价已经趋于平稳，但想要完全逆转购房者看涨房价的预期并不现实。毕竟，房价已经涨了这么多年，只涨不跌的预期根深蒂固，再加上土地、人工、各类建材的价格都在上涨，所以让大家相信房价会大跌也比较困难，至少投资炒房客、开发商不会相信，更不愿意相信。根据目前的行情看，虽然市场都在观望，但投资炒房客更多的是伺机而动，开发商也是硬撑着不降价，如果一旦出现了有利时机，难免会再一次蠢蠢欲动，甚至不排除炒作之风抬头的可能。

03、 那么，房价到底怎么降下来？国家老干部“2句话”说透，建议一针见血

高房价难题到底如何破解？房价到底怎么才能降下来呢？对于这个问题，在某创新经济论坛上，中国国际经济交流中心副理事长、国家老干部黄奇帆用两句话就戳中了高房价上涨的核心，而且还给高房价开出了“药房”，建议一针见血。

黄奇帆表示：任何房产商买土地，批租土地，必须要自有资本，而不能都后边“背个银行”，如果房产商要多少钱，银行就给多少钱，那么炒地价现象就来了。炒高房价的主要动力就是炒地皮，控房价就决不允许炒作地皮，只要把土地价格控制了，房价就不会上去的。其实，我们把黄奇帆的这两句话翻译过来就是：开发商凭借银行给的充足资金，在拿地过程中可以肆无忌惮，然后就很容易拍出高溢价的地块甚至“地王”。众所周知，在房价的成本构成当中，地价占到40-50%的比重，所以一旦地价水平走高了，房价自然也就水涨船高。

因此，对于高房价问题，黄奇帆给开出的“药方”就是控制开发商的杠杆，让开发商通过自己的真金白银来拿地。显然，这样就会出现两种结果：一是开发商基本都是高周转、高负债开发模式，所以自己根本拿不出来那么多的资金；二是即使开发商自己能够拿得出来，也会更加谨慎和小心，因为这是从自己兜里掏出来的钱。不过，在笔者看来，不管是哪一种结果，都会大大降低开发商的拿地积极性，从而大大降低高溢价土地以及“地王”的出现。其实，通过最近一两年的楼市调控可以发现，房地产发展的大环境已经发生改变，尤其是信贷环境。

04、实际上，国家已经发布“新规”，房地产信贷政策正在收紧，降房价大招来了？

此前，银保监会曾多次开展重点城市的房地产贷款专项检查，防止资金违规流入房地产。进入2020年下半年以来，住建部、央行又联合召开了房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是业界所谓的“三道红线”新规：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。由此可见，对房地产市场的金融管控已经上升到了国家制度层面，而且根据相关机构的统计显示，新规下，80%-90%的房企都会“踩线”。

除了“三道红线”新规，据时代财经等多家媒体发布的《“三道红线”新规加码，踩线房企需在2023年中之前完成降负债》的文章来看，未来3年时间里，这条“新规”都将是悬在开发商头上的“达摩克利斯之剑”。那么，新规下，开发商有可能会面临哪些问题呢？

笔者认为，主要体现在两个方面：1、“借新还旧”行不通了，要想进一步降低负债，只能加快商品房销售和去库存，而行之有效的办法就是“降价跑量”，通过价格优惠来换取销售额。2、搁以前来说，开发商土拍所需的大量资金都是通过高杠杆从银行等各种渠道获得，也就是黄奇帆所说的后边“背个银行”，但如今这种“借鸡生蛋”的做法已经受到了限制，这意味着房企高杠杆、高负债开发的模式开始渐渐走进尾声，未来房企拿地无疑会更加谨慎和理性，与此同时，长期以来通过地价带动房价上涨的“地王时代”也将渐渐终结。