都说房价高，又都说房价很难降，因为关系着居民财富，关联着银行资金安全，还涉及土地财政与金融系统性风险。

但近日，一位长期在银行系统工作，担任银行行长多年，曾获得“亚太金融杰出人物”的金融专家朱云表示：未来房子价格可能会下跌到，按刚需口袋有的钱来定价的地步。至于什么时间点，拭目以待。

他同时表示，炒房人会最终发现买房并不划算，因为房子根本不增值，还面临利息和维修两方面的消耗。

下面，来说道说道，为什么未来房价有可能会下跌到“根据刚需口袋定价”，以及为什么房子可能不增值。

都是干货，记得收藏分享。

一、投资房产只有一个归宿：刚需接盘

把“刚需接盘”拆开，分别是“刚需”和“接盘”。“刚需”代表买了是用来居住的，“接盘”代表房子售出，获得现金。

先说为什么是“刚需”才会接盘呢？

我们把住宅类型大致的分为3类：中小面积的刚性居住房、中大面积的刚性改善房、置业的高端房。

前两类其实都属于 “刚需”。

他们可能是无房群体，需要买房，然后过渡居住买一个中小面积的刚性居住房，也可能一步到位买个中大面积的刚性改善房。

他们可能有一套、两套房在手，但因为添丁、工作变动等原因，需要换房，于是购买中大面积的改善房，但同样还属于“刚需”。

OK，对于这些“刚需”而言，他们可能选择新房，也可能选择二手房。如果是选择二手房，那我们所投资的这套房产，才有可能出现“被接盘”的机会。

至于“被接盘”的几率大不大，这取决于所在城市的住房供应结构和置业偏好。

比如北上深，存量房占成交量比例就较高，大量外漂人群对二手房也不抗拒，二手房流通性就比较好。

但如果是中小城市，新房供应成交还是主流阶段，二手房地位就比较边缘，必须等到区域新房销售末期才有比较多的机会。但问题是，等区域新房开发完毕了，还能有多少刚需需求呢？

至于第三类，已经到了改善的阶段，比如144平以上大户型、大平层、别墅等，购买这类产品，说实话大部分人还没有形成考虑二手房的习惯，主要还是新房。除非是不可多得的地段位置、外部景观等稀缺房产。因此，这部分产品市场流通性向来是比较低的，无论几线城市。指望这些高端群体像刚需那样接盘，概率太低了。

然后再谈到“接盘”这个点上。

有人接盘才能变现，不然捂在手上没人住的房子，有啥价值呢？哪怕是抵押套现，最终还是要找人接盘，否则利息成本不是更高了，或者被银行6折、7折收回得不偿失。

所以，投资房产只有一个归宿：找到刚需接盘。

二、刚需的购买力和数量，决定价格

先弄清楚很重要的一点：为什么过去房价能涨那么快，并且还有人买？

首先抛开政策刺激、松绑这些原因，因为都是外在因素。真正的内在原因实际上是：过去真的有大量刚需需要买房。否则没人需要，再刺激都没用。

再回过头来看。

我们城市化开始起速是20世纪90年代初，真正高速发展是2010年以后。而对于买房这件事的觉悟上，几乎是与城市化速度一致的。

在21世纪上一个十年，街头巷尾讨论的话题还不是你买房了没，你卖房了没。城市发展没有那么快，大家对房屋的重视程度也没有那么高，只有一小撮人作为先知先觉，特别是在不限购时期买进了比较多的房产。

所以我们现在看到的空置率多达20%以上，其实很多是那个时代的产物。

到了第二个十年，伴随城市化高速发展，房价涨幅开始变高，很多人的买房觉悟才开始打开，并不断影响其他人，引起全民买房热，房价高涨幅随即开始，持续到现在。

所以要明白了，究竟是什么原因带动的买房热潮？归根结底还是需求，高速城市化带来的大量进城刚需和原住民改善。

那问题又来了。为什么房价涨幅越高，越有人接盘呢？很多人简单的理解为“买涨不买跌”。所以，这些人的认知是：只要房价持续涨，不愁没有接盘侠。

此言差矣。

房地产始终是一个存在信息差、认知差的行业，同时买房人的刚性需求也不是一波直接释放结束的，它是一个受认知差、受需求时间影响的缓慢释放过程。在这刚需不断的释放过程中，叠加“买涨不买跌”的思想模式，才助长了房价的不断攀升。所以，刚需依然是关键。

假设刚需比例占购房群体比例已经低于50%了，超过一半都是投资需求，那请问多出来的房子卖给谁？不能变现的房子，前文已经分析过了。

分析至此，回到我们的小标题：刚需的购买力和数量决定价格。

举个形象的例子。

假设刚需是一个固定体积的空瓶，需求是水。那么随着水的注入，瓶子总有满的时刻。瓶子越满，对水的渴望就会越低。当瓶子满了，水就会溢出去，一文不值。

所以，从投资房产这个角度而言，刚需的数量是非常重要的指标。为什么最近鹤岗这样的三四线小城市经常被拿出来“唱空”，不就是因为人口流失、刚需几乎没有。

而另一面，人口流入较大的城市，是水的数量有限，而瓶子体积无限，那自然水的价值是不断得到认可的。

至于购买力决定价格，同样的逻辑。

我们常听到抱怨房价过高，但要明白一点：对于普通人，北上广的房价的确高。但对于有钱人而言，北上广房价就是白菜好嘛。目前北上广最贵的房子也就20-30万一平不等，对比国际来看连前十都排不进去。

所以，什么样的人群决定一座城市什么样的房价。如果是刚需为主的中小城市，刚需购买力开始够不上房价时，想想，要指望他们接盘呢，跌还是涨？

三、为什么房子可能“不增值”

其实这个问题在段、第二段文字中已经有解释了。

房子能不能增值，取决于购房群体愿不愿意接受，能不能接受。

不要把M2超发、货币贬值这些因素带进来，那是房屋的“被动增值”，说白了类似金本位那样的保值属性罢了。但买房可是要支付利息和保养成本的，黄金可不需要。

回到话题，购房群体愿不愿意接受呢？

很简单的道理，如果房子持续供不应求，不接受也得接受。但反之，如果房子供过于求，那接盘人还不得挑挑拣拣？何谈接受涨价呢。

大城市，房子挑人。小城市，人挑房子。就这么回事。

所以，房子能不能“增值”，主要取决于供需关系。

别再盯着空置率看了，对于一线、二线而言，空置是“待价而沽”，对于普普通通的三四线而言，这空置真的可能就是空置了。

当然，也不能只区分一二线、三四线这么简单，一二线也有供大于求、虚火旺盛的板块，三四线也有奇货可居的楼盘，关键依然是吸收理论逻辑、良好实践运用。

但不管怎么说，都市圈分化、城市分化、区域分化、楼盘分化、新房二手房分化等都在上演，买了“不增值”的房子正在变多，买了持有期进一步被拉长的房子在变多，投资买房这件事，三思而行吧。