01 房价1800，投资地跌至10年前

近期，一则“山东乳山海景房低至1800元，投资者亏本35％”的新闻登上热搜榜。

手房房价一路跌到了2千左右，部分楼层高一些的房子，价格甚至还不如10年前。一套顶层阁楼的交易单价，可以低至1800元/平方米。

像有一位武汉的投资者，10年前买的时候，一套36平的房子花了20万元，当时想着这个价格怎么都不会亏，然而10年后这套房子却只卖了13万元，亏本了35%，还不算这些年持有的利息。

因为靠海，所以乳山政府在当年打着开发海景地产、养老地产的名号，开发了众多地产项目。因为价格低，空间很大，所以也是吸引了周边众多的投资者。往往周末的时候，来乳山的看房团都是一车一车的来。

像乳山银滩旅游度假区的一个停车场，来自各地的大巴车，车上都拉着各个房地产公司的横幅，这就是当地人口中的看房团。 乳山的销售往往以度假、养老来宣传海景房，只需交很少一部分钱就可以包含路费、吃住等费用，一般参观完主要景点，就会直接拉去各自的售楼中心去看房。

乳山的销售表示，一般一周来三个大巴车，一个大巴车有四五十人，一车总能成交个五六套。因为不缺客户，同时又伴随着拿地成本和建筑成本的增加，使得乳山在二手房房价十年不变的情况下，新房已经升到了7000-10000元。

而据了解，乳山的海景房，95%以上都卖给了外地购房者，而这些购房者基本都抱着投资的考虑。如今浪潮退却，这些投资客普遍深陷泥潭，脱身不能。

02 房价从北跌到南

事实上，像乳山这样，二手房价格雪崩的地方，在现在并不少见。

河北省会石家庄，二手房直接出现了高达36%的跌幅，房价直接回到三年前。石家庄当地有楼盘销售表示，16到17年的高峰时期，项目当时卖到了2.2万/㎡，经过近3年的严格调控，现在均价降到了1.4万/㎡，比的时候降了8000元/㎡，降幅高达36%。

这么大的降幅，让后期买房的投资客至今深套其中，而且一套就是3年，不得不亏本卖房。

河南省会郑州，据国家统计局发布的房价指数数据，郑州8月新房价格较去年同期下跌0.4%，二手房较去年同期跌幅达4.4%。

截至8月底前，郑州二手房挂牌总量为10.4万套，7月份郑州二手房共成交7246套，按目前去化速度，郑州二手房去化周期大约超过18个月。

此外，360房产网统计数据显示，近3个月郑州市累计有16245套二手住宅调价，其中涨价房源2715套，平均涨价幅度5.68万元/套；降价房源13530套，平均降幅4.55万元/套，降价房源占比超过83%。

甚至像经济强市苏州，自今年3月份开始，苏州二手房已经连续5个月下跌，整体跌幅高达9.59%。据苏州站数据分析统计，截至2020年9月13日，苏州市二手房市场均价29734元/㎡，环比跌幅0.45%。

像曾经大热的尹山湖、甪直等板块，二手房价格跌幅都在10%以上。

可以说，当前的二手房市场，一路从北边崩盘到了南边。无数投资客捶胸顿足，后悔上了销售的当。

03 上海楼市量价齐升

然而，在这一片跌声里，一直以来被人们认为到了顶的上海，房价却又涨了。

近期，国家统计局公布了8月份70城房价指数，数据显示，8月份，4个一线城市新建商品住宅房价环比上涨0.6%，同比上涨3.9%。其中，北京、上海、广州和深圳分别环比上涨0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。

而在二手房方面，4个一线城市销售价格环比上涨1.0%，同比上涨6.9%。其中，北京、上海、广州和深圳分别环比上涨0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。

深圳之间房价涨的有多猛，想必不用多说。而一直以来被人们认为仍处于横盘状态的上海，其实也是房价上涨中的一员猛将。

8月，上海新房均价约4.97万/㎡，同比上涨7%；二手房均价约5.37万/㎡，同比上涨19%。同时这也是从一月份以来，上海二手房销售价格的连续8个月上涨。

另据网站数据显示，当前上海新房均价为5.12万/㎡，二手房挂牌均价为5.72万/㎡。

而在今天，由共同发布的《2020年第三季度楼市总结报告》中显示，在6月以后，上海地区的找房热度同比涨幅超过了30%。

今年7月，上海二手房成交29000套；

8月份，上海二手房成交量刷新纪录，高达32963套！创下自2017年以来同期新高！

事实上，疫情过后的上海二手房市场，每月的交易量基本都保持在2万多套，甚至2.5万到2.8万都有，这一数字远远高于过去十几年月平均2万左右的水平。

在二手房的带动下，上海的新房市场也是相当火热。

在整个八月份，上海的新盘中，共出现了12个“日光盘”，5个“千人摇号”盘，其中4个“千人摇”项目均在同一周开盘。

一周4个“千人摇”开盘，是什么概念？回顾2020上半年，上海楼市仅东方惠礼一个项目认筹过千，高达2284组。即使后续还有其他红盘出现，但认筹组数均未超过千组。

像9月4号，嘉定区的路劲项目开盘，甚至出现了百人排队，连夜抢房的局面。

其实，8月上海楼市能出现如此火爆的场面是能够预见的。通常情况下，很多人都是“买涨不买跌”。

从近期上海土拍市场来看，高溢价地块频繁出让，表明了开发商对楼市的信心，看好上海房价走势，仅7月份，上海土地平均溢价率高达31.7%。

要知道，在2019年上海共出让的157幅地块中，仅有8幅地块溢价率超过5%，其余均为“零溢价”。

值得一提的是，8月上海土拍出让金高达379.2亿元，遥遥领先。

曾经随着一纸禁令，上海的楼市进入了横盘期，而上海的投资客们也都转战各地，四处置业。而如今，在各地频出调控，上海楼市回暖之时，这些投资客又重新回到上海区域。

04 被低估的上海

很多人一提起上海房价，马上会挥挥手，觉得高不可攀。确实，像上海的静安、浦东这些区域，房价都早已突破了10万大关。

然而，这些高价的板块，实际上只占上海总体成交的一小部分。事实上，整个2019年，上海成交的套均总价约为370万。也就是说，均价基本是在3-4万这个档次。

整个300-400万价位段的小区在上海大概达到了2500多个，像金山崇明等区域，甚至还有不少均价在1万左右的房子，像崇明的轻纺新村，均价甚至只要8328元/㎡。

当前，上海的均价差不多是在5.7万左右，而大热的深圳，均价已经突破了6.1万。

跟北京相比的话，上海内环的房价差不多是8-9万，基本就是相当于北京三环的房价；而上海中环的房价，基本相当于是北京四五环的房价；而上海的外环，相当于北京六环外的房价。

但是有一点请大家比较忽略，上海的外环距离市中心的距离差不多是在16-20km左右，而北京的六环，距离市中心的距离达到了30km左右。

更远的距离，但房价却类似。如果从环线发展看，上海外环线上的成熟度是要高于六环外的成熟度的。

像上海大热的大虹桥板块的二手房，均价普遍在4万左右，其辐射区域的华漕华新等板块，二手房均价在3万左右，有些小户型的房子，总价还不到250万。而要知道，大虹桥板块当前的配套已经比较成熟，未来的发展更是不可想象。

也就是说，当前上海的房价上涨空间，其实是被很多人低估的。

去年的3月份，深圳开始出现了小阳春，从那个时候开始，不管是新房还是二手房，深圳市场一直都保持着一个比较高的成交量，而到了下半年，深圳的价格开始出现上涨，11月之后正式爆火。

从当前上海市场的表现来看，一手房的整体成交趋势非常接近于2019年的深圳，现在的上海整体表现出的亢奋，像极了去年下半年的深圳。一般来说，楼市最赚钱的时候，其实就是来自于盘整的上调期，现在的上海，就是处于这样的阶段。