土地出让金这个名词，一直和房价几乎是形影不离。

较为通俗的比喻是，土地类似于面粉，而房子是面包。

面粉一旦涨价，面包的价格也要跟着水涨船高。

在过去的2019年，我们的面粉，也就是土地出让金就又创造了一个新的记录，而这把即将出炉的面包，又推到了一个尴尬的位置。

根据数据统计，2019年土地出让金6.8万亿，比2018年增加了14.3%。

在这个长长的城市土地出让金排行表里，有多达12个城市的土地财政依赖度超过了100%。

而这12个城市除了佛山和温州之外，剩下的10个城市全部为省会城市。

这几乎可以从另一个侧面去证明一个现象，这些省会城市的基建发展还在保持一个高速的状态中。

这也符合我之前所说的，楼市的下半场，是属于强省会和都市圈中心城市的，这些城市的的高速发展的结果就是，其产生的债务会缓慢推动房价的上升。

但是刚才提到的尴尬就出现在这了。

去年土地出让金增加了，而这只有两个可能，要么是土地单价上升了，要么是土地出让面积变大了。

不管是这两个因素的哪一个，对于接下来的房企开发商来说，都不是一件好事。

比如土地单价上升了，简单理解就是成本上升，面粉涨价了面包只跟着续涨价，这样才能把利润维持在一个合理的范围内。

但是问题来了，疫情对经济社会的冲击还远没结束，各行各业还在饱受来自疫情的影响。

根据统计局2020年季度公布的数据来看，GDP下降6.8%这都不说了，更重要的是消费下降19%，固定投资下降16.1%，出口下降11.4%。

这些个数字看着只是几个简单的阿拉伯数字而已，但是却代表着无数人的工作是否稳定，收入是否减少，和生意能否坚持下去。

而就是这几个数字无疑都在展示着一个问题，那就是疫情对经济社会的冲击远比我们预想的要严重。

所以，如果去年因为土地单价上升的话，开发商的成本就要加大。

而面对现在乃至往后相当一段时间里，经济环境如果得不到明显好转，就会导致部分潜在购房人群购买力受挫或者直接暂停购买计划。

这样的话，开发商为了加快资金周转，能做的只有做出有限的降价，来加快去化速度，继而加速资金的流转速度。

但是注意，这里的降价为什么是有限的，那就是在单个的一个城市内，核心地段或者说是当地人都知道的好地方，价格大概率还是不会有下降。

能降价的只有相对较差的或者根本是远郊的地段。

核心产品的价格，开发商轻易不会去动。

至于开发商为什么可能做出降价的原因，我在上一篇文章已经说明，强刺激政策，比如降首付这种效果最快，效力最强的手段基本已经和楼市说了拜拜。

指望强刺激政策把购买人群推到售楼处，然后开发商坐享其成的事情，已经不现实了。

至于放开人口落户之类的政策，的确有助于一个城市的楼市发展，也能增加潜在购买人群的数量，而且基本不会被撤回。

但是有个前提，这是一个起效较慢的政策，其效果和被接连几次撤回的降低首付的政策相比，可以说是一个天上一个地下的差别。

失去了政策性刺激的“协助”开发商短期内想加速去化速度，那就只能靠自己了。

2

说完开发商和地价，再说说买房人和房子乃至城市的关系。

当一个人买到一个城市的房子的时候，也可以说是买到了这个城市的股票。

这个城市就像一个正在发展的公司，而你为公司的发展贡献了属于你的一笔资金，也就是房款。

你入股了。

城市募集到了无数个“你”一样个体的资金，然后开始快速发展，这个时候你和城市的命运已经绑在了一起。

但是注意，任何上市公司并非都是优质股，也并非发展都是一帆风顺。

城市也一样。

这个城市的发展，可能是日新月异，一步一个台阶越来越好，更多的产业带着资金进入这个城市，从而带来更多的就业岗位和更好的薪资待遇，人口随之而来的增加，简直是顺理成章的事情。

这个时候你的房子，也就是这个你买入这个城市的“股票”自然会得到。

而人口一旦增加，对“股票”的需求则逐渐增大。

当你把股票转手想出售掉的时候，看好这个城市继续发展的人，就是会买过你的“股票”，成为这个城市新的股东之一。

但凡事都有两面，有好的城市，当然也有坏的公司。

如果你入股的是一家坏的公司，那么这个公司可能开始用大家入股的钱，各种发展，摊子铺的特别大，城市各个板块看起来都搞的热火朝天，各种宣传口号绘制了一幅美好且有前景的蓝图。

注意！这个时候你的“股票”一样也会，毕竟动静出来了，大家都看到了公司干的不错，那么股价上升几乎是必然的事情。

但是转折来了，等热火朝天和大干特干消停的时候，等漫天尘土消散的时候，你会发现，最终的结果只是一地鸡毛。

新区建设了，新城发展了，结果产业没来，人口没来，一切的建设成了空摆设。

于是开始看好这个公司的人，终于看清了本来的真面目，股价开始下跌，而你手里的“股票”的价值自然也会跟着一起下行。

这时候的你，只是用你的钱参与了和推动这个城市的发展，却没享受到这个城市的红利。

当然，这不是个体的错，是这个城市的发展出现了问题，股票价值跌了，不能怪小散户。

但是开始选择的权利，却是在每一个个体的手中。

所以选择成为哪个“公司的股东”，选择参与哪个城市的建设，非常重要。

这关系你以后的身份，只是一个发展中搬来的垫脚石，还是发展后可以享受红利的幸运小股东。

3

再来说说房住不炒，这个很熟悉的老口号。

楼市从2017年开始，就喊起了房住不炒这句话，但是这句话怎么理解，很多人到现在都不太明白。

或者说，很多人对这句话存在着不切实际的一些幻想。

其实很简单，4月28号经济参考报上的这两句话就再次诠释了房住不炒的真正含义，和未来楼市的大方向所在。

那就是让房价慢走等人，而不是房价大步退后的去接人。

如果把个人收入和房价做一个比喻的话，那就是一场马拉松式的长跑。

在这场赛跑里，从1998年开始房价就一直是遥遥领先，而绝大部分人都是一直落在后面，看着房价忽远忽近的背影不停的追，但就是追不上。

现在房住不炒一边不停的压制地方上的刺激政策，一边又同时不停的去强调，稳房价、稳预期、稳地价。

既不能刺激，还要稳当。

房住不炒化身为一根皮鞭，这个皮鞭对地方上而言，被打上肯定是很疼，但是却不会造成什么致命性的伤害。

简单说就是，只会痛，不会死。

皮鞭高高抬起，是为了警示地方，让地方上跑在前面的房价减速，等等后面那个略显缓慢的个人收入跟上。

皮鞭的作用是警示而非至死，仅此而已。

地方上的刺激性政策，比如降低首付，就像给当地楼市用了兴奋剂，当然可以让房价跑的更快，但是兴奋剂的后果就是透支健康。

刺激性的政策，就是临泽而渔，地方上把楼市的健康和根基全部抛在脑后，只要当下的利益。

房住不炒，就是为了监视和控制这种行为的存在。

但是注意了，房住不炒这根“楼市之鞭”并没有让房价停下的意思，房价慢慢的前进，是不会被这根鞭子打的。

房价缓和减速，进入温和平缓期，然后等一等那个落后的个人收入，这是往后发展的趋势。

这也是房住不炒存在的真正意义。

4

最后说一下大基建，前几天有不少粉丝在后台发私信问，大基建会引起房价上涨吗？

我在之前的文章其实提过，大规模的基建会在一定程度推动当地房价上涨。

有人说这次是新基建，和往日不同。

其实如果你看过数据就会发现，新基建占比非常之低，什么5G通讯，大数据中心，人工智能，新能源汽车充电桩，工业互联网等等。

这些所谓的新基建根据国泰君安证券研究的数据报告来看，占比不超过15%。非常之低。

大量的基建还是传统的铁路，公路，港口，码头，机场，隧道。

这些基建的确会在短期内拉动经济，但是如果基建的资金来源还和2008年一样，是大规模举债和增发货币的话。

那房价的上涨概率就会开始增大。

而即使在大基建建设的期间更多的恐怕也是大型国企和央企，这些都是接近基建红利的大型公司。

也就是之前说的，接近放水红利源头的人和团体。

而承担绝大多数人就业的大量的微小企业，大基建对其的影响，恐怕就没有多大了。

5

其实大基建能影响房价也好，房住不炒能管住房价也罢。

这些都是存在的事实，我们没人能够改变。

当下疫情对经济的影响还没结束，在这个社会中的每一个人，都需要面对接下来略显困难的经济环境。

而越是在这样的环境中，对待任何投资，越是要做到不焦不躁。

因为任何一次出手，都是一次带有风险的出击。

所以对自己的认真负责，这是每一个理性人，在当下对待投资最起码该有的态度。