楼市调控降温的节奏还是起来了。

上一篇文章说到东莞和杭州率先一步开始了对楼市收紧和降温的调控动作。

但是这两个城市的调控属于那种表态式调控，也就是说，调控的棒子高高举起，但是却以最轻的力度落下去，生怕把楼市打疼了。

这种调控象征意义大于实质，其真实目的只是告诉外界楼市过热不会不管，但是力度上不要指望有什么大的突破。

毕竟疫情过后就属楼市这一个实体经济行业冲的最快，楼市的恢复从而带动起了包括建筑，装修，家电等等上下游十几个细分行业。

要把这一个对经济恢复有着积极作用的行业一棒子敲死，恐怕任何一个地方政府也不愿意。

当然这还没说楼市带动的土地市场这个地方财政的收入大头。

所以楼市调控降温的动作从来不是降价信号，而是让楼市再次恢复横盘的开始。

2

前几天杭州东莞开了降温的头，这两个城市具有不一般的代表性。

一个长三角一个大湾区，两个城市所在的板块都是目前中国房地产投资，土地热度最强的城市群。

由这两个城市的动作可以非常清楚的推断出，调控降温也要从这两个城市所在的城市群开始蔓延。

这里面个跟上节奏的就是宁波。

7月6号宁波市政府发布《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》通知内容要求对宁波偏热的房地产市场进行降温。

这通知的内容还算是实事求是，因为宁波楼市最近的确热的厉害。

根据中指研究院6月份的统计名单，宁波的新建商品房住宅均价已经上升到了17781元/平米，环比涨幅1.33%，位居，并且超过了上海，嘉兴，南京，这些同在长三角城市群内的其他城市。

新房能这么热，其热度的一大半都是从土地市场传到来的。

宁波上半年的土地市场总结一下就是疯狂升温，根据6月30号的统计，宁波上半年共出让住宅用地77块，合计出让金598亿元。

飙升的土地出让金代表着楼面单价正在快速上涨，这个时候的宁波楼面均价已经到了8328元/平米，比去年同期上涨了37.2%。

一年时间楼面均价上涨37.2%，宁波还没买新房的刚需群体又要准备多出血了。

楼市上涨，刚需出血，这已经成了咱们楼市的铁律。

面对闹成这个样子的宁波楼市，调控政策再不出台就显得宁波有点不懂事了。

所以7月6号宁波搞了这么一个文件出来，凭良心说宁波的这个调控力度还是比杭州能强不少。

最起码一点宁波敢于把自己的限购范围进行了扩大，就从这一点来看，宁波算是拿出了那么一点调控的诚意。

不过这波调控力度虽然大于杭州，但是其效果也只能止步于让宁波楼市平静下来。

房价稳住，地该卖还要卖，新房该建还要建，别出格就好。

调控这个东西已经成了咱们楼市的一种潜规则，大部还需要买房的人，不管是刚需还是刚改，都在等调控，调控一来大家就欢呼雀跃，好像这一下楼市就稳了。

其实呢？这种力度的调控撑死了就是给楼市按下了暂停键，至于能暂停多长时间，谁也说不准。

去年中旬各地调控开始升级，不就是给楼市按下了暂停键吗？整个2019年下半年楼市都是死气沉沉的横盘、

结果疫情后开放楼市这3个月的表现就是，暂停键稍微一松手，结果各地楼市就开始作妖，不是出地王就是疯狂刷新楼面均价。

搞的等着买新房的刚需一脸懵逼，说好疫情过后的房价下跌呢？

调控这玩意本来是用来约束楼市的，现在好了，成了楼市的节奏控制器，一收紧就横盘，一放松就上涨。

这对楼市发展只有坏处没好处。

3

就比如说这两天的深圳。

深圳从疫情结束后楼市就是各路资金疯狂进入，然后房价开始水涨船高，再加上新房和二手房价格倒挂导致的疯狂摇号，整个深圳成了3-6月期间楼市新闻里最亮眼的那个仔。

按道理说楼市成这个样子了，调控政策就要出台了，但是深圳愣是沉得住气，到目前为止还没一点大的动静。

官方一直不出台调控，坊间自己却憋不住了。

从6月25号左右开始，深圳楼市里就开始流传二手房调控要升级的传闻，传言称深圳要对二手房进行大力度调控直接升级交易税费，从而打击二手房流动性。

不得不说这个传言是抓到深圳楼市的精髓了。

让我们回到过去，2019年11月深圳取消了豪宅税的认定标准，减轻了二手房交易中的税费负担，结果二手房市场立马开始井喷式增长，环比成交量出现明显上升。

从这就能看得出来，深圳的二手房市场对政策的敏感性非比寻常。

所以说这次深圳的这个楼市传言戳到了深圳所有潜在购房群体的软肋，一听说二手房交易税费要升级，这群潜在购房人群马上抛弃了之前犹犹豫豫的观望心态，抓紧时间看房和下手。

结果就是传言出现后的一周，深圳的二手房网签数据环比上升了40.7%。

这传言真的是吓到了不少人。

现在的情况就是搞的深圳相关部门很被动，只能赶紧出面澄清，到目前为止还没有这样准备调控的计划和打算。

深圳楼市特有的敏感特质搞的调控也变的小心翼翼起来，因为一不注意，就又是一波上涨的行情出现。

其实深圳的楼市并不是天生敏感，而是根子上的病从来没解决过。

还是我之前说过的，深圳不改善供需平衡，不加快供应加大供应住宅用地，一切调控的行政手段都是治标不治本。

也就是能给深圳楼市按下个暂停键而已。

就好像我们假设这次深圳的传言是真的，那么二手房的流动性会大打折扣，但是问题解决了吗？

这种调控政策从来不是长期的，一旦未来某天再松开，等待的就又是一波上涨的行情出现。

去年11月的深圳就是个活生生的例子。

所以有打算在深圳上车买房的人，在经济能力允许的前提下，抓紧点，真的。

别等政策真来了，又成为下一波政策取消时价格冲高的牺牲品了。

说完深圳的这波调控传闻，再顺便说一下在楼市上和深圳紧密相关的两个城市。

个是上次讲到的刚刚开始调控的东莞，第二个是深圳东边的惠州，为什么要单独拿这两个地方出来说呢，因为不少粉丝的咨询都问及过这两个临深的城市。

对于这两个城市的选择我想说的是，深圳楼市决定着他们的命运，但是区别还存在着相当的不同。

东莞是目前为止有数据支撑的在接受深圳外迁产业和人口的城市，这一点惠州没办法比，而且东莞从来都是有自己的产业和一部分高购买力人群。

这很正常，在任何民营经济活力强的地方，都是这样，一个地方的房价高点都是少部分购买力强的群体在起到绝大部分的支撑作用。

所以非要在这两个里面二选一的话，我更建议选择东莞。

至于惠州只能干等着深圳的所谓东进战略，不然惠州自己承担不起那么大的楼市体量。

惠州的新房体量现在的确太大了。

有一点大家可能不知道，现在楼市中新房销售主要靠代理渠道，那么这些代理会找各类资源合作，比如你在其他财经号见到的看房团活动。

这些看房团在大湾区内去的城市就是惠州，其次才是珠海。

还可以告诉大家一点，惠州的代理销售新房的远非常非常的丰厚。

至于为什么这么多看房团都组织去惠州？为什么惠州新房的又这么高？

大家自己琢磨琢磨吧。

4

排除过深圳的这次调控传闻，这次的宁波是第三个开始调控收紧楼市的城市了。

这基本上应征了我之文章说的，半年一过楼市就要开始收紧并且调控，横盘又是下一个阶段的选择，不怎么上涨也不怎么下跌，就这么半死不活的状态。

在这个阶段有一些城市是值得关注一下的，因为这些城市已经进入了横盘，或者说准备进入横盘。

比如之前提过的郑州，青岛，济南，天津这四个城市。

这四个城市目前处于两个状态，横盘震荡和缓慢下跌，有准备在这四个城市进场可以把心态放缓等一等也无妨。

根据前6月30号克而瑞的数据统计，目前一半的房企在上半年的销售额只完成了三成左右，也就是说，在央行放水，购买力集中释放，加上利率降低的情况下，大量的房企仍然没有做到销售额的上升。

去库存的压力又一次出现，这样的话，下半年以价换量的促销可能又会出现在新房市场上。

而促销的力度则根据城市楼市的强弱来定，比如在刚才提到的那四个城市里，新房促销的普及度和力度大概率就会大于其他城市。

所以说有准备在郑州，青岛，济南和天津进场的朋友，不妨再等一等，心态可以放稳一些。

既然提到了一些城市的具体进场时间和节奏，那么就再多说一句关于三四线城市需要注意的地方。

我前几天写过一篇文章，是讲的城市新区和老城区的选择和区别，但这有个前提就是必须是体量较大的大城市。

四五线城市和一些三线城市，就要区别对待了。

这从最近热火的土地市场上就可以看的出来，首先三四线城市的土地市场一样火热，但是有一点不同的就是分化不均匀。

类似于济宁，邯郸，徐州，扬州，甚至临沂这样的人口大市，土地市场都表现出惊人的一致，那就是所有的高溢价几乎全部出现在主城区，而郊县的溢价土地则少之又少。

鉴于新区和远郊板块的发展都需要土地出让金为主要资金来源，所以三四线或者说四五线城市的远郊板块和新区，非必要理由的话，还是不要选择进场了。

远郊的土地都卖不上价格了，怎么指望房价快速的顶上去呢？

5

说真的，最近几天的楼市的确是沉闷的异常，值得专门写的东西不多，我相信下半年的楼市还会越来越沉闷。

横盘嘛，还有什么可多说的。

这两天有几个朋友在后台或者私信问我，说怎么也想不通疫情过后经济这么差，怎么楼市还能火起来。

关于这个问题我之前回答过不止一次，就不重复之前的观点了，而前几天看到的一个新闻刚好可以当作这个问题的另外一种回答。

话说在6月28号一个叫做重庆三峡银行的银行企业的IPO进入了受理阶段，也就是说这个重庆三峡银行要上市了。

上市了当然很多资料就要披露出来，也就是在这些披露的资料里，藏着房地产为什么能在经济环境较差的疫情后，照样火起来。

在资料中显示，2019年末三峡银行各项贷款总额853亿，而其中房地产行业贷款就有104.03亿元，是所有行业贷款占比的一个。

这还是在房企融资被收紧到极限的2019年下半年的数据。

而疫情后央行的大放水到底多少流进了房地产行业里，就可想而知了。

这也是为什么房地产能在疫情过后迅速重启的原因，有银行的资金支持，这简直易如反掌。

当然了，这个事情不是我们能干预得了的。

我们只要能做到在对的时间，在对的城市，买到对的房子，这就已经足够了。