从8月份公布出来的房价数据来看，可能又有许多买房人“彻夜难眠”了，尽管楼市跌声一片，各种媒体、大V甚至一些专家都预测未来房价会跌，但是其结果显然是出人意料的。

根据国家统计局公布的数据来看，70个城市中，4个一线城市新建商品住宅价格环比上涨0.6%；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.0%。

与房地产市场“一枝独秀”不同的是，其他工业企业的利润同比大幅下跌，根据统计数据来看，1~7月，工业企业利润累计同比下降8.1%，降幅比1~6月收窄4.7%。企业的利润下降了，工人的收入也不可能涨起来。

但对于这个数据，很多人都不以为然，认为房价上涨是很正常的事情。回顾过去房地产发展的历程，房价确实多数时间都处于上涨趋势，而且是大涨趋势，长久以来给人们留下了“房价上涨是必然”的印象。那么房价只会一直上涨吗？答案是否定的，房价可以跌下来，但是可能性比较小，并且会造成不小的影响。因此，房价走势稳定才是大势所趋。

过去这些年中国经济能够飞速增长，固然离不开房地产做出的贡献，但是房地产由于本身不健康、不成熟的发展，遗留了诸多问题。

5大失衡问题

01房地产投资失衡

黄奇帆认为，对于家庭而言，正常情况下，一个家庭用于租房支出不要超过月收入的1/6，买房也是如此。按照每个人平均工龄40年来算的话，6~7年买一个房子是合理的。但从目前的实际情况来看，6~7年很多人的首付都没办法存够。

而对于一个城市而言，每年固定资产投资不应该超过GDP的60%。假设GDP有1万亿的话，固定资产投资达到1.3万亿甚至1.5万亿(为什么会出现固定资产投资比GDP数值大的情况，因为固定资产投资并不是全部计入GDP)。一两年可能看不出什么问题，但是时间长了就会出现问题。但根据过去几年的数据来看，32个省会城市以及直辖市中，房地产投资多年占据GDP60%以上的有5个，占40%以上的有16个，明显是偏高了很多的。

房产投资占GDP比重太大的话，很多基础设施、实体经济、工商产业没办法跟进，也造成了许多地方出现“空城”的情况。

02房地产融资比例失衡

2011年，贷款余额为54.8万亿元，其中房地产贷款余额为10.7万亿。

2016年，贷款余额为106万亿元，其中房地产贷款余额为26.9万亿。

由此可见，5年过去了，房地产占据贷款比例加重，从20%不到增加到了25%。但是房地产反馈出来的情况却是：房地产占据了全部金融资金量的25%，但是却只给当年的GDP做出了7%左右的贡献。房地产的发展已经制约了经济发展。也就是说，房地产占据了大多金融资源，导致金融“活水”没有进入到实体经济当中。

03房价收入比失衡

按照通行的标准来看，房价收入比一般为3~6左右，但根据2019年中商产业研究院发布的数据来看，排名前50的城市中，深圳、三亚房价收入比已经超过了30；北京、上海、厦门超过了20；排名第50的长沙为6.4，也略高于标准。

房价收入比反映的是一个家庭买房的难度，比值越大，买房越困难。同时也反映了城市房价虚高的程度，比值越大，泡沫越大。不过比值很低的城市也有，大家一般说的房价高的城市，指的是一二三线城市。

04房地产市场秩序失衡

有部分开发商买完土地后，将计划规划的写字楼改为住宅，将工业用途改为商业用途。按照标准改造比例，容积率应该是1:2，但很多开发商受利益驱使，将容积率改为1:3甚至是1:4，损害了住户的居住体验，虽然会面临罚款等惩罚措施，但增加的收入更多，因此这类现象屡禁不止。

还有一些开发商，拍下来土地，原计划一两年之内启动，五年开发，但是拿到手之后却一直搁置囤起来，坐等土地，最后再以高价卖出。比如大家都熟知的李嘉诚，旗下公司就经常采取这种手段。闲置的土地不仅影响城市市容市貌，更阻碍了经济发展。

05土地价格失衡

地价和房价的关系，就像“面粉”和“面包”的关系一样，地价是决定房价的根本因素。很多人都认为房价上涨是通货膨胀导致的，但是为什么同样是商品，房价上涨了，但是很多商品的价格却下跌了呢？其本质是供给与需求，而决定需求的是人口与住房供应量，但住房供应量又由土地供应量决定。

为了解决这些失衡问题，“金融市长”黄奇帆提出了三大解决方案，建立长效房地产有效机制。

房地产调控三大长效机制

1、土地

，控制土地供应总量。黄奇帆认为，一个城市的土地供应总量，可以按照每个人100平米来控制。假设一个城市有500万人口，那么就应该供应500平方公里的土地。假设现在只有350平方公里，那么今后就应该把剩下的缺口补上。而不能应该根据“预期计划”来供应土地。比如城市只有200万人口，但是预计未来会有500万人，因此提前供应500平方公里的土地，这样是有风险的，如果未来没有来这么多人，甚至还有人口流失，那么就会造成土地的错配。

土地的供应量应当爬行钉住人口增加，而不是违反经济规律去逆向调控。

第二，控制用地结构比例。在一个人规划的100平米土地上，不能全部用于建造建筑设施，也不能全部拿来建造商业住宅。总体的分配应该是55平米用于各种基础设施，20平米用于建造工业用地，剩下的25平米可以用于规划商业住宅。这样能够有效解决容积率过高的问题，提高生活质量水平。

第三，控制土地拍卖价格。黄奇帆认为，楼面地价不应该超过当时期房价格的1/3,。如果一个地块周边的期房价格为10000元/平，那么地价拍到3300元/平就应该适可而止，超出这个价格的话，就变成了“人为推高房价”，让地价跟着房价慢慢走，而不是人为推高地价后，地价带动房价上涨。

2、金融

首先，开发商自有资金拿地的底线一定要守住，开发商拿地的钱必须是自有资金。按照一般的规律来看，开发商的自身资金与社会融资比应该为1:3左右，但是目前已经明显超过了这个比值，很多开发商比值已经达到1:10甚至1:20。而整个融资过程中，必然会产生债息以及利息，无形中增加了泡沫，最后还是购房者来买单。

其次，防止开发商多个账户借款。部分开发商会采取多个账户进行融资，以快速拿到启动资金或者拍地资金，这样的做法无疑增大了非常多的金融风险，一旦资金运行出现问题或者因为外因导致问题出现，那么开发商很容易破产倒闭，进而遗留下来大量坏账。

最后，管理好住房按揭贷款。对于房地产市场调控最直接有效的办法就是调控首付与按揭之间的杠杆比。杠杆过高的话（比如零首付），会造成房价泡沫的形成。相反，杠杆比过低的话会极大增加百姓的购房困难。因此，黄奇帆认为，应该按照市场的发展，实行差别化的按揭制度。另一方面，对于多套房持有者进行更低的杠杆。

3、税收

高端有遏制、中端有鼓励、低端有保障的差别化税率体系。对于别墅之类的高档住宅，可以进行高一些的税收起点，如果是成交后短期内交易，则进一步提高税率，这样可以有效避免炒房行为。中端有鼓励，是指让一般的老百姓能够买得起房并且加以鼓励，比如首套房按揭可以抵扣个人所得税等方式。对于买房困难的老百姓可以提供公租房等保障，让这些人有居所。