今年的楼市，我们会发现一个很严重的问题：

三五年一轮的楼市普涨，不灵了。

楼市，呈现出典型的单点分化。

一方面，我们在每年都看到疯涨的妖股城市。

2018年，是苏州；2019年，是深圳。

其间，还穿插着南通、东莞、洛阳、银川等各种我们平时不怎么关注，但偏偏涨得很凶的单点城市。

另一方面，这些单点妖股城市之外，更多的城市在阴跌。

譬如武汉、成都这种强二线城市，所有人都看好，但就是不涨；譬如重庆，虽被某chao房天团反复吹捧，然而偏偏横盘；譬如北京，只有四环内还算坚挺，五环外几乎都在阴跌；譬如天津，守着最强的教育资源，已经连跌四年；譬如郑州，坐守1亿河南人的单核省会，一万出头的地板价不涨反跌，新盘接二连三的陷入价格战的泥潭中……

这两年，很多我们认为必涨的城市都不按常理出牌了。

的楼市，陷入剧烈分化的泥潭中。

过去三年，身为三四线城市的洛阳，房产率要远大于省会郑州，你敢信？

为什么会出现这种情况？

2

个原因是，楼市正在去政策套利化。

此前，大家可能会听某些人说自己靠买房暴富，赚了多少钱。

自我一顿吹牛批，眼光精准又毒辣。

这种话，别信！

绝大多数人，不过是赶上了好时候。

过去十余年，大量可套利的政策包，造就了楼市的风口。

我拿2008年的救市政策包，给大家举个例子。

下面这张图，是2008年下半年的货币政策轴线——

从2008年9月份开始，短短4个月的时间里，央妈连续全面降准3次，全面降息达到6次。这其中，还不包括4万亿的财政政策刺激。

这才是，真正的大水漫灌。

除了开始就把大水漫灌撒出去之外，2008年的救市还有其他四大杀器。

上来步，重启房地产。

2008年10月份，下调契税、免征印花税、增值税，首套首付降至2成，房贷利率打7折。

接着第二步，四万亿莽一波。

4万亿的救市政策中，铁公鸡投资总额1.5万亿，涉房地产投资总额1万亿。

再然后第三步，重提房地产是支柱行业。

2008年11月，高层重提房地产是国民经济的支柱。

最后第四步，再次刺激房地产。

2008年12月，二套首付降至2成，营业税减免5改2。

前有货币漫灌，后有政策刺激，中间有杠杆力量。

一套组合拳下来，直接把房地产的套利空间，全部拉满。

2008-2017年的政策扉页上，隐匿烫印着八个字——

土地为锚、楼市为锚。

在这样的环境中，楼市必然普涨。

楼市普涨，有肥沃的政策和货币土壤。

但是，今年的政策完全不同——

过去的风口，今年消失了。

首先，货币政策的大水漫灌消失了。

下面这张图，是上半年LPR的轴线图——

上半年，仅全面放水1次，针对中小企业的定向降准2次，降息主要围绕实体经济。

也就是说，类似之前的大水漫灌消失了，变成了针对中小企业和实体经济的精准滴灌。

其次，施政方向的强楼市刺激也消失了。

今年8万亿的财政池子中，涉及底层维稳的占到了5成，涉及新基建的占到了3成；

高层不断约谈城市、约谈房企、约谈金融机构，屡次加码楼市调控；

信贷余额，从楼市里被挤出，倒逼进入实体领域。

曾经的政策十分力，5成在楼市，3成在铁公鸡；

今年的政策十分力，5成在底层维稳，3成搞技术突破。

楼市，从过去政策包里的头席，变成了末席。

讲到这里，我们必须承认——

楼市全面普涨的货币土壤和政策土壤，全部消失了。

3

楼市再无普涨的第二个原因是——

与货币土壤和政策土壤一起消失的，还有供需土壤。

2005年前后，商品房改制初期，住宅供应短期严重不足。

再叠加轰轰烈烈的城市化浪潮，大量人口涌入城市，造成了早期的供需结构极端恶化。

15年之后，我们站在这个时间节点，再次回望我们的商品房供需，能发现一系列问题。

首先，过去十年，每年的商品房供应都在累进递增——

然而，过去20年，人口增长却在累进递减——

房子在与日递增，人口却在逐年递减。

如此一来，问题就出现了。

2019年，商品住房销售面积约171558万平方米，销售金额约15.9万亿。

推算一下，全年大约卖出了1700万套商品房，可供6800余万人居住。

而2019年，新增人口是476万人，需要新增住房不过119万套。

单纯一个2019年，就多供应了1500余万套住宅。这1500多万套住宅，就是供应过剩的产物。

当然刚出生的是新生儿，不需要马上住房。

但是再往前推，过去十年，每年新建的商品房都严重供过于求。

以前是房子不够卖，现在是房子严重过剩。

讲到这里——

楼市全面普涨的供需土壤，也消失了。

4

房子还能买吗？还敢买吗？

能买。

但在全面普涨消失的环境里，不能再像以前那样闭着眼睛买了。

从的维度上看楼市，的确是范围内的供大于求。

但如果用更细小的视角去审视楼市——

总有局部城市和局部板块，是供不应求的。

未来供不应求的城市和版块，大致分为以下两类——

类，在城镇化末端仍能吃到人口红利，人地关系长期紧张的城市；第二类，有资金红利和技术红利倾斜的城市；

总结一下，就是——

未来的楼市行情，只能靠两套东西。

一靠，人口流入来堆量；二靠，红利爆发来堆质。