在过去的20多年里，房地产行业飞速发展，房价也在不断上涨。很多投资房产的人最终都赚得盆满钵满，即使很多人都很讨厌炒房客这个群体，不过不得不承认他们是很有远见的。即使是10年前，如果你砸锅卖铁买两套房子，没准现在也已经实现了财富自由，当然这个世界上没有后悔药，你不可能再回到十年前。

但是有一些后知后觉的人，他们近几年才发现别人依靠炒房已经实现了财富自由，所以也跟风投资房产，他们可没有这么好的运气，别人投资房产的时候赚得盆满钵满，他们投资房产最终赔得一塌糊涂。

如今的楼市已经不是过去的楼市，经济学家马光远在直播的时候告诫炒房客：现在闭眼炒房的时代真的已经过去，不要把自己过去靠运气挣的钱都赔光了。事实上，2020年开始楼市已经开始走下坡路。

如果仅仅看一些大城市的房价数据，我们就会觉得今年的楼市还可以，但事实上看楼市真的不能看房价数据，说实话楼市的数据没几个是真的可信的。如今的楼市就如“皇帝的新衣”，房企都明白房子不好卖，炒房客也明白二手房不好卖，不管是新房还是二手房，没有一定的优惠力度，销量一定会下滑，但是没有人会真的说出来楼市不行了，相反还会宣传楼市如何如何火爆。

房价已经失去上涨的动力

我们先考虑一下过去二十多年房价为什么会上涨，在我看来主要有3个原因。

过去人们对房子需求量很大。

首先中国的婚姻和房子捆绑在一起，没有房子基本结不了婚，造成很多年轻人为了结婚必须买房，这样就形成了很大的需求。同时很多农村的年轻人都涌入大城市，有的是进城打工的，有的是进城读书的，他们最终也想留在城市里，这样也造成大城市人们对房子的需求量很大。当房子供不应求时，房价上涨也是必然的事情。

当然过去几年楼市的火爆也基本上透支了人们的购买力，前几年楼市火热的时候，买得起房子的人必然都买房了，买不起房子的人估计也会借钱买房，剩下的基本上都是完全买不起房子的人，如今楼市的需求量真的越来越小，想依靠那些买不起房子的刚需撑起现在的楼市根本是不可能的。

棚改货币化安置政策。

棚改政策的实施主要影响了三四线城市的楼市，棚改政策本来算是一项福利政策，能够极大改善老百姓的居住条件，当然最终也提高了老百姓的幸福感。但是也产生了一个负面影响，货币化安置的方式让老百姓手中有很多闲置资金，普通老百姓又不怎么会投资，放在手里或者存银行都会导致贬值，最终这些资金都流入了楼市，在一定程度上助长了三四线城市的楼市。

如今棚改政策已经宣布退场，这也就意味着三四线城市房价上涨的驱动力已经消失。我们都知道三四线楼市本来就没有人口支撑，产业支撑，房价本就是虚高的，棚改的退场意味着三四线城市的房价将会慢慢回归合理的水平。

炒房客和炒房团的存在。

如果一个商品供不应求，则商品的价格大概率是上涨的，如果商品供大于求，则商品的价格应该会下跌，但是也会有一种特殊的情况，就是市场上的商品本来是供大于求的，但是有一类人为了抬高商品的价格，大量买入商品，造成商品的供求失衡，最终导致商品价格的攀升。

楼市就是这样，开发商这么多年来一直在疯狂地建房子，按理说房子早就应该供大于求的，数据显示，现在我国的住房空置率已经超过20%，严重高于正常水平。但是现在楼市却给人一种供不应求的假象，本质的原因就是炒房客和炒房团的存在，这些群体囤积了大量的房产，破坏了房子的供求平衡。

不过最近两年，炒房团都已经慢慢消失，前几年声势浩大的温州炒房团也逐渐没了踪影，如今楼市调控越来越严，炒房团已经逐渐失去了机会，慢慢退出楼市也是正常现象。炒房团虽然逐渐离开，但是炒房客却依旧存在，任何时候都少不了一批想暴富的投机者，我只能说现在的楼市，真的不要想着依靠炒房大赚一笔，炒房的时代真的已经过去，随着楼市调控政策的逐步加强，房价已经逐渐没有了上涨的空间，房子的持有成本也越来越高，不要说大赚一笔，现在投资房产大亏一笔都是有可能的。

房子75万跌到30万，业主哭诉：“白送”也没人要

我以前在山东上班，有一个山东乳山的朋友，前年的时候跟我说在乳山买了一套75万的房子，他本来打算房价涨到120万就出手，想着依靠这套房子大赚一笔。但是这几年乳山的楼市越来越差，尤其是2020年的楼市寒冬，让乳山的楼市开始下行，房价持续下跌，根据某平台的挂牌价，他这套房子现在估计只能卖30万，当然我这个朋友很不甘心，也不愿意卖，坚信房价会涨回来的。

上次他和我聊天的时候哭诉：说这套房子现在“白送”估计都没人要！有网友表示很疑惑，即使现在这套房子不值钱，白送还是有人要的，白送都没人要太夸张了。其实如果仔细算一笔账就知道这种房子白送都不会有人要，首先房子是贷款买的，首付22万，还有53万的贷款，如果是30年等额本金的方式还款的话，还款总额为90万左右，业主还了两年的房贷，每个月三千多，还了8万的贷款，也就是说现在欠银行超过80万。即使房子送给你，你真的敢接吗。一个30万的房子，却要还银行80万，我相信只要认真分析就会发现这样的房子“白送”也不能要。

楼市的真实现状

实际上从2017年开始，很多城市的房价就已经开始下跌，但是我们能看到的只有房价上涨，却看不到房价下跌。为什么会这样呢？开发商和部分媒体宣传的数据是有选择性的，你只能看到他们想让你看到的。假如深圳房价大涨，天津的房价下跌，我相信在前几年你在网上看到的都是深圳房价上涨的消息。

很多人都是到2020年才知道石家庄和天津的房价已经连续下跌3年，燕郊的房价近乎腰斩。如果不是新媒体行业的兴起，“揭露”了很多开发商的套路，“揭露”了很多房价下跌的事实，很多人还以为楼市还很火热，还没有认识到现在楼市的真实现状。

现在的楼市正面临着新房不好卖，二手房有价无市的困境。同时现在很多三四线城市的人口是净流出的，失去了人口红利，三四线城市的房价也将“原形毕露”。

总结：

可以说现在的楼市正面临着“降价潮”，当然大面积的房价下跌是不可能的，整体房价还是会维持稳定的，但是一些房价虚高的城市，房价可能正面临着房价下跌的风险。