近两三年内房价将维持高位盘整！这个权威观点来自中国社会科学院生态文明研究所与社会科学文献出版社9月7日联合发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.17(2020)》。

近两三年内房价将维持高位盘整

房地产蓝皮书指出，近两三年内中国房价总体上将维持高位盘整态势。“除少数三、四线城市和个别地段、个别楼盘外，整体上的房价大涨大落都是小概率事件。新冠肺炎疫情对2020年住房交易会有短期影响，对房价总体走势影响则是极小概率。”

▲近一年来，福州新房价格总体稳中有涨，二手房价格波动较大。（数据来源：国家统计局）

为什么房价将维持高位盘整？蓝皮书给出的理由是：

01

房价大跌极少可能。中国住房市场需求依然旺盛，城市人口增加的基本居住需求、市民改善性的居住需求和危旧房改造升级需求三者叠加效应依然继续，住房供给不能满足居住需求的总体态势不可能在短期内有根本改观。这是虽然有历史上最严厉的房地产调控，最近三年商品房成交均价仍有7.6%增速的根本原因所在。

02

房价大涨缺少动力支持。从现实来看，中国房价已在高位，大涨之后要有一个喘息期，继续快速上涨既乏力，又将面临较高的市场风险。从中央的决策意愿来看，近期国家控制房价大涨的决心不会变，对房地产调控从紧的政策方向也不会变。随着多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的全面落实，楼市需求压力将有所减轻，房价大涨也会失去动力。

03

防范房价大跌风险。虽然中国房地产调控的决策思维惯性依然强烈，但调控目标由控制房价过快上涨和去库存转向为稳地价、稳房价、稳预期表明，房地产调控政策正在向着与客观规律相吻合的方向迈进。

商品房销售预计下降10%~12%

“2020年商品房销售面积和销售额将同步下降，下降幅度在10%~12%；商品房销售均价约为9250元/平方米，同比下降0.6%，增速较2019年下降7.2个百分点。”《蓝皮书》预计，2020年房地产施工面积增速可能会明显下降，预计由2019年的8.7%降为2020年的4.4%。这可能与新开工面积和竣工面积同步下降，且新开工面积下降更快有关。

同时，《蓝皮书》指出，2020年商业不动产市场将迎来较大冲击和更大的不确定性。2020年拟开购物中心仅874家，同比减少11.4%，为三年来。综合疫情及往年开业情况，预估2020年全年实际开业购物中心数量约400家，购物中心空置率预计再提高，租金也会有一定下降，预估减少10%~20%。

写字楼方面，从供给面看，世邦魏理仕预计约有13%的写字楼新增供应将延迟交付，使得全年新增供应降至890万平方米。就需求面看，预计全年写字楼净吸纳量将达350万平方米，与2019年基本持平；空置率将升至25%，租金整体则仍下跌。

长租公寓方面，预计2020年及之后，市场将出现大量增量长租公寓，此类物业除配建一部分家庭租赁住房外，也会在社区配置商业、学校等健全配套，满足租客多方面生活需求，让租客体会更有品质的租住生活，对我国构建“租购并举”住房体系起到重大推动作用。同时住建部明确表示，2020年将重点探索此类项目运行机制，将“集租房”交专业长租公寓机构建设运营将是大势所趋。

房地产政策面临四点转变

蓝皮书同时指出“房住不炒”“稳房价”依然是市场主线。2020年对于房价的管控依然会继续，“房住不炒”定位不会改变，房地产调控政策的底线思维是“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)，既不会放水刺激也不会过度收紧。

但是“一城一策”作用有可能会被强化。各地将延续2019年中央“因城施策”号召，政策继续“双向调节”操作趋势。部分热点城市持续推进限购限售限价政策，维稳房价；部分存在去库存压力的城市，则以放宽落户政策、降低人才购房门槛或提供购房、住房补贴为主，进而达到定向放松的目的。

蓝皮书指出，房地产政策面临四点转变：

01

住房供应体系从“重市场”到“重保障”。在“房住不炒”的背景下，我国住房供应体系也发生了明显变化，从重市场端转为市场、保障并重，租购并举的住房供应体系和多层次、多渠道、多元化的住房保障体系逐渐成型。2020年住房保障建设的力度不会放松。一些人口净流入量大的城市保障类住房需加大供应量，同时，保障性住房后续管理需要进一步加强和规范。

02

住房保障体系从“棚改”到“旧改”。大规模棚改是导致2016年以来的房地产价格快速上涨的一个重要因素。到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。用“旧改”取代“棚改”，吸引社会资本进入，将会在一定程度上降低成本提高效率，尤其是可以在一定程度上降低地方政府的财政压力，还能在一定程度上提升实体制造业的发展。

03

租赁市场体系从“规范发展”到“租赁住房”。虽然2019年租赁市场的发展面临很多问题，但是预计2020年依然会发力，这和租售并举的发展目标是有关的。

04

土地市场体系从“改革试点”到“全面推开”。2020年3月11日，农业农村部办公厅发布通知，全面推开农村集体产权制度改革试点。3月12日，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》，将农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准，以及试点将基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。