楼市是政策市。

以前是。

现在是。

以后应该还是。

这两天有一些楼市的“大事”发生，问我的朋友特别多，今天和大家简单聊聊对于住建部和央行确定房地产企业三道红线的看法。

01

住建部和央行确定房地产企业三道红线。

1) 剔除预收款后的资产负债率大于70%。

2) 净负债率大于100%。

3）现金短债比小于1倍。

大概意思是这样的：

基于三道红线的指标，监管层将试点房地产企业分为四挡。

触及全部三道红线的房企列为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加。

触碰到其中任何二道红线的房企列为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%。

触及其中任何“一条线红”的房企列为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%。

“三道红线”均未触碰的房企列为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

看不太懂？

不用看了。

我用最直白的话翻译：碰到三条红线越多，开发商的年度有息负债增速就越少。

再直白一点：负债率过高的开发商，未来负债的增速会受到管控。

再简单粗暴的理解：负债率过高的开发商，未来外部融资拿到的钱会越来越少。

我要特别提醒，开发商并不是没钱花了！

他还是能借钱的。

只是想要轻松借钱：越来越难。

02

我们的经济才刚刚缓和，理论上政策不会从紧，但为啥会出这个政策?

一句话：市场中的钱多了。

两句话：市场中的钱多了，去哪了呢？

三句话：市场中的钱多了，去哪了呢？会不会大规模流入房地产？

中原地产研究中心数据显示，截至8月24日，50大城市合计卖地金额超过2.6万亿元，同比上涨21%。

上海、杭州土地出让金超过2000亿元，北京、南京、武汉、广州卖地也超过千亿元，刷新历史同期记录。

事实已经摆在这儿。

今年大多数开发商的销售回款速度肯定是比不上去年的，哪来那么多钱买地？

显而易见：买地大部分用的是外部融资的钱。

钱都流到房地产企业会有两个后果：

， 推高地价、房价。

第二， 流入实体行业的钱变少。

这两件事，都是不被允许的。

所以，坚决不允许放出来的资金再大规模的流入房地产。

2019年7月，银保监会对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司展开约谈警示—控制资金流入房地产。

有没有似曾相识的感觉?

不同的招数，一样的目的。

03

那么很多人就开始到处传又开始打压房地产了，房地产注定要凉等等。

搞得人心惶惶。

这个政策，对楼市到底有什么影响？

以下是我个人的看法：

1）开发商再也不能无条件的有息融资，会开始精打细算的花钱。

控制人员规模、控制各种费用会成为常态。

2）地王会减少，高价地会减少。

钱少了，肯定要悠着点花。

但这并不意味着不会有高价地和地王。

3）开发商想要实现大规模的扩张难度会更大。

比如从50强跑到20强，难度会进一步增加，因为能够外部融资的钱不像以前那样没有限制。

同时也意味着头部规模开发商的位置会更稳。

所谓的强者恒强。

4）开发商的回款压力会进一步增加。

特别是在开发商再也借不到钱的时候，开发商就只能指望回款了。

回款后可还款，也可以增加现金流。

开发商的回款压力增加的结果是：集中转移到营销身上。

集中转移到营销端口的结果是：未来四个月促销盘会越来越多。

开发商高杠杆的时代，正在逐渐终结。

04

以前，经常说楼市周期是4年或者6年，不好意思，未来楼市的周期可能就是1年。

去年是上半年松，下半年紧。

今年也是上半年松，下半年紧。

所以，以后遇到下半年调控，一点也不要担心，更不用恐慌，他可能会是常态。

因此，对普通购房者来说，这条政策有什么影响吗？

几乎没有。

该吃吃。

该喝喝。

该买还是买。

该卖还是卖。

不要被这种“假”利好、“假”利空影响了你买房的决策！

因为即使促销，折扣也不会有你想象中的那么大。

因为房价不准大涨，但也不准大跌。

房住不炒，是留给刚需和改善的买入机会。

同时，开发商早就应该把重心从规模化发展转移到注重品质和运营上来了，不是吗？

所以，这是一条有利于房地产行业长远健康发展的政策：没有利空、没有利好，只有更稳。