众所周知，房地产是资金密集型行业，对资金的依赖度极高，不管是开发商拿地、建造、营销出售还是买房者购买等环节，都离不开资金的支撑，若一旦银行严格控制开发贷款，影响必然不小。用一句话来说，就是“资金之于房企，如同水之于鱼”。

而最近，涉及房企的融资问题，再传出大消息，引起了业内的关注。有媒体跟踪报道，住建部、央行召开重点房企座谈会，落实“345”融资新规，即3道红线、4档房企、5%的负债增幅间隔，剑指房企高杠杆高负债。

业内分析认为，按照这个标准，9.6万家房企，将有2/3的融资要受限，而且4季度及明年，前期融资密集到期，如果增量融资收紧，“降价跑量”赶紧卖房将是大势所趋。那么对于购房者来说，或迎来上车的好时机。

一、下半年房企融资收紧或将是大概率事件

我们先来看一下，规范房企融资的"345"新规是如何规定的：

“3道红线”：红线1：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；红线2：净负债率不得大于100%；红线3：现金短债比不得大于1倍。

根据“3道红线”，给房企划分为4档：红色档，3条红线全超过；橙色档，超过了2条红线；黄色档，只超过了1条红线；绿色档，3个指标全部及格。

每降1档，未来有息负债可增加5%。以2019年6月有息债务规模为基准，3条红线全超过的（红色档），不得增加有息负债；超过2条红线（橙色档）的，负债年增速不得超过 5%；超过1条红线的（黄色档），负债规模年增速不得超过 10%；全部合格的，负债年增速不得超过15%。

按上面标准，业内统计上市房企发现，224家房企中，有51家均超过三条红线，45家超过了其中的两条红线，60家超过了其中的一条红线。只有68家划入绿色安全档。目前，有9.6万家房企，绝大部分是中小房企，超高杠杆运营是常态，保守估计至少2/3的超过了一条或多条红线。不过也有消息说，融资新规可能只在一个小范围内先试点，暂时不会全面推开。笔者认为至少3条红线全都踩到的房企，肯定受影响很大。

如果融资新规执行，意味着房企融资的“好日子”基本结束，整体很难再有类似上半年的低成本融资水平。值得注意的是，以如此严厉的姿态，搭建起资金和楼市的“防火墙”，甚至搞起“定量分配”，有一个重大的背景，就是要形成国内市场“大循环”的格局这个背景。资金是经济循环的血液，“7.30”会议强调，资金要实体，防止“跑冒滴漏”。

从后续影响来看，融资新规将考验各房企的综合能力，再加上今年4季度及明年，前期融资密集到期，房企资金压力加剧，要改善负债率、改善融资结构，又要冲全年业绩，回款能力将是房企持续经营的关键。

其实，对于下半年的经营策略，不少房企表示要加快推盘，助力完成全年销售目标。有专家表示，随着疫情后市场恢复，房企高周转策略或将延续，下半年推盘或加速，营销力度将进一步加大。

二、今年“金九银十”会是买房好时机吗？

还值得关注的是，马上要进入楼市传统的旺季9月、10月“金九银十”了。和“双十一”是电商和网民的狂欢一样，在房地产行业，“金九银十”也曾是开发商和购房者的盛宴。但是，在疫情特殊的2020年，还会有“金九银十”吗？今年的“金九银十”，会是买房好时机吗？

笔者认为，和往年的“金九银十”楼市全面“量价齐涨”不同的是，今年以及接下来的楼市，伴随房企“降价跑量”的趋势，对购房者来说，有高性价比，也有深坑！

一二线主流城市会呈现整体“量升价稳”下，局部会出现“量升价跌”。其中，严格执行新房“限价”的城市，比如深圳，不少片区呈现一二手房价格倒挂的现场，那么其房价依然会呈现稳中略升的趋势。

所以，对于刚需来说，如果在一二线城市碰上了打折优惠盘，或者说“打新”机会，别犹豫，可以上车。一二线主流城市的房产，以及以广深港为核心的华南都市圈、以上海为核心的华东都市圈、以京津冀为核心的华北都市圈、以重庆和成都为核心的华西都市圈和以武汉和郑州为核心的华中都市圈，长期来看，这些城市的好房子会更加安全、稳健。

但是，三四线城市的房产恐怕要走下坡路了。要知道，中国的城镇化，已经进入到了强者恒强的阶段，随着人口红利的结束、城镇化率进入较高水平，会有越来越多的城市房子比人口多。未来如果政府不再搞“货币棚改”，很多中小城市房价将长期跑输真实通胀。

总结一句，中国楼市已经告别了“高歌猛进”的普涨时代，进入了“优胜劣汰”的分化阶段。