徘徊在10的边缘，随时都会被新晋企业超越，华润那些曾经若隐若无的发展瓶颈，开始变得更加清晰。

疫情之下，华润置地的2020年上半年略显疲态。

根据8月26日披露的中期财务数据显示，上半年华润置地（以下简称“华润”）综合营业收入同比下降2.1%至448.7亿元，其中，开发物业营业额与投资物业(包括酒店经营)的租金收入，分别下降1.7%、12.5%至359.7亿元、49.9亿元。

报告期内，实现毛利润150.46亿元，同比下降14.12%，这是华润自2019年起从“高毛利率”神坛跌落后的再次走低。

与此同时，上半年华润的综合毛利率也由2019年全年的37.9%降至了33.53%，其中，房地产开发业务毛利率较去年同期下降4.9个百分点，仅余31.1%，进一步趋于平庸。

此外，在通过利息资本化比例提升减少了16.2亿元财务费用之后，报告期内华润实现归属母公司净利润依然同比下降9.3%至115.42亿元。

多项核心指标整体下滑，曾经的行业的佼佼者，不再有年轻人的洒脱肆意，如今26岁的华润无疑已面临较大的“中年危机”。

徘徊在10的边缘，随时都会被新晋企业超越，华润那些曾经若隐若无的发展瓶颈，开始变得更加清晰。

资金焦虑：有息负债总额增长22.27%

在这个资金密集型的行业中，“钱”似乎永远是“焦虑”的根源，在疫情袭扰的上半年或许更是如此——无论是一度暂停的房地产开发销售，抑或是商业地产现金流的波动，都在挑战着每一家企业的现金流。

即便贵为“3”央企，外界依然能从扩大的有息负债规模中感受到华润的“压力”。根据披露，截至上半年末，华润有息负债合计达到1645亿元的新高，较2019年末的1345.4亿元一口气增长了22.27%。

与此相伴的是，本期华润的净负债率较2019年年末的30.3%提高15.6个百分点，达到了45.9%。

从披露内容来看，上半年华润新增债务用途普遍指向流动资金与偿还债务。如，上半年，多次发行的中期票据便用于偿还未到期兑付的中期票据应付的本息资金；而获批的50亿元住房租赁债券，在其用途中，其中，亦有不小比例的资金将用于补充流动资金和偿还银行贷款。

在业内人士看来，华润在上半年有息负债的增加，一方面是疫情打乱了企业原本的节奏，加大了短期现金流紧张形势；另一方面也可能是一种债务置换动作的前置，利用上半年较为宽松的融资环境，提前将即将到期的债务做好铺垫。

可以看到，把握住融资窗口期、在资本市场有着天然优势的华润，上半年进一步巩固了融资成本的优势。截至上半年末，加权平均融資成本约为4.26%，较2019年年底的4.45%下降19个基点，资金成本继续维持在行业内序列之中。

但从另一个角度来看，有息负债的增长，并没有为华润的上半年换来更多规模扩张的筹码。在今年上半年，华润合计新增土地30幅，对应权益总地价约为387.9亿元，数量及投资金额上较去年同期双双下滑，在2019年上半年，华润合计购得了39幅土地，对应权益投资额为527亿元。

更为尴尬的是，这种以债务扩张的“减压”方式，也未能真正缓解短期面临的偿债压力。事实上，从中报披露数据来看，增加的有息负债并没有体现在现金流的增长上，在上半年末，华润现金及银行结存约为609亿元，甚至较2019年末下降了4.4%。

但偿债高峰却如期而至，自下半年开始，华润约有25%的有息负债将于一年內到期，对应金额约414亿元，而在过去数年华润短期的比例仅在15%左右。与此同时，华润现金短债比从往期的3倍降至了1.5倍下方，而该项指标甚至已经弱于诸多常被诟病现金流紧张的民营房企。

是进一步扩大债务将“压力”后置，还是在现有资源分配中作出取舍，华润或许在未来又为自身布置下一道新的选择题。

地位焦虑：行业地位或将不保

在房地产行业之中，销售规模是左右未来业绩增长的“里子”，亦是决定行业话语权的“面子”。而对于曾在2016年意外跌出前十的华润来说，守住销售规模前十，或许就是这家老牌央企最后的尊严。

根据数据统计，百强房企在上半年整体销售额较去年同期下滑了2.7%。但是，在华润在1-6月中，实现合约销售额1108.2亿元，较去年同期下降了6.7%，远超行业平均降幅，且全年目标完成率只有42.29%。虽然上半年受疫情影响，很多房企都是站在秩序刚刚恢复的特殊节点上，但是作为央企房企龙头，华润不足仅42.29%的完成率，也略显尴尬。

对于完成全年目标，在业绩会上，华润管理层表达了信心：2020年下半年，华润的可售货源约为4122亿元，其中一二线占比高达83%，住宅产品占比达73%，其中，2500亿元均为新推货值。

按照管理层表露出的决心，华润完成2020年全年目标不无可能，但另一方面，这个成绩或依然不能让华润的10目标十拿九稳。

据统计，在2020年上半年的全口径销售额排名中，华润虽然较去年年末上升第九名的位置，但相较于紧随其之后的世茂集团以及招商蛇口，所赢得优势仅在10亿元之内。

与此同时，在今年更多房企也逐渐展现出对10的企望，包括升势正猛的中国金茂、金地集团，在上半年销售规模亦均超过千亿。加之如今统一梯队中暂时领先的龙湖集团，2020年的10争夺似乎较往年更加激烈。

在此背景下，华地亦开始作出策略上的调整。“华润目前进入了81个城市，有350个项目，确实高能级单项目产出的城市数量不多，我们清楚认识到现在存在城市布局过散、深耕不够的问题。”在业绩会上，总裁李欣指出，“华润投资布局今年明显向一、二线高能级城市倾斜，在未来城市管理结构上，也要做一些必要的改革和调整，使城市数量尽量优化，使单一城市的产出尽量提高。”

在业内人士看来，总裁李欣希望用组织架构的调整，为华润带来一些新的变化，并通过资源的倾斜，使得华润在高能级城市实现更强的竞争力，为华润创造一个打破瓶颈的契机。

2019年，华润以并列第10的成绩艰险地守住了10地位。然而，华润还能否在2020年甚至以后的每一年中，打赢这场关乎“面子”、“里子”的战役？

悬念或许仍将留到最后一刻。