上海7月新房住宅成交市场整体较为平稳。7月新房住宅成交6,596套，环比下降3.97%；成交均价亦为56,782元/平方米，与上月相比基本持平。7月存量房成交市场有所回暖，本月存量房成交套数为28,530套，环比上涨2.51%，成交均价为49,286元/平方米，与上月基本持平。

上海商品住宅月度成交走势

上海存量房月度成交走势

新建住宅市场

住宅新房供应

上海商品住宅新增供应套数和面积走势

7月上海商品房新增供应区域分布

本月住宅供应市场继续回落。从上海商品住宅新增供应套数和面积角度来看，7月，商品住宅供应面积为38万平方米，环比下滑26.91%，供应套数为3,075套，环比下滑24.35%。从区域分布来看，本月奉贤区供应面积拔得头筹，供应面积为6.77万平方米，套数为607套。整个7月供应未出现起势，但随着库存的逐渐被消化，市场需迎来一波“补仓”。我们可以预计8月将会是新房供应回暖的一个月，为了应对接下来“金九银十”的传统销售节点，供应加大是大概率事件。新房供应未有起势，奉贤区供应发力。

住宅新房成交

上海商品住宅月度成交走势

7月上海商品住宅成交区域分布

7月新房住宅成交市场整体较为平稳。7月新房住宅成交6,596套，环比下降3.97%；成交均价亦为56,782元/平方米，与上月相比基本持平。成交区域方面，宝山区新房住宅成交套数拔得头筹，为797套，成交均价为51,380元/平方米。整个7月，供应一直不温不火，月底供应再次降速；但基于前期扎实的供应，7月总体成交不低，市场交易情绪良好。本月上海住宅成交市场稳定，宝山区新房成交市场较为活跃。

新房存量及去化

上海各区存量商品住宅去化时间（月）图

上海各区存量商品住宅去化时间（月）表

7月，各区商品住宅存量共计683.24万平方米，存量套数为52,109套，存量面积去化时间为10.6月，相较于6月，各区住宅存量面积和存量套数略有减少，去化时间也略有下降。截至7月底，商品住宅库存集中于奉贤、南汇、青浦及松江等区。其中，奉贤存量，以95.44万方居各区域之首，占全市存量的13.97%，南汇区以65.86万方位居第二。 奉贤、南汇、青浦及松江的商品住宅存量持续居区域前列，各区住宅存量面积和存量套数略有减少，去化时间有所减少，外环以外新房存量充足。

存量住宅市场

上海存量房月度成交走势

7月上海存量房各区成交套数及市场均价

7月存量房成交市场有所回暖，本月存量房成交套数为28,530套，环比上涨2.51%，成交均价为49,286元/平方米，与上月基本持平。其中上海市核心区域黄浦区的成交均价依然保持，为84,029元/平方米，由于房价居高临下，成交套数仅为501套。而浦东新区成交套数依然为，达6,819套，占比23.90%。 7月存量房市场回暖，成交套数较6月有所增加，成交价格维持在稳定的水平。

01

房价概述

基于世联评估和世联EVS的房价数据，我们对上海市2020年7月份二手房房价及走势进行市场监测,7月上海存量住宅均价为4.93万元/㎡,与6月价格小幅上涨；16个行政区里，2降13升1平，挂牌价格微涨。

02

成交概述

7月二手住宅成交量28530套，环比上涨4.2%，同比上涨49.1%，成交面积环比上涨2.4%，成交金额环比上涨2.5%。2020年第三季度初上海二手住宅交易市场交易量有所回升，市场呈“价格稳定，成交平稳”态势。

03

结构占比

本月70平米以下的刚需小户型物业（一房或是小两房）套数市占率为42.30%,较上月有明显降低，70-90平米户型套数占比为25.57%，90-120平米户型套数占比为18.18%，刚改类型物业本月结构调整相对明显，大户型如150-200平米、200平米以上户型本月占比基本与上月持平。

04

环间结构分析

绿色标注表示环比下跌 红色标注表示环比上升 黑色标注表示环比持平

横向来看，各类物业成交占比调整明显，各环间90-120平米物业均有明显上调趋势，而小于90平米成交均有所下降；另外，70平以下成交占比依旧最重。

05

区域统计

据数据显示，本月上海16个行政区中，涨跌幅前三分别为黄浦区（涨幅26.84%）、金山区（涨幅17.02%）、静安区（涨幅14.43%），全市波动平均幅度为5.32%。

06

板块统计

从套数top10板块的成交数据来看，浦东三林板块、奉贤南桥新城板块及闵行浦江板块位列前三；从金额top10板块的成交数据来看，成交金额的是浦东三林板块。

07

楼盘统计

从套数top10楼盘的成交数据来看，刚需改善型物业占据大部分成交，美罗家园金丰苑依旧占据前三；金额top10楼盘的成交数据来看，全线楼盘成交金额较前十的多是上期未成交楼盘。

住房租赁市场

近一年上海住房月租金及租售比统计图

7月上海各区住房月租金及租售比统计图

2020年7月租金市场相比6月来说基本保持一致，月租金为73.09元/平方米 月，租售比为1:674。各城区租金差异较为显著，其中，黄浦区月租金，为122.68元/平方米 月，其次是长宁区，为104.73元/平方米 月，而奉贤区月租金仅25.62元/平方米 月。 租房市场的租金维持在一个稳定水平，说明租房需求依然存在，随着疫情的逐步控制，租赁市场处于回暖状态，未来租赁市场依旧火热。

土地市场

土地供应

7月上海土地供应一览表

7月，土地供应市场较上月相比略有下滑，但仍维持高位。本月供应土地以中小面积为主，土地总面积为134.38万平方米，与上月相比下滑10.65%。本月共推出36宗土地，与上月基本持平，其中居住类用地共推出12宗，供应面积55.53万平方米，占比41.32%；商服类用地推出11宗，供应面积33.9万平方米，占为25.23%；另有其他用途用地13宗，占比33.45%。从供应区域来看，本月浦东新区供应宗地数夺得榜首，共推出土地达14宗。7月份上海的土地市场延续上个月的活跃行情，土地供应同比去年依然处于高位，所属区域仍以外环及郊外环为主。本月土地供应市场较为活跃，浦东新区供应发力。

土地成交

2020年7月上海土地成交一览表

7月土地成交市场有所回落，成交土地面积（不含保障房）为173.28万平方米，与上月相比下滑54.57%，基本无溢价率。本月有38宗土地成交（不含保障房），其中居住类用地共成交11宗，成交面积28.67万平方米，占比16.54%；商服类用地成交9宗，成交面积39.27万平方米，占为22.67%；另有其他用途用地18宗，占比60.79%。从成交区域来看，本月浦东新区成交宗地数夺得榜首，共成交土地达11宗。

我们可以看到，本月土拍溢价逐渐回归理性，值得注意的是，市中心地块的竞争依旧激烈，郊区成交市场持续火爆。本月土地成交市场有所降温，土拍溢价回归理性，浦东新区土地成交市场活跃。

▽明星地块

69.2亿元成交，总价：京金隅地产开发集团有限公司以69.2亿元竞得杨浦区江浦社区R-09地块(大桥街道115街坊)，成交楼板价85,764元/平方米。杨浦区江浦社区R-09地块（大桥街道115街坊）位于大桥街道，东至眉州路，南至R-05地块，西至杨树浦港，北至周家嘴路，出让面积34045㎡，容积率2.37，建筑面积80,687㎡，地上建筑限高60米。地块起价500,259万元，楼面起价达62,000元/㎡，无需自持15%住宅建面用于租赁住房。

该地块之所以引发了如此激烈的竞争，主要在于地块杨浦内环，地理位置优越，周边有地铁12号线、8号线以及在建中的18号线，再加上周边纯宅地供应的稀缺性，造就了项目地块极大的开发价值。

土地成交与供应

近一年上海土地成交与供应统计图

7月，从建筑面积角度来看，土地供应市场及成交市场均有所回落。7月供应建筑面积263.24万㎡，环比下滑24.75%，同比大幅上升48.05%；成交建筑面积为403.74万㎡，环比下滑44.24%，同比大幅上升28.41%；土地成交金额与上月相比却有所上升，为443.41亿元。本月土地成交及供应面积虽有所下滑，但与去年同期相比却有较大幅度的上升，可见疫情后土地市场复苏明显。7月，土地成交与供应市场有所回落，但仍维持高位。

充裕的土地供应与适度宽松的地块出让规则叠加，上海土地市场的竞争机制更为市场化和公平化，从而吸引了更多的房企入局。土地规则的调整，让更多的房企可以参与上海的土地拍卖，这也意味着竞争放开，溢价率有所提高，“低溢价，重租赁”的大趋势或将改变。

总体来说，目前市场仍延续着较高的成交热度，在预期有所好转的情况下，下半年上海土地市场火爆局面或将延续。