这一次，“长效机制”的板子打在开发商身上。

市场消息显示，为控制房企有息债务规模，有关部门设置“三道红线”：

剔除预收款后的资产负债率大于70%

净负债率大于100%

现金短债比小于1倍

虽然上述消息至今尚未得到权威部门证实，但房地产行业已是风声鹤唳。

一家20房企融资部门知情人士向财经透露：已听到房企融资收紧的风声，上述监管动向属实。

而另一家30房企融资部门人士则表示：公司没收到正式文件，但传言一直在发酵。

2020年下半年，房企债券融资偿还将迎高峰期，境内外融资债券到期规模约为5588亿元，同比增长58%。

“三道红线”压顶，开发商偿债高峰临近，这两则消息，给楼市传递了什么信号？

三道红线压顶，并非打压开发商

据天风证券统计，国内销售额较高的50家房企中，同时踩中“剔除预收账款资产负债率大于70%、净负债率大于100%、货币短债比小于1”这3条红线的房企共14家，踩中2条的10家，踩中1条的14家，完全不踩线的12家。

若将范围进一步缩减到30房企，按2019年年报数据，融创中国、中国恒大、绿地控股、富力地产、华夏幸福5家房企同踩3条线处在“红色档”，预计有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加。

中南建设、佳兆业、阳光城、金科股份、荣盛发展同踩2条线处于“橙色档”，预计有息负债规模年增速不得超过5%。

蓝光发展、远洋集团、中国奥园、融信中国等只踩1条线处于“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%。

而滨江集团、金地集团、保利地产、龙湖集团、中国海外发展、华润置地处于“三线”均未超出阈值的“绿色档”，预计有息负债规模年增速不得超过15%。

▲图片来源：@地产三哥

“三个指标分别从整体、长期、短期三个维度衡量企业财务风险，旨在整体控制房企高杠杆风险，对龙头房企、中小房企都将有深远影响，激进拿地扩张、高周转冲规模都将遭到打击。”房产高级分析师潘浩告诉财经。

在业内人士看来，此番房企融资收紧并不意外，是去年相关政策的延续。

去年5月，银保监会下发23号文，开始针对房企融资进行针对性收紧。此后，监管机构连续对房地产信托、银行机构进行整治约谈，同时对开发贷、境外债等多种融资方式进行进一步限制。

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志，以及部分房地产企业负责人参加会议。

会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

房产专家进认为，此次会议核心点在于，首次从房企的角度谈了长效机制，这样长效机制的工作就更加饱满了，包括市场、监管和企业。所以这不是简单打压开发商，而更多是希望从融资角度去看开发商未来融资和发展。会议继续强调稳地价等内容，依然有助于稳定后续房企拿地。

▲深圳土拍现场。（资料图）

5588亿债券到期，房企要过苦日子

融资“强监管”撞上偿债高峰，开发商也许要勒紧裤腰带过苦日子了。

Wind数据显示，2020年6月-12月到期的内地房企美元债共计64只，合计204.37亿美元。其中，6月、8月和11月到期的债券数量。

相关房产研究院报告显示，2020年下半年房企债券融资偿还将迎高峰期，境内外融资债券到期规模约为5588亿元，同比增长58%。

据相关房产研究中心的报告，剔除提前兑付和回售因素，有14家房企2020年的到期债务规模超过100亿元。

其中，万科2020年到期的债务，达600多亿元。在20的房企中，还有绿地、绿城、龙湖、新城、融创和世茂6家房企年内到期债务破百亿元。

“三道红线”压顶叠加偿债高峰临近，给楼市传递了什么信号？

1、房企融资和部分城市楼市调控收紧是大概率事件。

假如传言为真，那么意味着那些前期销售超前，但指标“不合格”的房企会被限制融资，一些希望以价换量、弯道超车的中小房企，恐怕这条路是走不通了。

2、拿地需求、融资需求短期内或降温。

据国金证券不完全统计，近几年房企融资来源中，国内贷款、直接外资及自筹资金占比呈现下降趋势，经营性融资占开发资金来源占比提升。

所谓经营性融资，即包括股权融资、债权融资和销售回款等。如今前两者被卡的死死的，销售又上不去，至少在当前，融资环境对房企很不友好。

8月14日，国家统计局公布了2020年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，整体来看，新房上涨城市相较6月减少3个，整体房价上涨但涨幅收窄。

2020年7月份新建商品住宅销售价格变动方面：

环比价格：北京上涨0.3%，天津上涨0.5%，秦皇岛上涨0.1%，石家庄上涨0.3%；

同比价格：北京上涨3.3%，天津上涨0.7%，石家庄上涨4.9%，秦皇岛上涨6.0%。

从7月70城房价数据看出：59城环比上涨。其中，唐山二手房涨幅15.3%领跑。

2020年的下半场，楼市几大趋势似乎正逐步突显：

商品房成交量和价格持续走稳

土地市场持续分化

房企融资“好日子”难持久，融资收紧是下半年大趋势

更重要的一点：楼市的慢牛似乎成为了定局。

在这样的形势下，你认为房价还能大涨吗？